La hausse des taux d’intérêt met les emprunteurs hypothécaires et le marché immobilier dans une impasse. Les marchés immobiliers montrant des signes croissants de ralentissement, la BCE et le FMI ont exprimé leur inquiétude quant à l’impact potentiel sur la stabilité financière. La pression à la baisse sur les prix de l’immobilier entraîne des risques cycliques», a averti la BCE.
Les booms immobiliers induits par le crédit peuvent présenter des risques pour la stabilité financière en raison des liens directs et indirects importants entre les marchés immobiliers, l’économie et le système financier», écrit la Banque centrale européenne dans son dernier bulletin macroprudentiel.
Johan Van Gompel, économiste chez KBC, n’est pas trop pessimiste en ce qui concerne l’immobilier : «la forte augmentation de la surévaluation et son niveau élevé dans certains pays (mentionnés ci-dessus) soulève la question de savoir si le marché n’est pas en surchauffe dans ces pays. Les craintes d’une «bulle» sont justifiées, mais il est difficile de prévoir si, et le cas échéant quand, cela entraînera une correction des prix dans les pays concernés. En tout état de cause, nous partons du principe que la dynamique des prix va s’affaiblir cette année et l’année prochaine dans la plupart des pays de l’UE, mais qu’elle restera positive».
Compte tenu de l’inflation actuellement très élevée, les prix des logements en termes réels (c’est-à-dire corrigés de la croissance globale des prix) sont susceptibles de baisser. Le refroidissement attendu fait suite à la hausse continue des taux d’intérêt, au climat économique moins favorable et à l’incertitude croissante due à la guerre en Ukraine. Toutefois, il est possible que les prix nominaux des logements continuent d’augmenter plus fortement que prévu, en raison notamment de l’intérêt soutenu des investisseurs. Si c’est le cas, cela comporte le risque d’une (forte) correction du marché à un moment donné dans le futur pour certains pays.
Décision
Cette décision intervient à un moment où l’accessibilité financière de l’immobilier résidentiel dans les économies occidentales est soumise à une pression croissante. Les banques centrales devant désormais relever les taux d’intérêt pour tenter de maîtriser l’inflation, les taux hypothécaires augmentent également.
Les taux hypothécaires américains à 30 ans ont atteint mercredi leur plus haut niveau depuis 2006, à 6,81 %, selon les données de la Mortgage Bankers Association. Au Royaume-Uni, les acheteurs de maisons sont confrontés à des taux similaires. Les prêts hypothécaires néerlandais et européens à taux d’intérêt fixe sur 10 ans coûtent actuellement à l’acheteur environ 4 %.
Prêts hypothécaires résidentiels : 8 100 milliards d’euros
Les préoccupations de la BCE font suite à un avertissement du Comité européen du risque systémique (CERS). Le CERS a mis en garde contre une accumulation de risques cycliques, soutenus par «une forte croissance des prix de l’immobilier et des prêts hypothécaires».
La hausse des taux hypothécaires et la détérioration de la capacité du service de la dette en raison de la baisse du revenu réel des ménages devraient exercer une pression à la baisse sur les prix des logements et conduire à l’accumulation de risques cycliques», a averti le CERS.
Le Fonds monétaire international considère également le marché du logement comme une «source potentielle de risques macrofinanciers», selon les Perspectives économiques mondiales du Fonds.
À la fin du premier trimestre, plus de 8100 milliards d’euros de prêts hypothécaires résidentiels étaient en cours en Europe, le plus grand volume jamais mesuré, selon la Fédération hypothécaire européenne (FEM), et la poursuite d’une longue tendance à la croissance qui a débuté début 2017.
Les prix des logements vont baisser
Frank Meijer, Aegon AMAselon Frank Meijer, responsable mondial des produits à revenu fixe et des financements structurés chez Aegon AM, il est probable que les prix de l’immobilier baissent : «À court terme, en raison des taux hypothécaires élevés, et à moyen terme, en raison d’une récession et donc d’une hausse du chômage. Dans ce cas, le nombre de vendeurs forcés augmentera, ce qui exercera une pression supplémentaire sur les prix des logements», analyse M. Meijer.
