Het fonds Global Cities de Schroders (ISIN: LU0638090042) belegt in grote trends die verbonden zijn met verstedelijking. De komende decennia zullen die steeds belangrijker worden.
Schroders biedt sinds 2014 een fonds aan dat belegt in de vooruitzichten van de megasteden van de 21e eeuw. Schroders ISF – Global Cities kende een uitstekend jaar in 2019, want de koers steeg met meer dan 30 procent. De activa onder beheer bedragen momenteel voor het UCITS-fonds al meer dan 370 miljoen dollar (meer dan 1,5 miljard dollar in de volledige strategie). De voorkeur gaat uit naar midcaps en naar Noord-Amerikaanse aandelen (bijna 60 procent van de activa onder beheer).
Twee problemen
‘Tegen 2035 zal 65 procent van de bewoners van onze planeet leven in grote verstedelijkte centra. Een belangrijk aantal zal wonen in megasteden, die in Azië zeer belangrijk zullen worden, vooral dan in China,’ zegt Hugo Machin (lead medebeheerder van het fonds). Hij benadrukt daarentegen wel dat andere regio’s eerder in een neergang zitten, denken we maar aan bepaalde industriële steden in de Verenigde Staten, of de steden die gelegen zijn in de voormalige mijnbouwregio’s in Noord-Europa. ‘Andere steden profiteren van de nabijheid van grote verstedelijkte centra, zoals de regio Seattle/Portland, die haar bevolkingsaantal ziet toenemen dankzij de regelmatige toestroom van nieuwkomers, die verhuizen uit zeer druk bevolkte regio’s zoals San Francisco of Los Angeles’.
‘In de praktijk zetten we in op vastgoedvennootschappen die blootgesteld zijn aan deze sterk groeiende regio’s, die beleggers kunnen aantrekken de komende tien jaar.’ Meer specifiek verwijst hij naar bepaalde aantrekkelijke factoren zoals infrastructuur, de aanwezigheid van universiteiten, het transportnetwerk (‘een bepalende factor voor het succes van een grote stad’) of de aanwezigheid van datacenters. ‘Wij denken dat er kapitaal zal blijven vloeien naar bepaalde regio’s die bijzonder bruisend zijn’.
Liquiditeiten
Een van de grootste posities in het fonds is momenteel Alexandria REIT. Dat is een Amerikaans vastgoedbedrijf dat gespecialiseerd is in de verhuur van kantoren en labs in grote steden in de Verenigde Staten. De huurders zijn hoofdzakelijk technologiebedrijven (Google) of farmabedrijven (Pfizer, Eli Lilly, Glaxosmithkline).
‘Dit bedrijf is een perfect voorbeeld van het soort bedrijven waarnaar we op zoek gaan. Het bedrijf begon zich te ontwikkelen in de regio Boston, in de buurt van prestigieuze universiteiten zoals het MIT of Harvard. De groep heeft dit model gekopieerd in andere belangrijke universitaire centra in het land zoals San Francisco, San José en New York.
Qua sectoren heeft de strategie van het fonds zich geleidelijk aan teruggetrokken uit de grote commerciële centra. De voorkeur is uitgegaan naar industrieel vastgoed en uitbaters van residenties voor ouderen. ‘De commerciële centra zijn vaak de uiting van een leven in kleinere regionale steden in plaats van in de grote megasteden.’ De beheerder zal dus grotendeels de grote Europese en Amerikaanse bedrijven die actief zijn op dit marktsegment links laten liggen.
Chinese voorzichtigheid
Tot slot is Schroders ISF – Global Cities momenteel voor 15 procent belegd in het Verenigd Koninkrijk en Europa. ‘Buiten Parijs en Londen zijn de groeivooruitzichten van de grote stedelijke centra echter pover. Het ziet er dus niet naar uit dat we die posities in de toekomst zullen optrekken.’