‘Deze crisis is nog niet voorbij.’ Dat zei Guillaume Poitrinal, topman van vastgoedfonds Unibail-Rodamco, op de jaarlijkse, tweedaagse bijeenkomst van de Europese branchevereniging Epra in Brussel.
De waarschuwende woorden van Poitrinal, die de nieuwe voorzitter wordt van Epra, kregen bijval.
Financiers, analisten en fondsmanagers denken dat de grote golf aan afwaarderingen weliswaar achter ons ligt. Maar ze vrezen dat de economische crisis nu aan de huurinkomsten blijft vreten.
CMBS lopen af
Bovendien loopt de komende jaren een berg aan vastgoedleningen af, waarvan een deel lastig te verlengen zal zijn. Dat geldt vooral voor de leningen die door banken zijn opgeknipt, verpakt en doorverkocht, de zogeheten commercial mortgage backed securities (cmbs).
Een groot deel hiervan loopt de komende jaren af. Het zou gaan om een bedrag van 80 miljard euro in Europa, hoewel niemand de precieze omvang weet. ‘Of het euro 50 mrd is of 80 miljard euro doet er niet echt toe’, zei Bernd Knobloch, tot augustus commissaris van de genationaliseerde Duitse vastgoedbank Hypo Real Estate. ‘Herfinanciering hiervan vormt nu de grootste bedreiging voor de sector.’
Toch was de stemming onder de circa 350 bezoekers van de conferentie beter dan een jaar geleden, toen de bijeenkomst in Stockholm plaatsvond aan de vooravond van de val van de Amerikaanse zakenbank Lehman Brothers.
Balans op orde
Volgens sommigen ligt het dieptepunt in de vastgoedmarkt achter ons. Sinds maart zijn de aandelen van beursgenoteerde vastgoedfondsen aan een rally bezig, die zijn oorsprong lijkt te vinden in de kapitaalinjecties begin dit jaar.
Mondiaal is er in de afgelopen tien maanden voor 45 miljard dollar aan nieuwe aandelen geplaatst door beursgenoteerde vastgoedfondsen. Circa de helft daarvan komt voor rekening van Amerikaanse fondsen. Maar ook Britse sectorgenoten lieten zich niet onbetuigd.
Ze haalden, omgerekend, 5 miljard euro op, hoewel dat vaak met een forse discount ging ten opzichte van de toen geldende beurskoers.
De meeste vastgoedfondsen hebben hun balans weer op orde en voor Cohen & Steers, een grote investeringsmaatschappij uit de VS die mondiaal in vastgoedaandelen belegt, is dat zelfs reden om ronduit enthousiast te worden over de markt.
‘In maart hebben we de bodem gezien’, zei ceo Robert Steers van Cohen & Steers. ‘Daar ben ik heel zeker van.’
Schuldverplichtingen
Volgens Steers zijn de niet-beursgenoteerde vastgoedbedrijven nu de zwakke broeders. Zij zullen de komende tijd verplicht moeten overgaan tot verkoop van vastgoed om aan hun schuldverplichtingen te kunnen voldoen.
Dat biedt volgens hem koopkansen voor de geherkapitaliseerde beursgenoteerde vastgoedfondsen. Temeer, daar zij via hun beursnotering buiten de bank om aan extra geld kunnen komen.
Aflopende leningen
Maar zijn enthousiasme werd niet door iedereen gedeeld. De berg aan aflopende leningen was een terugkerend thema tijdens de twee dagen durende bijeenkomst. Daarbij werd een onderscheid gemaakt tussen ‘gewone’ vastgoedleningen en cmbs-leningen.
De gewone leningen zullen aan het einde van de looptijd wel verlengd worden, zolang het vastgoed waar de lening betrekking op heeft goed is en voldoende huurinkomsten genereert.
Maar bij de cmbs-leningen is verlenging veel lastiger, omdat hier vaak een keten van belanghebbenden bij betrokken is die vaak heel stringente afspraken heeft gemaakt.
Aflossen enige optie
Aan het einde van de rit is aflossen vaak de enige optie, maar dan moet dat geld er wel zijn. Om die reden trappen banken nog steeds op de rem bij het verstrekken van nieuwe leningen: ze potten op voor straks, als bij het einde van de lening problemen ontstaan.
Er is in de jaren tussen 2005 en 2007 veel gebruik gemaakt van cmbs-leningen. Voor banken had dit als voordeel dat uitstaande leningen van de balans verdwenen, zodat er ruimte kwam voor het verstrekken van nieuwe leningen in de vastgoedmarkt, waar alles in goud leek te veranderen.
Voor vastgoedfondsen stond er vaak een rentevoordeeltje tegenover als ze akkoord gingen met de constructie waarbij hun lening werd opgeknipt en doorverkocht.
Nasleep niet onderschatten
In de VS schijnt 90 procent van de leningen zo te zijn opgesteld. In Europa ligt dat percentage met 25 procent een stuk lager, hoewel exacte cijfers niet voorhanden zijn.
Vertegenwoordigers van de grote Nederlandse vastgoedfondsen Unibail-Rodamco, Wereldhave en VastNed zeiden desgevraagd geen gebruik gemaakt te hebben van cmbs-constructies, Corio slechts in beperkte mate.
De nasleep hiervan moet volgens Knobloch van Hypo Real Estate niet onderschat worden. ‘Het duurt zeker tien jaar voor de geldverstrekking weer op oude niveaus komt. Intussen zal het hooguit 20 procent zijn van wat het was.’
Copyright: Het Financieele Dagblad, 7 september 2009.