Het ziet er somber uit voor beursgenoteerde vastgoedbedrijven. De kans dat ze een fikse belastingverhoging voor hun kiezen krijgen is groot. De tijd om daar via een lobby verandering in te brengen is beperkt, en is voor de politiek geen prioriteit.
Dit schrijven analisten van ING maandag in een rapport. De belastingverhoging zal de inkomsten drukken van beursfondsen met veel Nederlands vastgoed. Om die reden verlaagt ING maandag het koopadvies van NSI, eigenaar van Nederlandse kantoren en van winkelbelegger Vastned. Omdat de koers al historisch laag staat handhaaft ING het ‘hold advies’ voor Wereldhave, dat onder meer Nederlandse winkelcentra heeft.
Dividendbelasting
De belastingverhoging is een direct uitvloeisel van het afschaffen van de dividendbelasting. Nu zijn vastgoedbeleggingsinstellingen (fbi’s) nog gevrijwaard van belastingen als ze de volledige winst uitkeren aan beleggers, zoals beursgenoteerde vastgoedbedrijven doen. Het idee daarachter is dat de schatkist al profiteert via de dividendbelasting van 15% die beleggers betalen.
Nu de dividendbelasting wordt afgeschaft, dreigde beursgenoteerde vastgoed bedrijven helemaal geen belasting meer te hoeven afdragen. Om die reden moeten Nederlandse beleggingsinstellingen vanaf 2020 21 procent vennootschapsbelasting gaan betalen.
Ondoordacht
Toen het kabinet de maatregel vorig jaar in het regeerakkoord aankondigde, schrokken vastgoedbeleggers, maar hoopten ze ook dat het na een lobby met een sisser zou aflopen. De maatregel werd als ‘ondoordacht’ bestempeld.
Nederlands vastgoed zou immers wel heel onaantrekkelijk worden in vergelijking met anderen landen. In bijna alle Europese landen en de Verenigde Staten hoeven beursgenoteerde vastgoedbedrijven (zogeheten REITs) geen belasting te betalen als ze de winst uitkeren aan beleggers.
Voor niet-beursgenoteerde vastgoedbeleggingsinstellingen lijken de gevolgen inderdaad mee te vallen omdat zij zich kunnen omvormen tot een andere juridische structuur waarbij de belastingdruk beperkt blijft. ‘Het kan dus zo zijn beursgenoteerde vastgoedbedrijven straks hogere belastingen gaan betalen dan niet-beursgenoteerde vastgoedbedrijven’ zei staatssecretaris Menno Snel recent. In september maakt hij de definitieve nieuwe belastingplannen bekend.
De kennis in de politiek en de wil om iets te doen voor de (nu nog) kleine beursgenoteerde vastgoedsector is beperkt en dat zal waarschijnlijk niet snel veranderen, schrijft ING. Onbekend maakt onbemind. Gezamenlijk hebben de beursfondsen niet meer dan 4 a 5 miljard euro aan Nederlands vastgoed.
‘Het feit dat we nog steeds niet weten welke kant het opgaat, is natuurlijk niet positief’ zegt ook Dirk Jan Lucas, hoofd investor relations van NSI. Dat bedrijf, met zo’n 1,2 miljard euro aan Nederlandse kantoren, zal het meeste last hebben van de belastingplannen volgens ING. Analisten van de bank verwachten dat de inkomsten wel met 10 tot 15 procent kunnen dalen.
Volgens Lucas zullen vooral de Nederlandse particuliere beleggers in NSI hierdoor hard geraakt worden. ‘Zij krijgen netto straks minder dividend.’ Nu betalen ze nog 15 procent dividendbelasting, maar dat kunnen ze in veel gevallen verrekenen.
Als de plannen doorgaan krijgt NSI ook minder toegang tot kapitaal. ‘Een aantal grote beleggers mogen alleen in zogeheten REIT’s investeren’ zegt hij. Dat is NSI dan niet meer.
Voordelen
Kleine voordelen zijn er ook voor NSI. nu mogen ze alleen beleggen en geen ondernemende activiteiten ontplooien zoals het ontwikkelen van vastgoed voor derden. Ook mag NSI bijvoorbeeld geen vergaderruimtes in hun flexibele kantoren verhuren aan bedrijven die geen huurder zijn. ‘Dat zou wel mogen als we belasting betalen. Maar liever blijven we natuurlijk een REIT of fbi.’
Copyright: Het Financieele Dagblad, 3 juli 2018.