Is beleggen in vastgoed nog altijd het beste investeringsalternatief, nu er met obligaties geen rendement meer te behalen valt en de aandelenbeurzen zeer volatiel zijn? Experts aan het woord.
Uit het KPMG-rapport European Real Snapshot Spring 2016 blijkt dat de investeringen in Europees vastgoed bijna op het niveau van voor de crisis liggen. In de zoektocht naar rendement valt volgens Stefan Pfister, hoofd vastgoedbeleggingen Europa/EMA bij KPMG, met de huidige lage rente dan ook niet te ontkomen aan vastgoed.
Volgens Jan van der Doelen, sectormanager Bouw en Vastgoed bij ING, zijn de aanvangsrendementen op vastgoedinvesteringen in de afgelopen jaren afgenomen, maar als je die afzet tegen andere beleggingen dan is het rendement ‘nog altijd hoger’.
Beleggen in vastgoed is echter niet zonder risico, want wat gaat er gebeuren als de rente weer gaat stijgen en wat als er leegstand optreedt?
‘Voorlopig blijft de rente laag. Als deze gaat stijgen, nemen wellicht de rendementen ook toe, maar moet je ook meer gaan betalen voor financiering. Wij adviseren dan ook om de verhouding tussen waarde en financiering gezond te houden, zegt Van der Doelen. Zelf beleggen in vastgoed is volgens de sectormanager niet voor iedereen. ‘In het verleden was vastgoed een vrij zekere belegging, maar de tijden zijn wel veranderd.
Beleggen in vastgoed is een vak en je moet goed weten wat je doet, en dan kan het handig zijn om mee te varen op de kennis van derden door bijvoorbeeld te beleggen in vastgoedfondsen.’
Actief management
Volgens Erik Steinmaier, hoofd Real Estate Advisory bij ABN Amro, is het belang van actief management toegenomen. ‘In het verleden kon men nog meer achteroverleunen, maar dat is voor secundair vastgoed voorbij. Waardetoevoeging en actief klantenbeheer zijn steeds belangrijker.’
Woningbeleggingen zijn nog altijd relatief veilig, zegt Steinmaier, maar op de kantoren- en retailmarkt zijn de risico’s groter. ‘Als je kijkt naar hoeveel spreiding er in een belegging zit, dan is beleggen in vastgoedfondsen voor particulieren beter dan zelf beleggen. De Nederlandse vastgoedmarkt is volgens Van der Doelen circa 300 miljard euro groot en kent grote regionale verschillen. Het commerciële gedeelte van de markt bestaat uit kantoren, winkels, bedrijfsruimtes (inclusief logistiek) en woningen.
Binnen het retailsegment voorziet Van der Doelen kansen in de winkelcentra van de grote steden, maar ook regionaal voor succesvolle buurtwinkelcentra. Daarnaast bieden specifieke concepten zoals onlinewinkels die servicecentra en verkooppunten willen hebben en daarvoor goed bereikbare locaties buiten de grote winkelcentra zoeken, mogelijkheden.
Kantorenmarkt
De Nederlandse kantorenmarkt kampt volgens de vastgoedexperts van ABN Amro en ING nog altijd met een flinke leegstand. De piek is volgens de experts wel bereikt. In de top van de markt, de Amsterdamse Zuidas, is de leegstand laag en over het geheel is zelfs een kleine daling aan de orde.
Volgens Van der Doelen zijn veel kantoormeters uit de markt genomen door transformaties naar woonruimte, studentenhuisvesting en hotels. Daarnaast spelen partijen als Merin succesvol in op de andere manier van werken door kantoorruimtes om te bouwen tot alternatieve werkplekken en opnieuw in de markt te zetten.
Steinmaier wijst op de succesvolle herontwikkeling van ‘The Bank’, het voormalige ABN Amrohoofdkantoor aan de Herengracht in Amsterdam, door Kroonenberg Groep. Met een aanvangsrendement van 4,25 procent is dat een redelijk veilige belegging, maar elders in de hoofdstad kom je ook aanvangsrendementen van 10 procent tegen.’
De woningmarkt heeft volgens de vastgoedexperts het laagste risicoprofiel en wordt gesteund door schaarste op de markt. Het maakt echter wel uit waar je zit. Want ook in Nederland is er een aantal krimpgebieden. De Randstad is volgens Van der Doelen zeer in trek en Amsterdam is de top van de markt. Rotterdam blijft in dat opzicht wat achter.
Volgens de sectormanager is er veel behoefte aan extra woningen. ‘Er zijn in de afgelopen vijf jaar te weinig woningen bijgebouwd. We schatten dat er in de komende tien jaar een behoefte is aan 500.000 nieuwe woningen.’ Moody’s waarschuwde onlangs dat de negatieve rente in Zweden een bubbel op de huizenmarkt heeft veroorzaakt. Hoewel de huidige lage rente wel een risico vormt, is er volgens Van der Doelen geen sprake van een bubbel op de Nederlandse woningmarkt.
Lees ook:
Sectoranalyse: vastgoedfondsen roteren portfolio
‘De huizenprijzen zijn gestegen, maar liggen nog altijd onder de top van de markt in 2008. Sinds die piek zijn de prijzen met zo’n 21 procent gedaald en is er ongeveer 7 tot 8 procent teruggewonnen. Er is dus nog altijd sprake van een daling ten opzichte van het hoogtepunt.’
De sectormanager wijst wel op de grote regionale verschillen binnen de Nederlandse woningmarkt. ‘De prijzen in Amsterdam zijn weer terug op het niveau van voor de crisis. Maar ook binnen de hoofdstad zijn de verschillen tussen bijvoorbeeld IJburg en het centrum erg groot. Dus daar is volgens ons ook geen sprake van een bubbel.’
Steinmaier van ABN Amro maakt zich eveneens geen zorgen over een bubbel. ‘De hypotheekregels zijn behoorlijk aangescherpt en dat dempt de prijzen. De LTV’s (loan-to-value) nemen af doordat men minder kan lenen voor een woning en ook daar gaat een dempende werking vanuit.’
Vooruitzichten
De eerste tekenen voor 2016 wijzen er volgens de sectormanager op dat Nederlands vastgoed nog steeds aantrekkelijk is en dat buitenlandse partijen nog altijd volop interesse hebben. ‘Nederland behoort economisch gezien bij de top in EU en we voorzien voor iedere sector, behalve de zorg, een groei in 2016.’
Ook Steinmaier verwacht dat het herstel zich voortzet. ‘Er zijn geen signalen die wijzen op een afkoeling of een kentering en het lijkt opnieuw een goed jaar te worden voor Nederlands vastgoed.’
Dit artikel is het coververhaal uit het Fondsnieuws-magazine ‘Monetaire hocus pocus uitgewerkt’ dat op 20 april is verschenen.