De vrees dat de Chinese vastgoedmarkt zich tot een bubbel zal ontwikkelen, en vervolgens uiteenspat, is ongegrond.
Dat zegt Frankie Lee, fondsmanager van het Henderson Horizon Asia-Pacific Property Equities Fund, in een gesprek met Fondsnieuws.
Spookverhalen
‘Er doen toch wel wat spookverhalen over de Chinese vastgoedmarkt de ronde’, aldus Lee. ‘Het klopt dat de prijzen op de woningmarkt nu ongeveer twintig keer zo hoog zijn als in de jaren tachtig, maar het inkomen per hoofd van de bevolking is bijna veertig keer zo hoog, dankzij de snelle economische groei van China.’
Het SICAV-fonds dat hij onder beheer heeft, belegt minstens 75 procent in aandelen van bedrijven of Real Estate Investment Trusts (of equivalenten) die in de Azië en de Pacific gevestigd zijn en een groot deel van hun inkomen genereren uit eigendom, beheer en ontwikkeling van vastgoed in die regio’s.
De afgelopen maanden is de bezorgdheid onder beleggers en fondsenhuizen over het ontstaan van diverse bubbels op de Chinese markt gegroeid. Behalve een mogelijke bubbel op de aandelenmarkt wordt er vaak gewezen op een potentiële bubbel op de vastgoedmarkt.
Irrationeel
Die angst wordt ingegeven door de enorme stimuleringsmaatregelen van de Chinese overheid in de economie om onder meer de binnenlandse consumptie te bevorderen, maar ook om sociale onrust te voorkomen. En grote hoeveelheden liquiditeiten vinden zo hun weg naar de woningmarkt.
Volgens kritikasters is er geld in overvloed en gedraagt de markt zich irrationeel, waardoor de prijzen van woningen worden opgedreven. Kopers die bang zijn dat hun spaargeld door mogelijke hoog oplopende inflatie minder waard wordt, kopen woningen als waardevaste asset.
Zo is bijvoorbeeld op de woningenmarkt de huisprijs per vierkante meter met 7 procent gestegen in de zomer. Voor 63 van de 70 grootste Chinese steden, waaronder Guangzhou en Shenzen, geldt dat de huizenprijzen flink omhoog zijn gegaan. Als een Chinees een huis koopt dan kost het hem al gauw drie maandinkomens per vierkante meter.
Geen schuldenbubbel
Fondsmanager Lee denkt dat er weinig kans is op oververhitting van de markt. ‘Aan de ene kant zullen de inkomens verder groeien. En aan de andere kant is er in China geen sprake van een schuldenbubbel, ook al is de kredietverlening dit jaar flink toegenomen.’
Bovendien wijst hij erop dat het gebruikelijk is dat veel Chinezen 20 tot 40 procent aanbetalen als ze een huis kopen. Dat is van toepassing op de hele range van lage tot luxe segmenten.
Commercieel vastgoed
Volgens Lee kan er van een bubbel op de markt voor commercieel vastgoed, zoals winkelpanden en kantoren, al helemaal geen sprake zijn van een bubbel. ‘Die markt is net aan het uitbodemen’, zegt Lee. Deze markt, en in het bijzonder het kantorensegment, kreeg vorig jaar op het vasteland van China en in Hongkong een forse dreun als gevolg van de internationale kredietcrisis.
‘Commercieel vastgoed loopt achter bij het herstel, maar ik verwacht dat daar in 2010 verandering in komt, als blijkt dat het wereldwijde herstel doorzet’, aldus de fondsmanager.
‘Als de balansen en groeivooruitzichten van bedrijven verbeteren, worden er weer meer mensen ingehuurd door internationale firma’s en zal er weer meer kantoorruimte nodig zijn. Dat zal een belangrijke katalysator zijn voor het investeren in commercieel vastgoed wegens de huren en kapitaalstromen die dan verder op gang komen.’
Als dat eenmaal is gebeurd, dan zal dit een langere impact hebben op de groei van de economie, simpelweg vanwege de schaalgrootte van veel van deze bedrijven, meent Lee.
Waarderingen nu te hoog
Lee, die met het fonds 344 miljoen dollar onder beheer heeft, selecteert bedrijven op basis van top down en bottom up research, en krijgt daarbij hulp van de vastgoedanalisten Michael Wong en Eric Khaw.
Ruim de helft van het Asia-Pacific Property Equities Fund is in Azië en de Pacific geïnvesteerd in commercieel vastgoed via beursgenoteerde bedrijven. Het gaat om 35 procent in kantoren en 23 procent in winkelpanden. Zo’n 24 procent is in woningen belegd.
Van het fonds zit 11,1 procent in vastgoedgoedbelangen op het vasteland van China (peilmoment begin oktober). Het aandeel van de beleggingen in Hongkong is 29,8 procent, wat daarmee de tweede plaats inneemt qua belangrijkheid in de portefeuille, na Japan (31,5 procent van het fonds).
‘Ondanks de goede vooruitzichten in China en Hongkong hebben we onze exposure daar wat verminderd’, zegt Lee. ‘De reden is dat we de waarderingen momenteel te hoog vinden, maar voor de komende vijf jaar blijf ik enthousiast.’
Ervaring
Lee heeft zo’n negen jaar ervaring met beleggen in vastgoed. In 2000 ging hij bij SG Securities in Hong Kong aan de slag als lokale vastgoedanalist.
In de periode tussen 2002 ontwikkelde hij zich verder als een regionale vastgoedanalist bij Lehman Brothers en CLSA, om vervolgens in 2006 bij vermogensbeheerder Henderson Global Investors in dienst te treden als fondsmanager van het Asia-Pacific Property Equities Fund.
Het cumulatieve rendement van het fonds is YtD bijna 49 procent, terwijl de performance van de benchmark, de FTSE EPRA/NAREIT Pure Asia Index, 42 procent bedraagt.