Aux États-Unis, les prix de l’immobilier ont augmenté de plus de 6 % au cours des 12 derniers mois. Cela signifie que la valeur d’une maison est désormais supérieure de près de 3 % au pic atteint en juin 2022, lorsque l’inflation incontrôlée avait contraint la Réserve fédérale à accélérer le rythme des hausses de taux d’intérêt afin de ne pas se retrouver encore plus behind the curve. Les anciens modèles de prix de l’immobilier ne fonctionnent plus !
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L’offre et la demande
Pendant longtemps, le prix moyen de l’immobilier aux États-Unis pouvait être prédit assez simplement au moyen de deux variables : le taux hypothécaire et le nombre de mois d’offre de logements neufs. Le taux hypothécaire peut être considéré comme un facteur reflétant la demande (un taux plus élevé signifiant une demande moindre), ce qui permet d’obtenir un graphique implicite de l’offre et de la demande.
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Différents éléments ressortent du graphique ci-dessus. Premièrement, bien que le taux hypothécaire américain à 30 ans ait augmenté de cinq points de pourcentage en un an et demi (de 3 à 8 %), les prix de l’immobilier n’ont pratiquement pas été affectés. Alors que le modèle laissait présager une chute des prix de près de 15 % en glissement annuel, les variations réelles annuelles ne sont pas devenues négatives. De plus, en termes absolus, il n’y a pas eu non plus de baisse significative. En fin de compte, les prix ont baissé d’à peine 5 % entre le pic et le creux.
Deuxièmement, la combinaison des taux d’intérêt et de l’offre laisse maintenant de nouveau présager une forte baisse des prix. Cela suggère que, sur le marché de l’immobilier comme sur le marché du travail, il faut un certain temps avant que les effets de la hausse des taux d’intérêt ne se fassent sentir. C’est aussi la raison pour laquelle on ne peut exclure complètement la possibilité d’une récession.
Par ailleurs, le niveau élevé des prix de l’immobilier présente également un aspect positif. Pour ceux qui ont la chance de posséder un logement, l’augmentation de la valeur se traduit souvent par une confiance accrue des consommateurs. En effet, pour la plupart des gens, leur maison constitue la principale source de patrimoine. Un tel regain de confiance est le bienvenu, surtout lorsqu’on vient d’épuiser son épargne excédentaire.
Pénurie
Deux facteurs faussent la relation entre le taux hypothécaire et l’offre d’une part, et les prix de l’immobilier d’autre part. Le premier est la pénurie, qui a un impact à long terme. Comme ici aux Pays-Bas, où trop peu de maisons sont construites. Il s’agit d’un phénomène mondial qui entraîne des prix artificiellement élevés, avec toutes les conséquences négatives que cela implique. Si vous n’êtes pas « sur » le marché de l’immobilier, vous prenez de plus en plus de retard.
Inaction
Un autre facteur est que, notamment à cause des prix élevés, les gens choisissent délibérément de rester inactifs afin d’éviter d’être bloqués par ces taux d’intérêt élevés. Ainsi, le nombre de ventes de logements existants est proche de son niveau le plus bas de ces 30 dernières années. Il n’y a littéralement presque personne qui bouge, ce qui empêche les prix de refléter les taux d’intérêt plus élevés.
Le fait que la Réserve fédérale souhaite fortement abaisser les taux d’intérêt et que les propriétaires savent désormais que la pénurie sur le marché augmente signifie que le statu quo ne sera pas rompu de sitôt. Et lorsque les taux hypothécaires commenceront à baisser, les prix augmenteront encore plus rapidement. Je dois donc élaborer un modèle qui tienne compte de cette pénurie sur le marché immobilier, car elle ne va pas disparaître de sitôt.
Dans sa newsletter The Market Routine, Jeroen Blokland analyse des graphiques actuels qui reflètent certains aspects frappants macro-économiques et des marchés financiers. Il gère également un fonds multi-actifs propres. Il était précédemment Head of Multi-assets chez Robeco.