Les taux hypothécaires américains ont grimpé en flèche depuis le début de l’année. Le taux fixe sur 30 ans s’établit à 4,5 %, soit le niveau le plus élevé depuis le début de l’année 2019. Cela mettra-t-il fin au boom immobilier ?
Il semble évident que la hausse des taux hypothécaires aura un effet modérateur sur les prix des logements. Cependant, juste pour être sûr, je fais une mini-analyse pour voir si c’est bien le cas. Étant donné que les taux hypothécaires, comme les rendements des obligations d’État américaines, ont constamment baissé au cours des 40 dernières années, une analyse où toutes les données sont empilées est moins utile.
Pour déterminer si le taux hypothécaire actuel est élevé ou faible, nous le comparons au taux moyen des cinq dernières années.
Le graphique ci-dessous montre que lorsque le taux hypothécaire actuel sur 30 ans est supérieur à la moyenne de plus d’un écart-type, les prix des logements augmentent moins que la moyenne au cours des mois suivants. Mais ils s’élèvent.
Si les taux hypothécaires sont inférieurs de plus d’un écart-type à la moyenne sur cinq ans, les prix des logements augmentent plus que la moyenne au cours des mois suivants.
Le taux hypothécaire actuel n’est pas du tout élevé. À 4,5 %, il ne se situe pas à plus d’un écart-type au-dessus de la moyenne. Ainsi, sur la base des données historiques, il n’y a aucune raison de penser que les prix de l’immobilier américain vont baisser fortement dans un avenir proche.
Autres facteurs
Bien entendu, d’autres facteurs ont une incidence sur les prix des logements. Quelques exemples pertinents :
La rapidité de l’augmentation des taux d’intérêt est également importante. Avec une variation de 1,3 pour cent depuis le début de l’année, on peut parler sans hésitation d’une augmentation rapide. Cela incitera les consommateurs américains à acheter rapidement une nouvelle maison, après quoi le marché pourrait s’immobiliser. Au cours de six des sept dernières semaines, le nombre de demandes de prêts hypothécaires a diminué.
La confiance des consommateurs est faible. Cela est principalement dû à l’inflation et à son effet négatif sur le pouvoir d’achat. Les personnes dont le pouvoir d’achat est moindre hésitent à acheter une nouvelle maison.
L’accessibilité financière d’un prêt hypothécaire est en baisse. Non seulement à cause de la hausse des taux d’intérêt hypothécaires, mais aussi en raison de l’augmentation extrêmement rapide des prix des logements. Toutefois, le coût des hypothèques en pourcentage du revenu disponible reste très faible.
Enfin, comme dans de nombreux autres pays, il y a une énorme pénurie de logements. Le déséquilibre entre l’offre et la demande est énorme. Cela soutient les prix des logements.
Résumé
Sur la base des taux hypothécaires actuels, il ne faut pas s’attendre à un effondrement du marché immobilier américain. Toutefois, un certain nombre de facteurs laissent penser que la hausse des prix des logements va fortement diminuer. Le risque ici est évidemment une récession.
Sur la base de l’évolution de la courbe des taux et du ton plus agressif de la Réserve fédérale, nous avons porté à 50 % la probabilité d’une nouvelle récession. Si cette récession survient effectivement, la fête sur le marché du logement s’arrêtera également, du moins pour un certain temps.
Jeroen Blokland est le fondateur de True Insights, une plateforme qui propose des recherches indépendantes pour construire des portefeuilles multi-actifs diversifiés. M. Blokland était jusqu’à présent responsable des actifs multiples chez Robeco.