De komende twintig jaar zal de groei uit Azië komen. De middenklasse groeit er. Mensen trekken naar de stad, vinden banen en gaan meer consumeren. Waar doen ze dat? In winkelcentra.
De gemakkelijkste manier voor gewone stervelingen om in deze winkelcentra te beleggen is via Real Estate Investment Trusts, ofwel REITs. Dat zegt Julian Mittag, manager van het in mei dit jaar gelanceerde Asia Pacific REIT Fund van de Zweedse fondsbeheerder SEB, tegenover Fondsnieuws.
‘Het is gewoon een kwestie van het volgen van grote ketens als Inditex en H&M’, zegt Mittag. ‘De helft van alle Zara-winkels die momenteel geopend worden, staan in Azië.’
Mittags fonds belegt in REITS, in het Nederlands Fiscale Beleggingsinstellingen genoemd, in onder meer Singapore, Australië en Hongkong. Behalve share classes die een minimum inleg vereisen, kent het fonds ook een retail share class zonder minuminleg-vereiste.
Dividend
REITs zijn beursgenoteerde beleggingsinstellingen die vastgoedprojecten bezitten zoals winkelcentra of appartementencomplexen die verhuurd worden.
Vervolgens wordt over het algemeen zo’n 90 procent van de belastbare inkomsten uitgekeerd als dividend, vertelt Mittag. Dit dividend van zijn portfolio ligt momenteel op zo’n 6 procent.
Doordat REITs beursgenoteerd zijn, zijn ze anders dan sommige andere vastgoedbeleggingen ook liquide, zegt Mittag.
Als gevolg van de over het algemeen langdurige huurovereenkomsten die REITs sluiten met onder meer winkels of ziekenhuizen, is de cashflow volgens Mittag bovendien voorspelbaar. Ook wijst hij erop dat de correlatie met andere asset classes laag is.
Inflatie
Bijkomend voordeel is volgens Mittags dat de portefeuille gedeeltelijk beschermd is tegen een stijgende inflatie, wat wel degelijk een risico is in deze regio, erkent hij. In Singapore ligt de inflatie volgens hem al op 4,7 procent.
‘Maar de huren van de healtcare-REITs zijn inflation-linked, net als de meerderheid van de winkel-REITs.’
Het fonds belegt een derde van het fondsvermogen in Singapore, een derde in Australië, 9 procent in Hongkong en de rest in onder meer China, Maleisië en Indonesië, aldus Mittag.
Regioverdeling
‘Deze regioverdeling is anders dan Bloomberg meldt’, zegt Mittag, ‘doordat wij een verdeling maken aan de hand van waar het vastgoed is gesitueerd. Bloomberg maakt een verdeling aan de hand van waar de REITS genoteerd zijn.’
Het fonds belegt nog relatief weinig in China omdat dat land nog geen REIT-structuur kent. Het deel dat nu naar China gealloceerd is, is dat via REITS in bijvoorbeeld Hongkong.
Momenteel heeft het fonds 24 REITs in portefeuille.
De helft van het fondsvermogen is gealloceerd naar winkelcentra, 18 procent naar kantoren en 11 procent naar ziekenhuizen.
Huizenbubbel
Over het risico van een huizenbubbel in China zegt Mittag dat er inderdaad in China een huizenbubbel is, net als in Hongkong en Singapore.
‘Wij maken ons hier echter niet druk om zegt Mittag. Wij beleggen niet in koophuizen, al raakt het ons natuurlijk wel als de bubbel barst. Mensen zullen dan natuurlijk wel minder gaan besteden in winkelcentra.’
Over het risico van het fonds zegt Mittag, dat dat relatief beperkt is als gevolg van de screening waaraan de REITS waarin belegd wordt, onderworpen worden.
‘Wij beleggen ook niet in projectontwikkelaars, maar alleen in REITs die inkomsten hebben uit de verhuur van commercieel vastgoed. Wij zijn ook geen emerging markets-fonds. Meer dan 80 procent van de portefeuille is belegd in ontwikkelde markten.’
De volatiliteit van het fonds was de afgelopen maanden lager dan dat van de MSCI AC Asia Pacific en de MCSI World.
Benchmark
Het fonds hanteert geen benchmark, en heeft dus geen tracking error. De reden voor het ontbreken van een benchmark is dat er wel Asian REITs benchmarks bestaan, maar dat die geen Australië bevatten, terwijl het fonds hier wel een derde van zijn vermogen in belegt.
Het fonds heeft tot nu toe 11 miljoen euro onder beheer. Sinds mei heeft het fonds een rendement behaald van zo’n 20 procent.