'Wereldwijd tekort aan goede woningen'

De Amerikaanse vermogensbeheerder PGIM Real Estate is van mening dat de vastgoedsector momenteel een instapniveau heeft dat wereldwijde aantrekkelijk geworden is. Er is een tekort aan goede woningen over de hele wereld.

Beheerder Rick J. Romano geeft de voorkeur aan industriële en residentiële gebouwen, en blijft weg van kantoor- en technologiegebouwen. 

‘Na twee uitstekende jaren beleeft beursgenoteerd vastgoed een minder gunstig begin van het jaar door de geopolitieke spanningen en de verwachte stijging van de obligatierente’, zegt Rick J. Romano (Head of Global Real Estate bij PGIM Real Estate). PGIM is nog relatief onbekend in België, maar de Amerikaanse groep is een van de grootste vermogensbeheerders ter wereld, met een vermogen van meer dan 1.500 miljard dollar. 

‘Historisch gezien zijn prijsstijgingen vaak gunstig geweest voor de prestaties van beursgenoteerde vastgoedgroepen, die vaak over huurindexeringsmechanismen beschikken.’ Hij wijst er ook op dat de sector relatief weinig arbeidsintensief is en daarom minder wordt getroffen door de stijgende lonen. ‘Daarom biedt de verkoopgolf sinds het begin van het jaar nu een aantrekkelijk instapmoment voor beleggers.’ 

Beste kansen

Rick J. Romano beheert het PGIM Global Select Real Estate Securities fonds, een product dat in België op de markt wordt gebracht voor institutionele en retailbeleggers bij private banken. Met een rendement op jaarbasis van 9,2 procent over de afgelopen tien jaar en een rating van vier sterren bij Morningstar is dit fonds momenteel wereldwijd een van de beste producten die in beursgenoteerd vastgoed beleggen. 

De portefeuille bestaat uit 40 tot 50 aandelen, met een geografische spreiding die in grote lijnen overeenkomt met die van de benchmark (2 procent boven of onder het gewicht in de benchmark). Noord-Amerika is dominant, goed voor 64 procent van de beheerde activa, terwijl de rest verdeeld is over Europa (9 procent), Azië (10 procent), Japan (10 procent) en het VK (6 procent).

Kantoren

‘Wij willen in onze strategie geen regio biases creëren, en richten ons op de beste ideeën uit een beleggingsuniversum van ongeveer 200 bedrijven. De prestatieverschillen tussen regio’s zijn vaak het gevolg van factoren die niets te maken hebben met de vastgoedmarkt, zoals geopolitieke gebeurtenissen, of een uiteenlopend monetair beleid.’ 

De outperformance zal dus worden gerealiseerd met de allocatie tussen sectoren en subsectoren van de vastgoedmarkt. ‘Wij zijn zeer tactisch in deze sectorallocatie. Een segment waarin wij onderwogen zijn is kantoorvastgoed, dat sterk wordt getroffen door de trend naar telewerken. Hij wijst er ook op dat dit segment nu wordt geconfronteerd met belangrijke duurzaamheidsbeperkingen, waardoor aanzienlijke beleggingen in het bestaande patrimonium nodig zullen zijn. 

Hij wijst er ook op dat hij onderwogen is in technologiegerelateerde segmenten, zoals datacentra of telecomantennes, vanwege hun hoge waarderingen. “Ook de bouwkosten voor deze activa rijzen de pan uit, wat ons voorzichtiger maakt over de vooruitzichten op korte termijn.’ 

De portefeuille is daarentegen overwogen in sectoren als industriële gebouwen (pakhuizen, logistiek, opslag) en woningen. ‘Industrieel vastgoed blijft profiteren van de disruptie van traditionele retailers ten gunste van e-commerce. De behoefte aan logistieke gebouwen in de nabijheid van stedelijke centra blijft een sterke tendens. In dit segment stijgen de huren in verschillende regio’s van de wereld met meer dan 10 procent.’ 

Wat het residentieel segment betreft, wijst hij erop dat er een wereldwijd tekort is aan aantrekkelijk geprijsde woningen. ‘Dit is een feit dat in alle regio’s van de wereld geldt. Wij geven de voorkeur aan markten waar de regelgevers de huurverhogingen niet beperken. In Europa geven wij de voorkeur aan Scandinavische namen en onderwegen wij de Duitse residentiële sector. Op de Belgische markt ziet hij vooral potentieel in groepen als Aedifica of WDP, die aansluiten bij de belangrijkste thema’s in zijn portefeuille. 

Privébeheer

Een andere kenmerk van PGIM Global Select Real Estate Securities is dat de beheerders dicht bij de teams staan die non-listed activa beheren bij PGM Real Estate. ‘De trends in de niet-beursgenoteerde sector (die ongeveer 95 procent van de vastgoedmarkt vertegenwoordigt) zullen een invloed hebben op de ontwikkeling van de activiteit en de prijzen voor beursgenoteerde ondernemingen.’ Door ook met de niet-genoteerde markt bezig te zijn, kan men duidelijk anticiperen op onderliggende marktschommelingen (met name in huurprijzen en rendementen) of toekomstige veranderingen in waarderingen. ‘Dit is duidelijk een factor die ons onderscheidt van de concurrenten.’ 

Trackrecord