Vastgoed is nog altijd een favoriete asset class voor fondshuizen, maar de recente rentestijging in combinatie met de aankondiging van de Amerikaanse centrale bank om het opkoopprogramma terug te schroeven heeft de koerswinst van dit jaar al weer grotendeels teniet gedaan.
Dat zegt Roy van Wechem, fondsmanager van het Delta Lloyd Global Property Fund, in een gesprek met Fondsnieuws. Het fonds is opgenomen in de FN Universe en heeft sinds de lancering in 1995 een cumulatief rendement geboekt van meer dan 340 procent.
Toch ziet van Wechem op dit moment een aantal onzekerheden op hem afkomen, al betwijfelt hij of de rentestijging en het beëindigen van het opkoopprogramma zich daadwerkelijk materialiseren in de komende 12 tot 18 maanden.
‘Het beleid van kwantitatieve verruiming op deze schaal is toch min of meer een experiment en ik vrees dat bij monetaire verkrapping gecombineerd met rentestijging de vastgoedmarkten hier niet ongeschonden doorheen gaan komen.’
Gevolgen van rentestijging
Van Wechem stelt dat een verdere rentestijging onmiskenbaar gevolgen heeft voor de waarde van het vastgoed.
‘Vastgoedbedrijven laten het commercieel vastgoed in het algemeen twee keer per jaar door een externe taxateur waarderen. Daarbij kijken ze naar de contractperiode, de huursom en wordt een inschatting gemaakt van de huurder. Daar komt een kasstroom uit, die contant gemaakt wordt tegen de marktrente. En die verdiscontering levert dan een waardering op.’
De fondsmanager stelt dat de rente vanaf de huidige niveaus eigenlijk alleen nog maar kan stijgen, maar dat deze stijging voorlopig binnen de perken blijft omdat de inflatie vooralsnog betrekkelijk laag is.
‘Dat komt omdat bedrijven op dit moment niet de mogelijkheid hebben om de prijzen te verhogen, door de relatief lage bestedingen van consumenten.’
Maar, voegt van Wechem eraan toe, je moet wel beseffen dat inflatie en marktrente zich schoksgewijs kunnen ontwikkelen. ‘Probleem is vaak dat je in één keer een forse uitslag kunt hebben.’
Abenomics
Als voorbeeld noemt hij het Japanse beleid van ‘Abenomics’, waarin de centrale bank massief liquiditeit in de markt pompt met het doel het land uit zijn deflatiespiraal te krijgen.
‘Als men in dat beleid slaagt en de uitkomst is een fors hogere inflatie, dan heeft de Japanse overheid met een staatsschuld van meer dan 200 procent ook direct een probleem bij het herfinancieren van de staatsschuld.’
Van Wechem betwijfelt of Japan in die doelstelling slaagt: het land vergrijst en oudere mensen gaan misschien wel ontsparen, maar meer om in hun dagelijkse levensonderhoud te voorzien niet zozeer om nu plotseling heel veel meer te consumeren.
Fenomenale koersstijgingen
In de eerste drie maanden van dit jaar was voor wereldwijd opererende vastgoedfondsen Japan de allesbepalende trend. De onderliggende Reits in de portefeuille van het Delta Lloyd Global Property Fund boekten koersstijgingen van 70 tot 80 procent. Maar de vraag is of dat in de nabije toekomst ook gepaard gaat met groei van de huren, vraagt van Wechem zich af.
‘Gaan de huren ook stijgen conform de fors hogere koersen van deze Japanse fondsen? Wij hebben daarover twijfels. Er is aanzienlijke overcapaciteit op de Japanse markt voor commercieel vastgoed, zodat huurders de huurprijzen bepalen als de huurcontracten heronderhandeld moeten worden.’
Japanse REITS
Het vastgoedfonds van Delta Lloyd is onderwogen in Japanse Reits. Het dividendrendement van sommige J-Reits is bijvoorbeeld slechts 50 basispunten, daarmee kunnen wij als verzekeraar niet aan onze verplichtingen voldoen, zegt Van Wechem.
Wereldwijd is er sprake van een overweging in Hong Kong en Singapore en is men onderwogen in Australië en de VS (te duur), terwijl men in Europa overwogen is. Maar daar concentreert men zich echter wel op commercieel winkelvastgoed op A-lokaties.
Crap-rally
Het fonds geeft de FTSE Epra/Nareit Developed Index als benchmark. Per 30 juni is Year to Date een rendement behaald van -0,20 procent, terwijl dat op drie- en vijfjaarsbasis respectievelijk 10,50 procent en 7,06 procent was.
De index behaalde in dezelfde periode een rendement van respectievelijk 3,48 procent, 13,25 procent en 8,43 procent.
Volgens van Wechem is de underperformance het gevolg van een focus op kwaliteit, terwijl er volgens hem in de afgelopen jaar sprake is geweest van een zogenoemde ‘crap rally’ dat tot uitdrukking komt in de marktindex.
Het fonds heeft 55 namen in portefeuille en bijna 330 miljoen euro onder beheer.
Zie hier meer informatie over het Delta Lloyd Global Property Fund