Pensioenfondsen zijn er steeds meer van overtuigd dat impact kan worden nagestreefd zonder dat dit ten koste gaat van het financiële rendement. Aan deze vraag wordt voldaan met een explosie van strategieën – variërend van impactaandelen en groene of sociale obligaties aan de liquide kant tot impact private equity, impactvastgoed en hernieuwbare energie aan de illiquide kant.
Historisch gezien werd de pensioensector gedomineerd door liefdadigheidsinstellingen, overheid-gerelateerde entiteiten en anderen die bereid waren bescheidener rendementen te aanvaarden. Vandaag de dag zijn er veel geloofwaardige strategieën die gericht zijn op beleggers wiens primaire fiduciaire verantwoordelijkheid het is hun risico-rendementsdoelstellingen te realiseren.
Beleggers in impact-strategieën kunnen echter te maken krijgen met een aantal specifieke risico’s die zij elders misschien niet (of in mindere mate) lopen. Deze kunnen nadelig zijn voor de financiële prestaties en – wanneer het misloopt – ook de steun voor impact investing in het algemeen ondermijnen.
Om de potentiële problemen te illustreren, is het nuttig om het specifieke voorbeeld van ‘impactvastgoed’ te bekijken. Dit is een steeds rijpere (en snelgroeiende) sector met een groot potentieel voor een significante en meetbare impact – met name ‘sociale’ impact. Beleggers in impactvastgoed krijgen te maken met vijf belangrijke risico’s:
Ontwikkelingsrisico: Veel pensioenfondsen beperken hun blootstelling aan ontwikkelingsrisico wanneer zij in conventioneel vastgoed investeren. Impact investing vereist ‘additionaliteit’, ofwel een positief effect dat zonder de investering niet zou zijn opgetreden. Een focus op impact maakt ontwikkeling dus inherent relevant. De grootste maatschappelijke uitdaging op dit gebied is immers vaak het tekort aan aanbod.
Regelgeving en beleid: Overheidssteun is een belangrijke dimensie in impactgerichte vastgoedinvesteringen, vooral aangaande huisvesting en zorgvoorzieningen. Overheidsbeleid richt zich op het aantrekkelijk maken van impactgerichte investeringen en het bereiken van resultaten voor de gebruikers van de eigendommen (bijvoorbeeld kwetsbare bewoners). Verschuivingen in het beleid kunnen een enorme invloed hebben op de waarde van de activa.
Impactrealisatie: Strategieën vertonen niet altijd de bovengenoemde additionaliteit die beleggers zoeken. Wij zien bijvoorbeeld dat managers kant-en-klare projecten van ontwikkelaars kopen, wat niet bevorderlijk is voor de verdere ontwikkeling van sociale en betaalbare huisvesting. Het eenvoudigweg vaststellen van ‘betaalbare’ huurplafonds ten opzichte van het mediane huishoudinkomen moet eerder gezien worden als een ‘doe geen kwaad’-benadering dan als een zinvolle ‘impact’-strategie.
Tegenpartij: Beleggers moeten voorzichtig zijn met het inschatten van de veerkracht van tegenpartijen in dit speelveld. Overheidsinstanties, door de overheid gesponsorde entiteiten en liefdadigheidsinstellingen kunnen theoretisch zeer robuust lijken, maar de realiteit kan complexer zijn. Het is van cruciaal belang dat een manager de financiële weerbaarheid, operationele capaciteiten en bestuursstructuren van deze partners onafhankelijk kan beoordelen.
Fondsenwerving: Te midden van de stortvloed aan fondslanceringen en kapitaalwerving in de impactvastgoedsector, moeten beleggers de levensvatbaarheid van het fonds in het oog houden. Als een investeerder zich verbindt tot een fonds dat niet genoeg geld ophaalt, draagt hij een groter deel van de kosten. Hoewel beleggers met deze uitdaging vertrouwd zijn in conventionele vastgoedbeleggingen, is het risico groter in een sector die ‘in opkomst’ is, waar managers capaciteit introduceren of uitbreiden in de hoop te profiteren van de verwachte vraag.
Kunnen impact en rendement hand in hand gaan? Een scherpzinnige analyse van deze risico’s moet de kans op een goed resultaat vergroten. De evolutie en groei van impact-strategieën in verschillende activaklassen moet als een positieve stap worden gezien. Toch navigeren beleggers op een complex terrein: buyer beware.
Frans Verhaar is senior director bij investment consultancy bfinance