L’immobilier coté en bourse présente différents avantages par rapport aux investissements directs en immobilier. Vous n’êtes pas confronté à la rareté des terrains, à la liquidité limitée et à la diversification de l’immobilier direct, mais vous pouvez diversifier en investissant de plus petits montants sur différents segments immobiliers. Vous pouvez également réaliser quotidiennement des achats et des ventes. La volatilité du marché représente un inconvénient, parce que cette classe d’actifs est corrélée au marché plus large des actions. Il faut également tenir compte de la sensibilité aux taux. Choisissez des SIR de petite et moyenne importance, moins corrélées au marché plus large. Soyez attentif à la hausse des taux à long terme.
C’est ce qui ressort du podcast avec Gert De Mesure (photo), analyste indépendant qui a récemment écrit un livre sur les sociétés immobilières réglementées (SIR) sous le titre « GVV’s van A tot X ».
« L’immobilier coté en bourse permet de répondre aux différentes tendances de la société », déclare De Mesure de Wal, « comme le commerce en ligne, la logistique, le vieillissement et l’urbanisation et la sous-traitance des activités immobilières par les entreprises. De nombreuses entreprises souhaitent limiter les actifs et libérer leur bilan des immobilisations corporelles. Ils veulent profiter des compétences de la gestion professionnelle. »
Moteurs de performance
De Mesure cite six moteurs de performance déterminants pour le résultat courant des SIR. Le premier est la croissance interne des loyers, dans le cadre de laquelle l’indexation des loyers joue un rôle important. La croissance des marges représente un deuxième facteur, qui découle souvent de l’expansion des SIR (meilleure répartition des frais fixes). Les frais financiers constituent un troisième aspect, qui dépend fortement de la situation des taux. « La possibilité de se refinancer aux faibles taux actuels joue un rôle important, mais le rôle de ce facteur diminuera à l’avenir », déclare De Mesure.
Le taux d’endettement est un quatrième élément. « L’effet de levier de l’endettement peut considérablement augmenter le rendement sur fonds propres, sans exagérer toutefois, parce que si la dette augmente et que les actifs perdent de la valeur, vous pouvez vous mettre dans le pétrin. »
Cinquième élément : la revalorisation et le redéploiement. La revalorisation concerne la chute du rendement du marché, la yield compression. Quand le rendement diminue, la valeur des actifs augmente, ce qui entraîne la baisse du taux d’endettement et permet d’investir dans la croissance. Émettre de nouvelles actions représente une autre possibilité. « Un WDP, par exemple, peut générer un rendement de 6,5 pour cent en développement propre, alors que le rendement du marché est de 5,5 pour cent. Ce pour cent supplémentaire fait une grande différence et, selon moi, il convient bien aux SIR qui se développent elles-mêmes. Un portefeuille de plus grande taille permet d’accéder à davantage de courtiers ou de terrains intéressants. »
Le sixième et dernier élément est la mise en réserve des bénéfices. « Lorsque toutes les SIR sont entrées en bourse, elles voulaient toutes distribuer un dividende important. La législation belge prévoit en effet qu’il faut distribuer au moins 80 pour cent. Ces dernières années, chaque SIR a ramené le montant distribué vers 80 pour cent. Ces 20 pour cent qui restent à disposition de l’entreprise peuvent donc être réinvestis et utilisés pour la croissance. La mise en réserve des bénéfices peut faire progresser le résultat de 2 pour cent.
Allocation des actifs
« Pour les investisseurs particuliers, j’ai utilisé ces dernières années les SIR en tant qu’alternative aux obligations d’entreprise, dont l’intérêt a diminué. Pour les investisseurs dont l’expérience en bourse est limitée, il s’agit d’une bonne façon de commencer à investir en bourse de façon défensive. Pour profiter au mieux de l’immobilier coté en bourse, vous devez, selon moi, vous diriger vers des SIR de petite et moyenne importance, car elles sont moins corrélées au marché plus large. »
De Mesure considère que les SIR présentent un profil défensif grâce aux revenus prévisibles mais qu’elles ont enregistré un rendement intéressant ces dernières années grâce à la yield compression et au développement de leurs fonds propres. Cela permet d’obtenir de bons résultats. « Je préfère qu’une entreprise ne distribue pas trop de dividendes mais réinvestisse dans ses activités propres pour obtenir un rendement sur fonds propres de 6 à 8 pour cent. En Scandinavie, la distribution se limite souvent à 40 pour cent. Les SIR permettent certainement d’améliorer le profil de risque d’un portefeuille, mais je reste très préoccupé par la hausse des taux d’intérêt à long terme. Il s’agit sans conteste d’un élément à suivre.
Enfin, nous pouvons modifier les corrélations. Dans certaines périodes, il existe une corrélation presque parfaite avec le taux inversé à long terme, mais lorsque les marchés chutent brusquement, on observe souvent une corrélation de 80 à 90 % avec l’indice large. « C’est la raison pour laquelle j’opte pour les SIR de petite et moyenne importance qui en souffrent moins. »
www.gertdemesure.be | www.demes-invest.be © 2017 door Gert De Mesure ISBN 9789080784550