Maar liefst tien Britse vastgoedfondsen hebben deze week de deuren gesloten voor zittende beleggers. Zij kunnen voor een beperkte periode hun stukken niet meer verkopen.
Standard Life nam maandag als eerste de beslissing tot een voor beleggers ongewenste ‘closing’. In de dagen daarna volgden ook andere grote partijen als Aviva Investors, Columbia Threadneedle Investments, Henderson Global Investors en vier fondsen van Canada Life. Ook Aberdeen Asset Management heeft zich nu bij dit gezelschap gevoegd.
In totaal beheren de fondsen gezamenlijk 21 miljard pond en hebben ze meer dan 1.000 panden in beheer.
Liquiditeitsrisico’s
Woensdag probeerde Aberdeen de rust nog te laten wederkeren door een afwaardering van het fonds aan te kondigen van 17 procent, maar later op de dag werd besloten de handel in het fonds tot volgende week stil te leggen. Als argument voor de closing brengen de fondsen in dat zij daarmee zittende aandeelhouders willen beschermen en de liquiditeit in het fonds zeker willen stellen.
De fondsen houden liquiditeit (=cash) in de fondsen aan tot in sommige gevallen tot meer dan 12 procent. Dat blijkt, bij voorbeeld in het geval van Standard Life, niet voldoende te zijn geweest. In de City vraagt men zich af of retailbeleggers wel begrijpen wat de liquiditeitsrisico’s van open-ended vastgoedfondsen eigenlijk wel niet zijn.
Vastgoedfondsen zijn populair onder particuliere beleggers, omdat zij het relatief eenvoudige beleggingen zijn. Maar als beleggers ten gevolge van een marktschok - zoals de uitslag van het EU-referendum - besluiten hun stukken te willen verkopen, dan blijkt dat open-ended vastgoedfondsen risicovol kunnen zijn. Onderliggende vastgoedprojecten kunnen namelijk niet zomaar worden verkocht of afgestoten als beleggers hun geld per direct terug willen.
Herinneringen aan kredietcrisis
Pimco-oprichter en obligatiebelegger Bill Gross trekt in deze liquiditeitscrisis parallellen met de opkomende paniek aan het begin van de kredietcrisis in 2007. ‘Dit doet denken aan de situatie van de subprime-fondsen van Bear Stearns vóór het Lehman-debacle.’
Deze fondsen gingen medio 2007 failliet, Lehman Brothers ging in september 2008 over de kop. Tussen 2007 en 2009 verloor Brits commercieel vastgoed ruim 40 procent van zijn waarde. Nu wordt door vastgoedexperts een afwaardering voor Londens vastgoed van 20 tot 25 procent niet uitgesloten.
Gevaar van sneeuwbaleffect
Professionele beleggers waarschuwen dat het risicovol is om fondsen af te sluiten, omdat dat het vertrouwen in de markt ondermijnt en juist een sneeuwbaleffect kan veroorzaken van afwaardering, onttrekkingen en stilgelegde handel etc.
Aberdeen Asset Management schrijft donderdag in een persbericht dat het fonds op 11 juli weer open gaat op een nog nader te bepalen ‘waarderingspunt’. Legal & General Group boekte 10 procent af op zijn fonds van 2,3 miljard pond, bovenop een eerdere afwaardering van 4 procent.
Ook Kames Capital, de naam waar sinds 2011 de Britse tak van Aegon Asset Management schuilgaat, heeft donderdag ook de waarde van twee fondsen met 5 procent verlaagd: het Kames Property Income Fund en het Kames Property Income feederfonds. Kames Capital boekte op 28 juni ook al 5 procent afgeboekt op de vastgoedfondsen.
Meer achtergronden op Fondsnieuws: