Waar andere delen van de financiële markten er na de eerdere klap weer relatief goed voorstaan, blijft voor wereldwijd vastgoed het grote herstel uit. Subsectoren als commercieel vastgoed zijn een blok aan het been van de categorie waarbinnen de diversiteit groot is. Die dispersie biedt aantrekkelijke kansen binnen regio’s en sectoren. Onder meer in de koude opslag, bij betaalbare woningen en gaming-REIT’s.
Wereldwijd vastgoed staat na de eerste zeven maanden 23 procent in de min, blijkt uit het rendement van de FTSE EPRA Nareit Developed Index, een index die de prestaties van beursgenoteerde vastgoedbedrijven en REITS (Real Estate Investment Trusts) volgt.
Weliswaar heeft er een herstel plaatsgevonden in de categorie: na een daling van 42 procent in de periode tussen half februari en half maart, vond er in de volgende vier maanden een stijging van 27 procent plaats.
Toch staat er onder aan de streep nog altijd een groot verlies op de teller, in vergelijking met andere beleggingscategorieën. Zo staan wereldwijde smallcaps na zeven maanden nog “maar” 14 procent in de min, wereldwijde opkomende landen 6 procent en Europese aandelen 14 procent. Wereldwijde aandelen en Amerikaanse aandelen koersen zelfs richting herstel met een verlies van respectievelijk 6 procent en 2 procent.
Sociale activiteiten
Het vastgoedteam van PGIM wijt het gebrek aan volledig herstel binnen vastgoed aan het algehele marktsentiment, vanwege een tweede golf van virusuitbraken, verdere lockdowns, een gebrek aan extra robuuste stimuleringsmaatregelen en onzekerheid over de Amerikaanse verkiezingen.
Daarnaast zijn wereldwijde REIT’s volgens de beleggers in de sell-off meer geraakt dan in vorige cycli vanwege de sluiting van vastgoed voor sociale activiteiten in de meeste delen van de wereld. ‘En vastgoed dat normaalgesproken als defensief wordt beschouwd, zoals plekken voor begeleid wonen, is dit keer ook geraakt’, aldus de beleggers in een recente marktvisies.
Ze verwachten naast de al uitgesproken faillissementen van winkelhuurders en winkelsluitingen nog meer faillissementen naarmate de pandemie aanhoudt. ‘Regionale winkelcentra hebben straks veel leegstaande ruimte te verhuren, en dat midden in recessie waarin volop disruptie plaatsvindt door e-commerce.’
Dispersie
Pieter Laan, die bij IBS verantwoordelijk voor externe managerselectie, wijst erop dat hoewel een aantal vastgoedsubsectoren het erg lastig heeft gehad als gevolg van de lockdown, andere subsectoren juist hebben geprofiteerd van de genomen maatregelen. De dispersie binnen de beleggingscategorie is groot.
Pijnpunten die zowel Laan van IBS als de vastgoedbeleggers van PGIM noemen, zijn hotels, restaurants, winkels, winkelcentra maar ook kantoren, als gevolg van minder bezoeken (of bezetting, in het geval van kantoren) aan dit type vastgoed.
Laan: ‘Het aantal transacties daalt en als deze situatie langer aanhoudt, zal dit ook invloed hebben op de waarde van panden. Kantoren staan logischerwijs onder druk nu het personeel van veel bedrijven verplicht thuiswerkt en dit ook prima blijkt te kunnen. Vakanties zijn geannuleerd en zakelijk reizen staat op een laag pitje waardoor hotels een forse klap hebben gekregen. High street retail en shoppingcentra staan al geruime tijd onder druk door de opkomst van online shopping. De huidige lockdown heeft deze trend versneld.’
Kansen
Toch moeten de kansen die vastgoed óók biedt, niet uitgevlakt worden volgens Laan. En ook de vastgoedbeleggers van PGIM benadrukken in een aanvullende reactie naar Fondsnieuws dat wereldwijde REIT’s slechts tegen een lichte korting op de intrinsieke waarde worden verhandeld, maar er sprake is van een aanzienlijke spreiding binnen regio’s en sectoren, wat volgens hen aantrekkelijke kansen biedt.
Voor haar PGIM Global Select Real Estate Fund kiest het fondshuis momenteel voor een balans tussen bedrijven waarvan de fundamentals naar verwachting zullen profieren van - of minder worden beïnvloed door - de huidige omgeving met waardemogelijkheden in vastgoedtypes die het meest negatief zijn beïnvloed door de huidige omgeving.
‘Als gevolg hiervan zijn we op basis van fundamentals en waardering overwogen in de wereldwijde ‘last mile industry’, koude opslag, wereldwijde betaalbare en gemiddeld geprijsde woningen’, aldus de fondsbeheerders. ‘We zijn ook overwogen in gaming-REIT’s op basis van waardering en kredietkwaliteit van zowel de huurder als de REIT.’
Dan liggen er volgens de beleggers nog selectief wat kansen in de netto-lease in de gezondheidszorg, hotels en restaurants. ‘Geografisch zijn we overwogen in Japan, Duitsland en Spanje op basis van relatieve waardering. We blijven wereldwijd onderwogen in winkels en kantoren, aangezien technologie deze bedrijfsmodellen seculier verstoort.’
Laan ziet kansen bij vastgoedondernemingen die zich richten op distributie, datacenters en communicatietorens. ‘Dat internetwinkelen een vlucht heeft genomen, zorgt voor een sterke toename in de vraag naar distributiecentra en ander logistiek vastgoed. Een andere trend die sterk groeit is het gebruik van dataverkeer en gegevensopslag, vanwege de toename in thuiswerken en online samenwerken en overleggen.’
Het hoofd externe managerselectie noemt daarnaast telecomtorens als interessante subsector. ‘De verhuurders van deze torens zijn door het sterk toegenomen dataverkeer en de komst van 5G technologie in een goede positie om verder te groeien.’
Hoge active share
Voor haar fiduciaire klanten heeft IBS eerder dit jaar het PGIM Global Select Real Estate Fund geselecteerd vanwege de combinatie van bottom-up ondernemingsanalyses en top-down onderzoek naar seculaire en cyclische trends. Het team van tien belegt geconcentreerd, legt Laan uit. ‘In 30 tot 45 aandelen. Daarbij ligt de active share doorgaans rond de 75 procent. Daarmee verschillen ze wezenlijk van de wereldwijde vastgoed index waartegen ze hun prestaties meten.’
Uit het meest recente marktrapport van het team tot eind juli blijkt dat het fonds year to date een rendement van -8 procent haalde (in euro’s), waar de index dus op een verlies van iets meer dan 23 procent staat. Oftewel: een alpha van ruim 15 procent.