Il ne faut pas oublier, cependant, que dans un environnement de récession, les taux d’intérêt, et donc les taux hypothécaires, sont susceptibles de baisser», ajoute-t-il. Cela soutiendra à nouveau le marché du logement et la baisse des prix de l’immobilier sera donc limitée. Les grandes villes seront les moins touchées en raison de la pénurie structurelle de logements. Il est également probable qu’il y ait une différence entre les pays. Aux Pays-Bas, par exemple, la croissance de la population est structurellement plus élevée que celle du parc immobilier. Cela devrait freiner la baisse des prix des logements».
Un ralentissement synchronisé du marché du logement».
Hideaki Hirata, ancien économiste de la Banque du Japon et professeur à l’université Hosei, pense que nous assisterons à «un déclin globalement synchronisé du marché immobilier en 2023 et 2024». Le co-auteur des publications du FMI sur les prix mondiaux de l’immobilier soutient que «les vendeurs négligent souvent les signes de diminution de la demande», a-t-il déclaré à Bloomberg la semaine dernière.
Toutefois, une répétition de la crise hypothécaire de 2008, qui a débuté sur le marché américain des prêts hypothécaires à risque, semble peu probable en Europe. Actuellement, «seulement» 700 milliards d’euros de prêts hypothécaires européens sont détenus dans des produits groupés - connus des spécialistes sous le nom de titres adossés à des créances hypothécaires résidentielles, ou RMBS - que les banques ont créés pour mieux gérer le risque hypothécaire.
Mais, le marché européen de la titrisation, dont plus de la moitié est constituée de MBS résidentiels, est effectivement sous pression, d’après l’augmentation des spreads. Non seulement les spreads des MBS divergent, mais les spreads des titres adossés à des actifs (ABS) - produits titrisés adossés à des actifs non hypothécaires - augmentent également.
L’envolée des spreads des ABS
Nous avons vu des fonds de pension britanniques recevoir de nombreux «appels de marge» dans le cadre de leurs swaps de taux d’intérêt. En conséquence, ils ont vendu tous les investissements du marché monétaire. Mais aussi tous les autres investissements liquides, y compris les obligations d’État, les prêts aux entreprises et les ABS», précise M. Meijer.
Ces ventes, dit-il, ont entraîné une baisse des prix (et une augmentation des niveaux de spread) dans la plupart des catégories d’actifs ces dernières semaines, en particulier dans les actifs dans lesquels les fonds de pension britanniques ont beaucoup investi : Obligations d’État britanniques et ABS britanniques/européens.
Selon le gestionnaire de portefeuille, l’élargissement des spreads que nous avons constaté n’est donc pas du tout lié aux risques de crédit fondamentaux sur le marché immobilier ou sur les ABS en général.
C’est purement dû à des facteurs techniques. Le rendement de notre fonds ABS européen - avec une notation moyenne de A/AA - est actuellement de 9 % en livres sterling et d’environ 6 % en euros. Nous considérons donc actuellement les ABS comme une classe d’actifs très attrayante en termes de profil risque-rendement», a déclaré M. Weijer en réponse aux questions du responsable des investissements.
Un ralentissement synchronisé du marché du logement
La plupart des titres adossés à des créances hypothécaires résidentielles figurent désormais au bilan de la BCE, après que les banques commerciales les ont donnés en garantie à Francfort pour l’argent qu’elles y empruntent. Il y a dix ans, l’Europe disposait encore d’environ 1 200 milliards d’euros de titres adossés à des créances hypothécaires résidentielles.
Le recours à la titrisation pour le financement par le biais de titres adossés à des créances hypothécaires résidentielles par les grandes banques européennes a considérablement diminué, principalement en raison du coût relatif de l’émission par rapport à d’autres produits tels que les obligations sécurisées», déclare Shaun Baddeley, directeur général de la titrisation chez AFME.
Dans l’ensemble, les banques utilisent moins les RMBS en tant qu’instrument que pendant la période précédant et suivant immédiatement la crise financière mondiale», ajoute Alastair Bigley, qui suit les régions EMEA chez S&P Global RMBS. Ce qui a changé du point de vue du risque, c’est que les prêts hypothécaires sont désormais réglementés différemment de ce qu’ils étaient à l’approche de la crise financière mondiale».