De vraag naar wooncoöperaties – een tussenweg tussen huren en kopen – zit in de lift. Maar de financiële inbreng van de bewoners zelf is onvoldoende om de projecten te financieren. De Gentse specialist Wooncoop hoopt meer family offices en institutionelen te strikken als leengevers.
De financieringsbronnen diversifiëren om coöperatief wonen schaalbaar én betaalbaar te houden. Dat is een van de strategische opdrachten die Wooncoop zichzelf heeft gegeven bij de vernieuwing van het bestuur afgelopen zomer, met vastgoedanalist Gert De Mesure als nieuwe voorzitter van de raad van bestuur. Joris De Kelver (voormalig adjunct-CFO bij Belfius) is er de algemeen directeur.
Huren bij jezelf
Bij coöperatief wonen zijn bewoners geen eigenaar van hun woning, maar kopen ze aandelen in een overkoepelende coöperatieve vennootschap. In ruil voor die kapitaalinbreng krijgen de bewoners een levenslang woonrecht en betalen ze een maandelijkse woonbijdrage tegen kostprijs, een soort huur aan zichzelf en de andere coöperanten.
Hoe meer aandelen een coöperant bezit, hoe lager de maandelijkse woonbijdrage, is het systeem bij Wooncoop. De coöperanten krijgen geen dividend, maar hebben wel recht op een eventuele meerwaarde bij een verkoop. Het eigendomsmodel zit dus wat tussen kopen en huren in.
De acht jaar oude coöperatieve vennootschap is inmiddels goed voor 23 van zulke woonprojecten, verspreid over Vlaanderen. Er staat circa 50 miljoen euro aan activa op de balans, dat gaat vooral om terreinen, gebouwen en projecten in aanbouw.
Door de afwerking van enkele projecten is het aantal bewoonde woningen in beheer op enkele maanden tijd verdubbeld naar 132. De jongste drie woonprojecten in de bouwfase zijn Dikken Eik in Gent, Stek Future in Leuven en Moos-Herk in Hasselt.
‘De vraag vanuit de kandidaat-bewoners is groot en ook gemeenten staan erg open voor het model, aangezien betaalbaar wonen overal hoog op de politieke agenda staat. We komen dus in een nieuwe groeifase terecht en daarvoor hebben we meer structurele financiering nodig. Vandaar onze zoektocht naar nieuwe partners’, legt De Kelver uit.
Impactbeleggen
Voor het dekken van de investeringskosten boort Wooncoop drie verschillende bronnen aan. De coöperanten en sympathisanten die aandelen kopen, zijn goed voor 40 procent van de opgehaalde financiering. Zowat 25 procent komt van bankleningen op lange termijn. De overige 35 procent haalt de coöperatieve via leningen van sympathisanten of beleggers.
De Kelver: ‘We verwachten niet dat de verhoudingen tussen onze financieringsbronnen gaan wijzigen, maar de nodige sommen worden almaar groter. Daarom gaan we gesprekken aan met pensioenfondsen, family offices en impact-investeerders om te kijken of ze leninggever willen worden.’
Een troef om institutionelen te overhalen, is effectief dat wooncoöperaties als impactbeleggingen gezien kunnen worden. Bij impactbeleggen wordt niet alleen financieel rendement, maar ook een meetbare maatschappelijke doelstelling nagestreefd. ‘We scoren natuurlijk goed met de S uit ESG (ecologie, sociaal, governance)’, zegt voorzitter De Mesure. ‘Een rentebelegging met ook maatschappelijk rendement’, zo omschrijft De Kelver het.
Het gaat om achtergestelde leningen met een minimale inleg van 5.000 euro en een duurtijd van drie, vijf, zeven of tien jaar. Het rendement is volgens De Kelver vergelijkbaar met de rente op een termijnrekening plus een premie.
Is het geen optie om ook een aparte aandelenklasse voor grote beleggers te creëren? ‘Daar hebben we geen plannen toe’, antwoordt De Kelver. ‘We willen de coöperatieve gedachte bewaren, waarbij iemand met één aandeel van 250 euro evenveel stemrecht heeft als een investeerder die 400.000 euro inbrengt. Eerder dan externe equity-investeerders zien we meer heil in de diversificatie en uitbreiding van onze leninggevers.’
Zwitserland en Nederland
Het Zwitserse Zurich is voor De Kelver het grote Europese voorbeeld op vlak van wooncoöperaties. Naar schatting 27 procent van de stedelijke huurmarkt is er coöperatief. ‘Het mooie daar is dat de huurprijzen bij de wooncoöperaties 20 tot 30 procent onder de markthuurprijs gaan. Coöperatief wonen leidt dus tot een betere betaalbaarheid.’
Ook in Nederland maakt de woonvorm opgang. De Nederlandse staat richtte onlangs een revolverend fonds van 40 miljoen euro op. De bedoeling is dat de overheidskredieten meer private partijen aanzetten om mee coöperatieve woonprojecten te financieren.
De financiering gebeurt in Nederland doorgaans op projectniveau. Waarom kiest Wooncoop voor een coöperatieve vennootschap over verschillende locaties heen? ‘In theorie zouden we elk project kunnen onderbrengen in een apart vehikel, een SPV of special purpose vehicle. Maar de administratieve complexiteit is daarvoor vandaag te groot’, zegt De Kelver.
‘Alles binnen één vennootschap beheren heeft bovendien als voordeel dat we flexibeler blijven. Wanneer een pand in waarde stijgt, kunnen we daar bijkomende leningen op afsluiten. Dat geld kunnen we vervolgens inzetten om andere projecten te voorfinancieren.’
Wooncoop verwacht op termijn van een ontwikkelaar van woonprojecten naar een beheerder te evolueren. De coöperatieve heeft een doel op lange termijn gesteld: de ambitie is om in 2040 zowat duizend coöperatieve woonunits te beheren.