Nu 2023 achter de rug is, zullen de komende maanden de eerste IB-aangiften met de nieuwe Box III behandeling bij de fiscus worden ingediend. Voor defensieve beleggers een hard gelag. Want hun vermogensbelasting zal een relatief groot deel van hun rendement beslaan. Wel het risico, niet het rendement: dat klinkt als een beleggingsfonds van een niet al te chique aanbieder.
Als belegger in liquide activa c.q. effecten, kun je gemakkelijk je beleggingsbeleid aanpassen. De gestegen rente en fiscale behandeling van spaargeld en het depositogarantiestelsel, maakt van de termijndeposito’s bij banken weer een aantrekkelijke defensieve belegging. Beleggers in illiquide activa zullen zich minder makkelijk en minder snel kunnen aanpassen aan de nieuwe fiscale werkelijkheid. In dit verband is het interessant om wat in te zoomen op de belegger in woningen.
In een eerder artikel stelden wij al vast dat de markt voor de particuliere (Box III) belegger in verhuurde woningen, de zogenaamde ‘buy-to-let’ markt, volledig op zijn gat ligt. Nieuwe aankopen met oog op rendement zijn er niet meer bij. Maar wat doen de particuliere beleggers die de afgelopen jaren woningen hebben aangekocht en deze (al dan niet na een grondige renovatie) hebben verhuurd?
Knopen tellen
Het laat zich raden dat - analoog aan de defensieve belegger in effecten - eigenaren van verhuurde woningen en masse hun knopen aan het tellen zijn. De onzekerheid omtrent de toekomstige huurinkomsten (Wet betaalbare huur), de genoemde Box III-behandeling en zich aandienende herfinancieringen tegen een hogere rente pleiten eenduidig voor verkoop. De waarde van een woning in verhuurde staat met - zeg een netto huurrendement van 4 procent - ligt echter fors lager dan diezelfde woning vrij van huurder op de koopwoningenmarkt (de zogenaamde leegwaardekorting). Afhankelijk van de verhuursituatie, kan de verkoopprijs van de woning in verhuurde staat tot wel 40 tot 50 procent lager dan de leegwaarde liggen. Dat maakt verkopen in verhuurde staat vanzelfsprekend een onaantrekkelijke optie.
Alternatief voor de (particuliere) beleggers is daarom tijdelijk de vermogensrendementsheffing voor lief te nemen en te wachten tot zijn of haar huurders vertrekken, i.e. uitponden. Makelaars in de grote steden (waar de afgelopen jaren de ‘buy-to-let’ markt welig tierde) geven steevast aan dat ze beleggers massaal hun voormalige huurwoningen zien verkopen. Wie in het kadaster wat onderzoek doet naar de verkopers, komt daar ook bekende institutionele partijen tegen als verkopend eigenaar.
De demissionaire regering bij monde van haar demissionaire minister voor Volkshuisvesting maakt zich weinig druk om het uitponden van vrije sector huurwoningen door beleggers. De verkoopcijfers uit het kadaster zouden weinig reden zijn tot zorg. Hier wordt voorbijgegaan aan het feit dat de uitpondgolf zoals hierboven beschreven, pas onlangs is ingezet. Voordat beleggers zullen verkopen, moeten eerst de zittende huurders vertrekken: ‘you ain’t seen nothing yet!’
Geld genoeg
Verwacht mag worden dat bij ongewijzigd beleid, de markt voor vrije sector woningen mondjesmaat verder opdroogt, naar gelang zittende huurders vertrekken. De wachttijd voor een sociale huurwoning ligt in Amsterdam, Utrecht en Rotterdam respectievelijk boven de 13, 11 en 5 jaar. Zonder een goed functionerende markt voor vrije sector woningen, wordt wonen dus niet zo zozeer “onbetaalbaar” als wel onbereikbaar voor steeds meer inwoners.
Wie in de woningmarkt nog een goede belegging zoekt, kan zich het beste met eigen vermogen richten op woningen met eerder genoemde aantrekkelijke leegwaardekortingen. Met zo’n belegging kan een mooi rendement worden gerealiseerd, maar als belegger draag je dan weinig bij aan het oplossen van het woningtekort. Beter zou het zijn als onze nieuwe regering voor aspirant (particuliere) beleggers in nieuwbouwwoningen een aantrekkelijk alternatief biedt voor al dat spaargeld dat nu een oneigenlijke 2 procent fiscale premie geniet op de termijndeposito’s. Want geloof me, er is geld genoeg.
Justin de Ridder is partner bij Nectar, een bedrijf dat actief is op het terrein van private markten cq vastgoed. Hij heeft een achtergrond bij ING.