De Nederlandse huizenmarkt bestaat niet. In een normale markt zorgt een hogere prijs voor meer aanbod, maar in Nederland wordt er geen huis extra gebouwd wanneer de prijzen stijgen. Er mag zelfs gesteld worden dat in Nederland het aanbod daalt door het stijgen van de huizenprijs. Het beeld dat bij de stijgende huizenprijzen door de overheid wordt geschapen, is dat vastgoedbeleggers massaal huizen zijn gaan opkopen, om ze vervolgens duur door te verhuren.
Toch zijn van de 8 miljoen woningen in Nederland er slechts 1,1 miljoen in handen van commerciële verhuurders. De grote spelers op de huurmarkt zijn de corporaties met 2,3 miljoen huurwoningen. In de (nu nog) vrije sector zijn er slechts 540.000 woningen, waarvan 170.000 in handen van corporaties, 122.000 bij institutionele beleggers, maar wel 248.000 particulier verhuurde woningen. Dat laatste aantal zal snel kleiner worden door de maatregelen van de overheid.
Met ingang van dit jaar worden in box 3 na de bankspaarders nu de particuliere beleggers in vastgoed aangepakt. In box 3 zijn er namelijk nu drie categorieën: banktegoeden met een extreem laag forfaitair rendement, schulden met een forfaitair rendement dat aansluit bij het langjarig gemiddelde van de hypotheekrente (nu 2,5 procent) en overige bezittingen met een forfaitair rendement van 6,17 procent. Onder de laatste categorie valt vastgoed, maar de hypotheek op dat vastgoed valt onder de tweede categorie.
Over dat forfaitaire rendement gaat de belasting over 2023 omhoog naar 32 procent, in de jaren daarna wordt het elk jaar met 1 procent verhoogd. Tegelijkertijd gaat de leegwaarderatio (afhankelijk van de huurprijs) in veel gevallen van 67 procent naar 95 procent, wat al snel betekent dat extra 20 tot 30 procent van de onderliggende WOZ-waarde moet worden meegenomen in de huurprijs.
Belastingdruk naar 90 procent
Het gevolg is dat de belastingdruk bij deze particuliere beleggers al snel stijgt van circa 40 procent in de oude situatie naar 90 procent in de nieuwe situatie. Daarbovenop komt ook nog het voorstel van minister Hugo de Jonge om voor een groot deel van de vrije sector een maximale huurprijs te gaan hanteren. Woningen tot 187 punten worden in het woningwaarderingsstelsel meegenomen en dat betekent bijvoorbeeld voor dat voor een verhuurd pand van nu 1200 euro straks door deze maatregel slechts voor 900 euro huur mag worden gerekend.
Verder gaat de minister ook nog een minpunten geven voor woningen met slechte energielabels. Als deze plannen in 2024 worden ingevoerd, dan stijgt de belastingdruk effectief al snel tot boven de 200 procent. Verder zijn er ook nog zo’n 130 gemeenten die helemaal niet willen dat er particuliere verhuurders zijn, want die eisen sinds kort een zelfbewoningsplicht. De overheid was wel zo slim om voorafgaand aan al deze maatregelen de overdrachtsbelasting fors te verhogen naar 10,4 procent.
Veel particulier verhuurde woningen zijn vaak bedoeld als oudedagsvoorziening voor ondernemers. Die worden door de maatregelen dus direct geraakt in hun pensioen. Bovendien worden particuliere woningverhuurders achtergesteld bij institutionele beleggers, die betalen uiteraard veel minder belasting over hun vastgoed. Daar kunnen financieringen uiteraard wel volledig worden gesaldeerd. In dat kader lijkt het verstandig voor particuliere beleggers om over te stappen naar het beleggen in vastgoedfondsen. Daarvan zijn er in de afgelopen jaren in Europa veel bijgekomen.
Die vastgoedfondsen hebben zich relatief goedkoop gefinancierd via de kapitaalmarkten, maar dalende huizenprijzen en de nu stijgende rente op financieringen vormen in dat kader natuurlijk geen gelukkige combinatie. Wanneer er sprake is van zo’n dreigende neerwaartse spiraal op de vastgoedmarkt, is het meestal verstandig om niet te lang te wachten met verkoop. Daar gaat de huizenprijs.
Voor veel beleggers is vastgoed de grootste beleggingscategorie. Er zijn maar weinig beleggers die alles op de beurs beleggen. Vooral ondernemers zijn gewend om controle te hebben over hun investeringen en het grote voordeel van vastgoed blijft dat ze de stenen kunnen zien. Door de maatregelen van de overheid wordt het nu veel aantrekkelijker om buiten Nederland te investeren in vastgoed. Vastgoed is immers per definitie een lokale markt. België is al veel aantrekkelijker want dat is het enige land in Europa waar de huurders recht hebben op automatische prijscompensatie.
Uitwijken naar het buitenland
Verder blijft het opvallend hoe vijandig de overheid tegenwoordig is richting particuliere investeerders. Nu raken de maatregelen de vastgoedmarkt, maar veel andere maatregelen raken direct de economische groei en daarmee het vermogen om belastingen te innen, want de groep die alles moet opbrengen wordt daardoor steeds kleiner.
Als de particuliere investeerders binnenkort hun panden hebben verkocht, zijn ze ook nog eens minder gebonden aan Nederland. Helaas betekent dit dat de belastingen bij overblijvers alleen maar verder omhoog zullen gaan. Het is dan aan de overheid, want de vastgoedmarkt bestaat niet meer.
Han Dieperink is chief investment strategist bij Auréus Vermogensbeheer. Hij was eerder in zijn loopbaan chief investment officer van Rabobank en Schretlen & Co. Zijn bijdragen op Investment Officer verschijnen op dinsdag.