L’année 2022 devrait rester dans les annales, surtout pour les investisseurs dans l’immobilier coté, qui se sont grandement inquiétés du ralentissement de la croissance et de la hausse des coûts de financement.
En règle générale, la hausse des taux pénalise les secteurs sensibles à l’évolution des taux d’intérêt, et notamment la technologie et l’immobilier. Ces deux secteurs avaient longtemps profité de coûts de financement historiquement faibles, mais cette conjoncture favorable a pris fin courant 2022. En outre, la vitalité de l’immobilier dépend aussi de la croissance économique globale. Or, de nombreuses incertitudes planent actuellement à cet égard. Les fonds immobiliers ont dévissé, tant en Europe (-33,5 %) et en Amérique du Nord (-23,8 %) que, dans une moindre mesure, en Asie (-9,4 %). L’indice FTSE EPRA Nareit Developed, baromètre des sociétés immobilières cotées et des REIT du monde entier, a abandonné pas moins de 20,2 % en 2022, soit 7,4 points de pourcentage de plus que le MSCI World.
Il semble toutefois que les opérateurs, ayant déjà intégré une récession, aient désormais le regard tourné vers l’avenir. Les investisseurs savent que les REIT, des entreprises qui possèdent, exploitent ou financent des propriétés génératrices de revenus, font traditionnellement belle figure une fois le cycle de relèvement des taux achevé. Fin janvier, l’indice avait progressé de 7 % environ depuis le plancher atteint juste avant Noël, alors même que les marges des entreprises sont en baisse. La Fed pourrait toutefois poursuivre ses tours de vis plus longtemps que ne l’escompte le marché ; cela reporterait la fin du cycle, ce qui serait très préjudiciable pour le secteur.
L’impact de l’inflation
L’impact de l’inflation et de la hausse des taux sur l’immobilier coté est multiple. D’un côté, certains baux sont indexés sur l’inflation. Les loyers peuvent donc en principe être relevés dans des délais relativement courts. D’un autre côté, la hausse des salaires, mais aussi des coûts de l’énergie et des matériaux, fait grimper les coûts pour les promoteurs, grignotant les bénéfices potentiels sur les nouvelles constructions. Au final, le taux d’endettement et l’échéance de la dette varient fortement selon les entreprises. Celles qui doivent maintenant faire appel au marché bénéficient de conditions bien moins favorables. Les gérants actifs vont tenter d’exploiter ces différences.
Frederic Tempel, gérant principal du fonds AXA WF Global Real Estate Securities, noté Bronze par les analystes de Morningstar, surpondère actuellement les sous-secteurs disposant d’un pouvoir de fixation des prix élevé tel que la logistique et la santé, ainsi que ceux affichant des baux de courte durée (logements étudiants, immobilier résidentiel américain…). Il reste sous-exposé aux bureaux et au commerce de détail.
Immobilier coté ou privé
Autre phénomène frappant de l’année 2022 : la différence de performance phénoménale entre l’immobilier coté et l’immobilier privé. Tandis que l’indice FTSE Nareit Developed a abandonné près de 19 % sur les neuf premiers mois de l’année, Cohen and Steers constate que le NCREIF ODCE, un indice de l’immobilier particulier calculé chaque trimestre, a augmenté de 13 % (en dollars) sur la même période. Cet indice reste toutefois dans l’ombre de celui de l’immobilier coté du fait de la faible liquidité.
Le top 5
Le top 5 de la semaine est consacré aux fonds immobiliers internationaux, sur la base de leur performance en 2022.
La première place revient au fonds Invesco Global Income Real Estate Securities, qui a reculé de 15,6 % l’an dernier, terminant dans le troisième percentile de la catégorie Morningstar de l’immobilier – indirect, et devançant son alternative passive, l’iShares Developed Real Estate Index, noté Gold par les analystes de Morningstar, et qui a abandonné 19,8 % sur l’année civile. Sur les cinq années écoulées, en revanche, le fonds d’Invesco a alterné les années fastes et moins fastes. La stratégie est gérée par James Cowen depuis juin 2018, rejoint par Darin Turner en mai 2021 et Charles McKinley en mai 2022. Joe Rodriguez et Paul Curbo ont également piloté le fonds, respectivement sur la période 2008-2022 et 2008-2021. Ce fonds vise à générer un revenu et, dans une moindre mesure, à permettre un accroissement du capital sur le long terme.
Pour cela, il investit dans un portefeuille diversifié de titres d’entreprises, mais aussi d’autres entités actives dans l’immobilier mondial. Le portefeuille inclut ainsi de l’immobilier résidentiel, de bureau et industriel, mais aussi des centres de données, notamment. Parmi les dix principales positions figurent aussi des obligations hypothécaires garanties (CMO), soit un ensemble de prêts hypothécaires titrisés en fonction de leur échéance et de leur niveau de risque. Les CMO reçoivent des flux de trésorerie lorsque les emprunteurs remboursent les hypothèques qui font office de garantie pour ces titres. Le principal et les intérêts sont reversés aux détenteurs des CMO. Le fonds investit à l’international, mais les États-Unis représentent près de 80 %.
Le fonds Kempen Global Property figure aussi dans le top 5. L’équipe immobilière du gérant applique une sélection bottom-up des actions et met particulièrement l’accent sur les sociétés immobilières cotées sous-valorisées, en tenant compte de la qualité des actifs sous-jacents, du bilan financier et de la compétence de l’équipe de direction. En s’appuyant sur les technologies d’analyse des données, l’équipe immobilière recueille, à l’échelle mondiale, les 200 000 données sur des biens pertinents et les transforme en informations utiles pour la prise de décisions d’investissement. Les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) font partie intégrante du processus d’investissement. Fin décembre 2022, le portefeuille était notamment exposé à l’immobilier industriel (38,4 %), aux bureaux (19,6 %), aux logements (14,4 %) et au commerce de détail (12,8 %). Les plus importantes positions étaient Equinix (5,8 %, centres de données), Prologis (4,1 %, logistique) et Alexandria Real Estate (3,8 %, immobilier pour les sciences de la vie). L’équipe, très expérimentée, était composée de Jorrit Arissen, Egbert Nijmeijer, Lucas Vuurmans, Robert Stenger, Mihail Tonchev, Andreas Welter et Alex Williamson.