L’activité sur le marché immobilier américain connaît une baisse rapide. Les ventes de logements neufs ont chuté de plus de 12 % en juillet, la plus forte baisse depuis février de l’année dernière. Il s’agissait également de la sixième baisse en sept mois. Par rapport au sommet, la vente de logements neufs a chuté de 51 %.
À titre de comparaison, la baisse globale s’était élevée à 70 % en 2009. Il s’agit donc d’un refroidissement pour le moins considérable du marché immobilier américain. Par conséquent, le stock de logements invendus monte en flèche. En moyenne, il faut maintenant près de 11 mois aux promoteurs pour parvenir à écouler leurs logements nouvellement construits. L’effet de ces stocks élevés sur les prix de l’immobilier se laisse facilement deviner.
En outre, l’accessibilité financière des logements américains a fortement diminué. La figure ci-dessous présente l’indice d’accessibilité au logement de la National Association of Realtors. Ce chiffre a maintenant chuté à près de 100, le niveau auquel un Américain disposant d’un revenu médian a tout juste suffisamment d’argent pour acquérir un logement à un financement normal.
L’accessibilité à la propriété est largement déterminée par deux facteurs évidents : le prix et les taux d’intérêt. Ces deux éléments ont rendu l’achat d’un logement inabordable pour bon nombre d’Américains. Depuis décembre de l’année dernière, les taux hypothécaires à 30 ans ont augmenté de plus de trois points de pourcentage, soit 300 points de base.
Le graphique ci-dessous reflète le caractère extrême de la récente flambée des taux d’intérêt, ce qui fait que les acheteurs immobiliers n’ont pratiquement pas eu l’occasion d’acheter un logement à des taux d’intérêt plus intéressants.
Quelle chute ?
Depuis ces dernières décennies, on construit de moins en moins de logements par rapport au nombre d’habitants, une tendance séculaire qui a certainement contribué à ce que les prix de l’immobilier dépassent largement la tendance à long terme.
Pour que la valeur d’un logement américain moyen retombe dans la tendance à long terme, le prix devrait baisser de 27 %. Dans la zone euro, la différence est moins importante, mais il faudrait tout de même une baisse de 13 % pour atteindre la tendance à long terme.
La tendance séculaire à la diminution du nombre de logements par habitant ne peut empêcher les forces cycliques de faire baisser les prix de l’immobilier. Sur la base d’un modèle simple basé sur les taux hypothécaires et le stock de logements invendus (qui ensemble, peuvent prédire raisonnablement bien l’évolution des prix de l’immobilier), les prix vont baisser en moyenne de 12 % au cours des 12 prochains mois.
Avec un ralentissement de la croissance ou, dans le cas de l’Europe, une récession déjà en cours, et une confiance des consommateurs historiquement faible en raison d’une inflation persistante, cela ne présage rien de bon pour les dépenses de consommation. Il est tout de même un peu plus agréable d’acheter une nouvelle machine à laver en sachant que les prix de l’immobilier montent en flèche.
Jeroen Blokland est le fondateur de True Insights, une plateforme qui fournit des recherches indépendantes permettant de composer des portefeuilles multi-actifs diversifiés. Blokland était précédemment Head of multi-assets chez Robeco.