Pensioenfondsen schroeven hun belangen in vastgoed op. Prijzen zijn weliswaar fors gestegen, maar de risicopremies blijven doorgaans aantrekkelijk, stellen vastgoedexperts. Wel wordt een goede selectie belangrijker.
De prijzen op vastgoedmarkten zijn flink gestegen en hoge koersen kunnen beleggers hoogtevrees geven. Toch blijft de vraag naar vastgoed groot. Egbert Nijmeijer, co-hoofd Real Assets bij Kempen Capital Management, verklaart dit met de hoge risicopremies. In de zoektocht naar yield kunnen beleggers zoals pensioenfondsen deze niet negeren.
Nijmeijer: ‘Europees vastgoed levert een premie van zo’n 5 procent boven de risicovrije rente (ongeveer 0 procent). Op zulke spreads baseren institutionele beleggers hun allocatiebeslissingen. Gemiddeld hebben Nederlandse pensioenfondsen tussen de 5 en 10 procent van hun vermogen in vastgoed belegd, fondsen die aan de onderkant van die grens zitten, zullen naar verwachting dat aandeel opvoeren.’
Afwaarderingen op winkelvastgoed
Hoge prijzen brengen ook risico’s met zich mee. Op winkelvastgoed – ooit geliefd bij vastgoedbeleggers – wordt inmiddels afgeschreven, vooral in de VS. ‘We hebben het dan over lage kwaliteit, zogeheten d-malls, inmiddels ook wel tot deadmalls gedoopt. De afwaarderingen kunnen oplopen tot wel 40 tot 50 procent’, aldus Nijmeijer.
Op het Europese continent ziet dit segment minder afwaarderingen – mogelijk door de schaarsheid aan transacties – maar beleggers moeten wel selectief zijn, stelt Nijmeijer. ‘Detaillisten kijken aan tegen een perfect storm: e-commerce en de vergrijzing van het klantenbestand hebben grote invloed. Winstmarges van retailers dalen.’ Met name de minder goede locaties zouden beleggers beter kunnen mijden, meent Nijmeijer.
Focus op huurgroei
Ook in andere vastgoedsegmenten is een goede selectie belangrijk. Nijmeijer: ‘In een omslagmarkt – en daarin zitten we – wil je in die vastgoedfondsen zitten die nog in waarde stijgen en de dalers vermijden.’ Een goed criterium daarbij is (toekomstige) huurgroei, zo stelt de vastgoedbelegger. Het is een belangrijke factor voor de waarderingssystematiek van Kempen, die wereldwijd circa 200.000 beleggingsobjecten op kwaliteit analyseert en waarmee de belegger de portefeuilles van zo’n 330 beursgenoteerde vastgoedfondsen beoordeelt.
Ondanks de zorgen over winkelvastgoed is Kempen over veel andere vastgoedsegmenten positief. Wat huurgroei betreft heeft logistiek vastgoed rondom steden de beste kaarten. ‘Met een huurgroeiprognose van 3 procent per jaar is dit segment de beste hedge tegen winkelvastgoed in een vastgoedportefeuille’, aldus Nijmeijer. ‘Logistiek is vooral een e-commerce-verhaal. De slogan ‘nu besteld, morgen in huis’ betekent dat er voorraden aangehouden moeten worden rond steden. Daarvoor zijn enorme distributiecentra rond de steden nodig en die zijn schaars.’
Ook voor appartementen verwacht Kempen een sterke huurgroei, al maakt de (politieke) discussie over hoog opgelopen huren en betaalbaarheid het lastiger om huurgroeiverwachtingen af te geven, zo stelt Nijmeijer. Ook kantoren doen het redelijk met een huurgroei van gemiddeld 0,5 procent tot 2,5 procent per jaar, zowel in de VS als in Europa. Ter vergelijking: voor winkelcentra rekent Kempen op een gemiddelde daling van de huurbaten van 1 procent per jaar.
Hoge gemiddelde rendementen
Kempen gaat voor dit jaar uit van een gemiddeld rendement van 6,5 tot 7 procent voor een wereldwijde vastgoedportefeuille. Het Europees gemiddelde is iets lager: 5 tot 5,5 procent.
Ook Aberdeen Standard Investments (ASI) is positief over vastgoed. ‘Vastgoed biedt een aanmerkelijk hoger rendement dan staatsobligaties en heeft een beperkt hoger risicoprofiel. Bovendien is het een laatcyclische beleggingscategorie en reageert de waarde meestal met enige vertraging op rente- en conjuncturele ontwikkelingen’, stelt Gert-Jan Kapiteyn, manager van het Aberdeen Standard European Balanced Property Fund.
Volgens Kapiteyn is de gebruikersvraag naar woningen, kantoren en logistiek vastgoed aanhoudend sterk, vooral in en rondom de grote steden. ‘Ook is er een sterke vraag naar gebouwen met functiemenging (bijvoorbeeld wonen, werken en hotel) in binnensteden. De huren in deze segmenten stijgen over de volle breedte. En de aanvangsrendementen dalen naar record lage niveaus, mede door het extreem lage renteklimaat en kapitaal dat zijn weg zoekt naar risicoarm rendement. Dit beeld doet zich in de meeste Europese landen voor.’
Kapiteyn stelt dat de pijn op de winkelvastgoedmarkt vooral wordt gevoeld bij bepaalde non-foodbranches zoals mode- en schoenenwinkels. ‘Van oudsher werd juist door dat type winkelketens de hoogste huren betaald en zien we nu daar een sterke huur- en waardecorrectie.’
Risicobeheersing
Vastgoed wordt voor een groot deel met leningen gefinancierd. Kapiteyn: ‘Om scherpe prijscorrecties, meestal van onverwachte aard, beter op te kunnen vangen is een lage leverage aan te bevelen, met name in de huidige marktomstandigheden met sterk gestegen prijzen.’
Een oplopende rente blijft een risico voor vastgoedbeleggers, al is dat niet de richting die centrale banken op dit moment inslaan. Kapiteyn: ‘Als de rentestand voor langere tijd onder nul blijft dan is een verdere, marktbrede waardestijging van vastgoed zeer waarschijnlijk. Op sectorniveau lijken de beste kansen zich voor te doen in de sector logistiek en kantoren.’
Ook Kempen ziet in de huidige rentetrend een steun voor vastgoed. Zolang de rente blijft dalen zullen de waarderingen op peil blijven, stelt Nijmeijer. Mocht de rente wel stijgen en gaat dat met economische groei en inflatie gepaard, dan zullen stijgende huurbaten (huren stijgen doorgaans mee met inflatie, red.) de negatieve rente-impact beperken.
Nijmeijer wijst er verder op dat de Nederlandse vastgoedmarkt enige bescherming geniet omdat het herstel hier na de kredietcrisis, zowel bij kantoren als woningen, minder snel op gang kwam en prijzen daardoor minder hard zijn gestegen dan elders in Europa. Dit blijkt uit de grafiek op pagina 15, waarbij aangetekend moet worden dat de performance van de Nederlandse GPR-vastgoedindex nog eens zwaar werd gedrukt omdat beursgenoteerd winkelvastgoed deze index domineert. De aanvangsrendementen in Nederland verschillen sterk per segment. Kapiteyn: ‘Bij kantoren in de grote steden liggen deze tussen de 3 procent en 5 procent. Logistiek begint bij 4 tot 4,5 procent en wat het winkelsegment betreft, verschillen ze sterk per locatie en per winkeltype.’
Dit artikel verschijnt ook in het Fondsnieuws-magazine op 2 oktober.