De omstreden taxatie van Cushman & Wakefield (C&W) van het SNS-vastgoed heeft een eerste toets overleefd. Het Amerikaanse BlackRock Solutions oordeelt dat C&W de vereiste waarderingsmethode op de juiste manier heeft geïnterpreteerd en toegepast.
Dat bevestigen ingewijden tegenover het Financieele Dagblad. ‘BlackRock is tot de conclusie gekomen dat het op een acceptabele manier door Cushman is gedaan’, zegt een van hen.
SNS Reaal werd op 1 februari dit jaar genationaliseerd. De door C&W eind vorig jaar geschatte verliezen op de vastgoedleningen, die veel groter waren dan waar SNS op rekende, worden gezien als belangrijkste oorzaak voor het mislukken van een private oplossing.
Als die waardering onjuist was, zouden beleggers zeker een schadeclaim bij Financiën indienen. BlackRock Solutions is ná de nationalisatie door het ministerie van Financiën ingehuurd om te adviseren over de vastgoedleningen van SNS Reaal.
SNS Property Finance
Het in augustus door BlackRock afgeronde onderzoek hoort bij het proces om toestemming te krijgen van de Europese Commissie voor het opzetten van een ‘bad bank’ voor de vastgoedportefeuille SNS Property Finance. De bad bank is cruciaal om de rest van SNS kans op een doorstart te geven.
De conclusie van BlackRock is goed nieuws voor Financiën. Maar daarmee is de kous niet af. ‘Brussel’ heeft zelf ook een deskundige ingehuurd (de Belgische hoogleraar Wim Schoutens) om de aanpak van C&W te beoordelen.
Die Amerikaanse vastgoedadviseur kwam eind vorig jaar uit op een waarde die 2,4 tot 3,2 miljard euro lager lag dan in de boeken van SNS Reaal. SNS ging op dat moment uit van een potentieel verlies op de leningen van tussen 1,4 tot 1,9 miljard euro.
De waardering van de SNS vastgoedleningen door C&W is gedaan volgens een door Brussel opgelegde methode, genoemd ‘real economic value’. Die methode moet gebruikt worden in geval van staatssteun, om de mate van steun te kunnen bepalen.
In principe ligt een waarde volgens ‘real economic value’ boven de marktwaarde van leningen op een bankbalans.
In november volgt uitsluitsel over de plannen van Financiën met SNS en over welke maatregelen de bank eventueel krijgt opgelegd. DNB BlackRock Solutions doet in opdracht van De Nederlandsche Bank dit najaar ook onderzoek naar de vastgoedleningen van andere Nederlandse banken.
Het is onbekend welk waardebegrip voor het onderzoek van DNB wordt gebruikt. Maar het is onwaarschijnlijk dat dit hetzelfde waardebegrip is als dat wat voor SNS is gebruikt.
Financiën heeft in het verleden benadrukt dat de SNS-waardering door C&W, vanwege de bijzondere methode en de aard van het SNS-vastgoed, geen maatstaf is voor potentiële verliezen bij andere banken.
Meer achtergronden op Fondsnieuws:
BlackRock onderzoekt vastgoedleningen bank
BlackRock Solutions is sinds de crisis overal
Copyright: Het Financieele Dagblad, 24 oktober 2013.