L’immobilier est une catégorie d’investissement plus vaste que celles des actions et des obligations réunies. Les biens résidentiels représentent les trois-quarts de sa valeur et couvrent la majorité des dettes privées. Les prix des maisons ont profité du taux d’intérêts bas et de l’attraction vers les villes. En ce qui concerne l’immobilier commercial, la situation a beaucoup évolué.
Les magasins doivent faire face à la concurrence de l’e-commerce. La plupart des espaces de bureaux sont aujourd’hui paysagers. Suite à la flexibilisation du travail, le co-working est devenu la norme. L’avantage majeur du co-working est qu’il permet de ne pas devoir travailler à domicile. Un avantage qui se transforme vite en inconvénient.
La propagation du virus a vidé les rues des grandes villes, tout comme les magasins, les écoles et les bureaux paysagers. Chacun est prié de respecter autant que possible le confinement. Voilà qui montre également la vulnérabilité des grands centres urbains. Les gens y sont littéralement les uns sur les autres, partagent un ascenseur commun et l’espace extérieur restant est par définition limité. Plus question d’aller manger un morceau, d’assister à une pièce de théâtre, de prévoir une sortie au cinéma ou d’aller voir un match de football. Selon Andrew Cuomo, gouverneur de la durement touchée ville de New York, la densité urbaine est la pire ennemie dans la bataille contre le coronavirus.
La technologie maintiendra-t-elle la ville en vie ?
Les citoyens télé-travaillent, apprennent et font des courses en masse. Tant que cela reste temporaire, l’effet à long terme sera modéré. Au fil de l’histoire, on constate d’ailleurs que les virus et bactéries ont eu une grande influence sur l’urbanisme. Le plan des rues moderne est une conséquence directe du choléra et de la nécessité d’installer des égouts. La peste bubonique du 19e siècle a donné lieu à une guerre aux rats, avec des conséquences permanentes pour la conception des bâtiments. La tuberculose a inspiré les grands vitrages de l’architecture moderniste.
Cette fois, c’est la technologie qui doit nous aider à préserver la viabilité des grandes cités, à grand rendort de portes automatiques, d’ascenseurs commandés par smartphone et de feu vert de l’appli sanitaire pour pouvoir entrer dans un bâtiment public. Les travailleurs ne veulent plus être serrés comme des sardines et les économies précédemment réalisées grâce aux bureaux paysagers s’envolent en fumée. Un nouveau gratte-ciel est bien plus coûteux.
Internet deviendra la norme
Tant qu’il ne s’agit que d’une pandémie, les conséquences sur l’immobilier actuel seront limitées. L’aménagement d’Hong Kong n’a pas fondamentalement changé après le SRAS, bien que ce virus ait été un fameux incitant pour l’e-commerce, permettant la percée d’Alibaba et JD.com. Si la lutte contre le coronavirus devait se prolonger pendant plusieurs années ou était suivie à court terme par une nouvelle pandémie (ou une bactérie résistante), on verrait apparaître des mesures structurelles. Internet deviendrait la norme.
Il en résulterait une sérieuse dévalorisation des grands centres commerciaux, gratte-ciels et bureaux paysagers. L’ensemble de l’immobilier qui accueille un grand nombre de personnes serait alors vulnérable. Aéroports, hôtels, casinos, resorts, cinémas, théâtres, salles de concerts et stades… Les écoles encore plus grandes et les hôpitaux encore plus spacieux seraient paralysés pendant longtemps. Le coronavirus attaque l’immobilier commercial à une large échelle. Une mauvaise nouvelle en général, à l’heure où l’on fait appel à des crédits.
Une deuxième maison remise en cause
L’immobilier résidentiel est lui aussi vulnérable. Le cœur de ville n’est plus l’endroit le plus propice. Les banques continuent de durcir les normes hypothécaires. Les chômeurs seront légion à devoir vendre leur logement. Des logements qui ne sont pas adaptés pour accueillir toute une famille en télétravail et en apprentissage.
Il faudra également faire une croix sur la deuxième résidence. En période de confinement, c’est une zone interdite et le niveau des soins de santé locaux constitue désormais un élément clé de la valeur d’une seconde résidence. Ici aussi, les dettes immobilières peuvent constituer un problème pour les marchés financiers. Autant de conséquences parfaitement palpables d’un virus invisible.
Han Dieperink est investisseur indépendant et consultant. Il a précédemment exercé la fonction de chief investment officer chez Rabobank et Schretlen & Co. Il livre chaque jour son analyse et ses commentaires sur la crise du coronavirus.