Dat 2022 geen goed jaar was voor vastgoedaandelen, was al enige tijd duidelijk, maar er is slecht en er is heel slecht. Hoe slecht kijken we even na aan de hand van de evolutie van de FTSE EPRA NAREIT Developed Europe index sinds 1990. En wat blijkt? Na 2008 is 2022 het slechtste jaar met een verlies van ongeveer 40 procent, in 2008 liep het verlies op tot 42 procent.
We gaven al aan dat vooral externe elementen aan de basis liggen van die heel tegenvallende prestatie van de vastgoedaandelen. In feite betreft het een enkel element en dat is de evolutie van de rente. Maar het is niet alleen de stijging van de rente, maar ook de snelheid van die stijging. De stijging van de langetermijnrente in absolute cijfers die zich de afgelopen 12 maanden heeft voorgedaan, veegde de daling weg waarvoor 6,5 jaar nodig was om die te realiseren!
Zoals gezegd is een extern element de oorzaak van de beursellende van vastgoedaandelen, want intern, met name hun eigen gang van zaken, verloopt alles heel voorspoedig. Dat illustreren we in de bijgevoegde tabel, waarbij we de evolutie van het courant resultaat per aandeel van de Belgische GVV’s afzetten tegenover de koersprestatie in 2022 (zonder rekening te houden met dividenduitkering).
Tabel: GVV’s: evolutie courant per aandeel in 2022 en koersevolutie 2022
Courant resultaat p/a | ||||
2021 | 2022E | Groei | Koers in ‘22 | |
Aedifica | 4,35 | 4,70 | 8,0% | -32,4% |
Ascencio | 4,63 | 5,12 | 10,6% | -3,9% |
Befimmo | 2,30 | 2,42 | 5,2% | 39,6% |
Care Property Invest | 1,04 | 1,19 | 14,4% | -41,8% |
Cofinimmo | 7,15 | 6,90 | -3,5% | -39,8% |
Home Invest B. | 0,99 | 1,04 | 5,1% | -7,5% |
Immo Moury | 1,48 | 2,20 | 48,6% | -11,3% |
Inclusio | 0,55 | 0,70 | 27,3% | -26,5% |
Intervest Offices * | 1,74 | 1,70 | -2,3% | -31,4% |
Montea * | 3,75 | 4,10 | 9,3% | -50,9% |
QRF | 0,96 | 0,92 | -4,2% | -16,9% |
Retail Estates | 5,84 | 5,90 | 1,0% | -14,5% |
Vastned Belgium | 2,56 | 2,57 | 0,4% | -1,3% |
Warehouses Estates | 3,20 | 3,60 | 12,5% | -12,7% |
WDP * | 1,10 | 1,20 | 9,1% | -33,5% |
Wereldhave Belg. | 4,56 | 4,82 | 5,7% | -1,0% |
Xior | 1,80 | 2,07 | 15,0% | -43,1% |
Bron: Gert De Mesure
Het is duidelijk dat er geen enkele correlatie is tussen de winst- en de koersevolutie. Dit hoeft helemaal niet te verbazen, het fenomeen doet zich geregeld voor. We deden de oefening bij Care Property Invest over de periode 2014/22, misschien het meeste extreme voorbeeld waarbij de correlatie tussen winst- en koersevolutie heel ver te zoeken is.
Grafiek: Care Property Invest: winstgroei en koersstijging/daling per jaar
Hoe moet het nu verder en wat zijn de verwachtingen voor 2023? In de eerste plaats denken we dat we mogen uitgaan van lagere inflatiecijfers en dat zou tot een licht lagere langetermijnrente moeten kunnen leiden, wat dan weer een zekere koerssteun kan bieden aan de geplaagde GVV’s en vastgoedaandelen. In een tweede plaats hopen we dat de evolutie van de resultaten in 2023 de koersen wel wat kunnen stuwen, in tegenstelling tot in 2022. Zo is het duidelijk dat de hoge huurindexeringen van 2022 ook een zekere impact zullen hebben op de resultaten in 2023, daar ze in 2022 meestal niet voor een volledig jaar verrekend konden worden.
Daarnaast zal er in 2023 ook nog een bepaalde huurindexering doorgevoerd kunnen worden, minder dan in 2022, maar toch opnieuw goed voor enkele procentjes. Wat de financiële resultaten betreft, gaan we niet uit van grote schokken, gelet op het feit dat de meeste GVV’s voor enkele jaren ingedekt zijn tegen hogere rentevoeten. De enige spelbreker die kan optreden in 2023, weliswaar voor enkele GVV’s, is een kapitaalverhoging. We denken hierbij in de eerste plaats aan Care Property Invest en Xior, hun huidige lage waardering lijkt hier wel al rekening mee te houden.
Gert De Mesure is onafhankelijk analist en consultant en Investment Officer kennisexpert.