De koers van het Triodos Vastgoedfonds maakte afgelopen jaar een duikeling als gevolg van de forse waardevermindering van de Nederlandse kantorenmarkt.
Fondsbeheerder Guus Berkhout meent echter dat duurzaam vastgoed voldoet aan een duidelijke vraag in de markt, en hoopt dan ook dat duurzaam vastgoed in de nabije toekomst beter gewaardeerd zal worden dan regulier vastgoed, zegt hij in gesprek met Fondsnieuws.
Enige stabilisatie
‘Duurzaam vastgoed is over het algemeen beter verhuurbaar dan regulier vastgoed en vertegenwoordigt in die zin een hogere waarde dan vele vaak leegstaande reguliere kantoorpanden’, legt Berkhout uit.
‘Het ligt in de lijn der verwachting dat dit gegeven op een zeker moment ook wordt opgepikt door de markt en dat er daarom mogelijk enige stabilisatie zal optreden ten aanzien van de waarde van duurzaam vastgoed.’
De Nederlandse kantorenmarkt kreeg afgelopen jaar harde klappen. De waardedaling raakte in een stroomversnelling terwijl de huurprijzen daalden en de leegstand toenam. Ook de marktwaarde van de kantoorpanden in de portefeuille van Berkhout daalden gestaag.
Diepe ontevredenheid
De daling was vergelijkbaar met de brede kantorenmarkt, tot ‘diepe ontevredenheid’ van de fondsbeheerder. ‘We hebben een mooie, bijna geheel verhuurde portefeuille. Ofschoon het fonds zich niet kan onttrekken aan de waardedaling blijft de bezettingsgraad met 97 procent uitstekend.’
‘Zelfs in het worst-case scenario zou de leegstand door expiratie van huurcontracten maximaal tot 5,5 procent kunnen oplopen. Dat vind ik nog steeds heel acceptabel’, zegt Berkhout.
Daarnaast ligt door indexatie van de lopende huurcontracten in 2013 en de jaren daarna een stijging van het directe beleggingsresultaat (huurinkomsten minus exploitatiekosten) ten opzichte van de 6,85 procent in 2012 voor de hand, aldus de fondsmanager.
‘Je zou dus mogen veronderstellen’, zegt Berkhout, ‘dat de waardering van duurzaam vastgoed in een neergaande markt beter overeind blijft, maar daar is tot nu toe nauwelijks sprake van geweest. Toch heb ik goede hoop dat er bij de waardering van vastgoed in de toekomst meer diversificatie zal optreden.’
Financiële crisis
Triodos Vastgoedfonds werd in 2004 opgericht en behaalde in de eerste jaren louter positieve beleggingsresultaten, met als voorlopig hoogtepunt een rendement van 11,9 procent in 2007. Daarna begon de financiële crisis en viel er voor beleggers in het fonds weinig meer te vieren.
Door de sterke afwaardering van het vastgoed in 2012 kwam het jaarrendement, inclusief alle kosten en de herbelegging van het dividend, uit op -12,46 procent. Het geannualiseerde rendement over drie en vijf jaar bedraagt nu respectievelijk -4,72 en -5,22 procent.
Het fonds, dat naast nieuwe en bestaande kantoren sinds september 2012 ook uit één zorgcomplex bestaat, is het enige open-end duurzaam vastgoedbeleggingsfonds in Nederland en heeft daarom geen benchmark.
Duurzaamheidscriteria
De kantoorpanden in het fonds zijn duurzaam omdat ze voldoen aan criteria in vier categorieën. Dit zijn de vier p´s van Triodos: ‘planet’, ‘people’, ‘profit’ en ‘project’. Onder project vallen criteria als bereikbaarheid, beleveingswaarde en alternatieve aanwendbaarheid..
De waardering van de objecten in het Triodos-fonds vindt elk kwartaal plaats, of vaker als de omstandigheden daar om vragen. Per kwartaal wordt driekwart van de portefeuille intern en een kwart extern getaxeerd waardoor uiteindelijk elk jaar de gehele portefeuille door een externe taxateur wordt getaxeerd.
Langetermijnhorizon
Het door beleggers ingelegde vermogen bleef de afgelopen jaren op peil, ondanks de negatieve resultaten sinds 2008 - met uitzondering van 2010. Volgens Berkhout komt dit doordat de beleggers in het vastgoedfonds een langetermijnhorizon hebben en afgaan op het dividendrendement.
In 2011 bedroeg het dividendrendement 5,4 procent, dat over 2012 moet nog worden vastgesteld. Berkhout hoopt dat het aantrekkelijke dividendrendement een reden kan zijn voor beleggers met een interesse in vastgoed om in zijn fonds te investeren.
‘Ondanks de negatieve ontwikkelingen in de sector blijf ik erbij dat het fonds een hele mooie portefeuille heeft en een voorbeeldfunctie vervult voor de duurzame vastgoedsector’, aldus Berkhout.