Beleggers in Europese vastgoedaandelen die aan het begin van dit jaar dachten dat het ergste nu wel achter de rug was, kwamen bedrogen uit. De markt blijft bijzonder volatiel.
Hogere rentetarieven spelen de Europese vastgoedsector duidelijk parten. Over de eerste tien maanden van 2023 verloor de FTSE EPRA NAREIT Developed Europe index 7,6 procent van haar waarde in euro, terwijl de MSCI Europe index daar een winst van 4,9 procent tegenover stelde. Over 2022 corrigeerde de Europese vastgoedindex al 37 procent, terwijl de brede Europese aandelenindex in die periode 9,5 procent in het rood ging.
De Verenigde Staten deelden ook in de malaise. Volatiele rentetarieven maken het waarderen van activa moeilijker en inmiddels ligt het rendement op de 10-jarige Amerikaanse Treasuries van rond de 4,3 procent dicht bij de cap rate. Daarmee wordt de winst bedoeld die een belegger krijgt door een commercieel pand te kopen en te verhuren. Cap rates en vastgoedwaarderingen hebben een inverse relatie, wat betekent dat wanneer beleggers hogere cap rates (risicopremie) eisen dit, bij een gelijke inkomensstroom uit huuropbrengsten, zal resulteren in lagere waarderingen.
Onderliggende activa
Macro-economische krachten onderdrukken de gezonde winstupdates en operationele soliditeit in de onderliggende activa, volgens het Londense TR Property team. Hoofdbeheerder Marcus Phayre-Mudge gelooft dan ook dat vastgoedaandelen het slechte nieuws grotendeels hebben ingeprijsd en dat er goede liquiditeit is voor bedrijven met een conservatievere schuldfinanciering. Verder is er ook meer overname-activiteit. Zo neemt een private equity partij het Belgische Intervest Offices & Warehouses over tegen een 52 procent premie boven de slotkoers van het aandeel voor de aankondiging. Deze prijs vertegenwoordigt echter een korting van ongeveer 5 procent vergeleken met de netto materiële activa gerapporteerd door het bedrijf in de eerste helft van 2023.
Vooruitzichten
Nu er al een aanzienlijke correctie achter de rug is, is het de vraag wanneer, en niet of, het sentiment zal verbeteren, aldus fondshuis Abrdn. Als de groei blijft en het huidige renteniveau wordt aangehouden, zou dat Europees vastgoed ten goede moeten komen, gezien de kracht van de onderliggende kasstromen en inkomensgroei. Ook als daarentegen het macro-economische klimaat zwakker wordt en de inflatie en rente dalen, zou dat de relatieve aantrekkingskracht van vastgoed van goede kwaliteit moeten verhogen.
Toch lijkt het volgens het Britse fondshuis onwaarschijnlijk dat dit de reeds bestaande herfinancieringsproblemen zal verlichten en ze verwachten dan ook grotere onderlinge prestatieverschillen tussen bedrijven. Tenslotte waarschuwt Abrdn voor het lage aanbod in de komende jaren. Na voorzichtigheid onder ontwikkelaars, 20 procent tot 30 procent hogere bouwkosten en krapte op de arbeidsmarkt, is de aanvoer van nieuwe projecten tot stilstand gekomen in tal van sectoren. Alles in acht nemende, verwacht het fondshuis verdere waardeverliezen in het laatste kwartaal van 2023 en de eerste helft van 2024.
Top 5
Voor de Top 5 van deze week kijken we naar de best presterende Europese vastgoedfondsen over de eerste tien maanden van 2023 waarvan een recente volledige portefeuille beschikbaar is.
DPAM B Real Estate Europe Dividend Sustainable staat op één in het lijstje. Dit actief beheerde fonds heeft de FTSE EPRA NAREIT Developed Europe index als benchmark. 50 Procent van de portefeuille moet bestaan uit effecten met een verwacht rendement over drie jaar dat hoger is dan het gemiddelde dividendrendement van de benchmark. Het was eind oktober met 10,6 procent overwogen in de logistieke en industriële subsector en in residentieel vastgoed met 7,2 procent via posities in onder meer het Duitse Vonovia (5,7 procent), TAG Immobilien (5 procent) en LEG Immobilien (4,2 procent). Het fonds wordt beheerd door Olivier Hertoghe, Damien Marichal en Vincent Bruyère. Hertoghe is al meer dan 23 jaar actief voor het Brusselse fondshuis en werkte eind jaren negentig voor de beursgenoteerde vastgoedontwikkelaar Banimmo. Hij beheert al sinds 1999 het DPAM B Real Estate Europe Sustainable fonds en kreeg in 2006 en 2016 het gezelschap van Marichal en Bruyère, beiden ook meer dan vijftien jaar actief bij Degroof Petercam Asset Management. Deze strategie wist sinds begin 2000 tot eind oktober 2023 een jaarlijks gemiddeld rendement van 5,4 procent voor te leggen en deed het daarmee, ondanks enkele recent mindere jaren, 0,4 procentpunt beter dan het gemiddelde fonds binnen de fund property-indirect Europe Morningstar categorie.
Ook in de top 5 staat Cohen & Steers SICAV European Real Estate Securities dat een Morningstar Medalist Rating van Gold heeft. Deze strategie wordt sinds april 2013 beheerd door Leonard Geiger en Rogier Quirijns. Geiger heeft meer dan dertig jaar ervaring en is sinds 2006 actief bij het fondshuis. Daarvoor was hij portefeuillebeheerder en directeur bij CBRE Global Real Estate Securities. Naast manager is hij ook analist en volgt daarbij de kantoor- en residentiele sectoren in Europa. Quirijns zit ook al 24 jaar in het vak. Hij is hoofd Europees vastgoed, portefeuillemanager en houdt toezicht op het analistenteam voor Europese vastgoedeffecten. Voordat hij in 2008 bij Cohen & Steers kwam, was hij senior analist bij ABN Amro in Amsterdam. Beiden zetelen in Londen.
Dit fonds biedt beleggers toegang tot Europees vastgoed via een gediversifieerde portefeuille van REITs en andere vastgoedeffecten. Het hanteert een actieve en op relatieve waarde gebaseerde beleggingsaanpak waarbij de beheerders effecten proberen te identificeren waarvan zij denken dat die ondergewaardeerd zijn. Per eind oktober gaven ze de voorkeur aan activa met een kortere leaseduur en een sterker vermogen om de prijs aan te passen. Ook lange huurcontracten die zijn geïndexeerd voor inflatie zijn interessant, volgens de beheerders. Dit vertaalt zich in een duidelijke overweging in de detailhandel. Ze prefereren ook logistiek en opslag, die structurele groeikenmerken hebben. De portefeuille is onderwogen in Zweden, waar bedrijven over het algemeen veel gebruik maken van kortlopende schuldfinanciering.
Thomas De fauw is manager research analist bij Morningstar. Morningstar analyseert en beoordeelt beleggingsfondsen op basis van kwantitatief en kwalitatief onderzoek. Morningstar is een van de kennispartners van Investment Officer en rangschikt wekelijks vijf beleggingsfondsen of aanbieders.