De vastgoedsector komt in de buurt van ‘een bubbel territorium’: aanleiding is de ‘search for yield’, waardoor vastgoedprijzen snel gestegen zijn, stelt Fidelity. NN IP ziet nog een ander risico: de opkomst van online retail.
‘We maken ons zorgen over de marktcondities van commercieel vastgoed in Europa, die wijzen op naderende problemen,’ zegt Adrian Benedict, vastgoedexpert bij Fidelity International.
Jarenlang bleef het topsegment van het commercieel vastgoed in de eurozone achter bij de rest van het wereldwijde vastgoed, zoals de VS en Groot-Brittannië, maar nu stappen beleggers in die dit topsegment niet echt kennen, stelt Benedict.
‘Als de behoefte aan liquiditeit toeneemt dan kan dat botsen met de realiteit van gedwongen verkoop en imploderende rendementen, maar het kan ook zijn dat beleggers niet meer uit fondsen kunnen als ze dat wensen.’ Volgens Benedict gaat het vooral om verzekeraars en retailfondsen die in hun ‘search for yield’ nu instappen.
Doordat ze lagere kapitaalkosten hebben dan de grote internationale vastgoedbeleggers konden ze hogere prijzen betaalden en accepteerden ze bovendien lagere inkomsten. Zo is het rendement op de rente nu gedaald tot onder de 4 procent. Als dat proces van hogere prijzen en lagere rendementen zich voortzet dan komen ‘onhoudbare niveaus’ in zicht, stelt Benedict. Hij raadt beleggers aan ook naar zogenoemd ‘non-prime investments’ te kijken in de eurozone, waar sprake is van een houdbaar rendement.
NN Investment Partners komt voor vastgoed als asset class min of meer tot dezelfde conclusie, maar om andere redenen: het Nederlandse fondshuis ziet juist vooral in de Verenigde Staten problemen opdoemen: commercieel vastgoed staat er onder druk - en heeft in euro’s dit jaar al 6 procent ingeleverd.
Volgens NN IP wordt in eerste instantie gedacht dat dat met een stijgende rente te maken heeft, maar dat is volgens het huis niet het geval: de tienjarige rente in de VS daalt juist, terwijl van de historisch normale correlatie tussen Europese en Amerikaanse rente ook geen sprake is. Hierdoor heeft Europees vastgoed het year to date al 5 procent beter gedaan dan het Amerikaanse.
NN IP denkt dat de verklaring voor de divergentie niet met de rente te maken heeft, maar met andere ontwikkelingen, namelijk de opmars van online retail - vooral in de Verenigde Staten. De dreiging komt in de eerste plaats van Amazon, het grootste online retailbedrijf van de VS dat nu met de overname van Food Markets, de op zes na grootste voedselretailer van de VS, zich zal focussen op de synergie van on- en offline verkopen.
De aankondiging van deze overname in juni van 13 miljard dollar joeg wereldwijd de retailsector in het rood. Beleggers vrezen voor retailers nu één van de best georganiseerde en professionele bedrijven van de VS de wat ingeslapen retailsector op de korrel heeft. Tegelijkertijd bedragen de online verkopen nog maar 10 procent van de totale retailomzet in de Verenigde Staten, wat bedrijven die digitale strategieën hebben voor het klassieke ‘brick & mortar’ grote kansen biedt.
Analisten van NN IP verwachten dat het de winstmarges van retailbedrijven onder druk zal houden. Die winstgevendheid is een belangrijke graadmeter voor de huren en dus voor de huurinkomsten. Dat kan de reden zijn dat ook de huren voor toplokaties in het retailvastgoed op termijn onhoudbaar zijn.
Betere perspectieven biedt volgens NN IP in dat opzicht de huizenmarkt: in de VS zijn de prijzen jaar-op-jaar met 5,5 procent gestegen, in Londen is dat zelfs 10 procent en in Duitsland year to date 6,5 procent - ook in Nederland is, in ieder geval in de Randstad, sprake van dubbelcijferige groei. Macro-economische ontwikkelingen zijn gunstig voor verdere prijsstijgingen, maar toch: NN IP heeft zijn overwogen positie naar vastgoed in de tactische asset allocatie verlaagd naar neutraal.
