De Amerikaanse huizenprijzen zijn in de afgelopen twaalf maanden met meer dan 6 procent gestegen. Dat betekent dat de waarde van een huis nu bijna 3 procent boven de piek van juni 2022 ligt, toen de Federal Reserve vanwege de uit de hand lopende inflatie het tempo van de renteverhogingen moest opschroeven om niet nog verder “behind the curve” te geraken. De oude huizenprijsmodellen werken niet meer!
Vraag en aanbod
De gemiddelde Amerikaanse huizenprijs liet zich lange tijd vrij eenvoudig door twee variabelen voorspellen: de hypotheekrente en het aantal maanden aanbod van nieuwe huizen. De hypotheekrente kun je zien als een factor die de vraag weergeeft (een hogere rente betekent minder vraag), waardoor je dus een impliciete vraag-aanbodgrafiek krijgt.
Een paar dingen vallen op aan de grafiek hierboven. De eerste is dat, hoewel de Amerikaanse 30-jaars hypotheekrente in anderhalf jaar tijd met 5 procentpunten (van 3 naar 8 procent) opliep, de huizenprijzen nauwelijks schade ondervonden. Waar het model hintte op een jaar-op-jaar prijsdaling van bijna 15 procent, gingen de jaar-op-jaar veranderingen in werkelijkheid niet de min in. En ook in absolute zin was van enige serieuze daling geen sprake. Uiteindelijk gingen de prijzen met amper 5 procent omlaag tussen piek en “bodem”.
Het tweede is dat de combinatie van rente en aanbod nu weer op een stevige prijsdaling wijst. Dit doet vermoeden dat ook in de huizenmarkt, net als in de arbeidsmarkt, het relatief lang duurt voordat de gevolgen van hogere rentes zichtbaar worden. Dit is ook dé reden dat je de kans op een recessie niet helemaal op nul mag zetten.
Overigens zit er ook een positief punt aan hoge huizenprijzen. Voor de gelukkigen die over een huis beschikken, betekent een toenemende waarde vaak ook een hoger consumentenvertrouwen. Immers, voor de meeste mensen is hun huis de grootste bron van vermogen. Zo’n vertrouwensboost komt niet slecht uit als je net door je “excess savings” heen bent.
Schaarste
Er zijn twee factoren die de relatie tussen hypotheekrente en aanbod enerzijds en de huizenprijs anderzijds verstoren. De eerste is schaarste, hetgeen een langetermijnimpact heeft. Net als hier in Nederland worden er te weinig huizen gebouwd. Dit is een wereldwijd fenomeen, hetgeen zorgt voor kunstmatig hoge prijzen met alle nadelige gevolgen van dien. Als je niet ‘in’ de woningmarkt zit, raak je steeds verder achterop.
Stilzitten
Een andere factor is dat mensen, mede vanwege de hoge prijzen, bewust stilzitten om die hoge rente maar niet te hoeven in te locken. Zo ligt het aantal verkopen van bestaande huizen dicht bij het laagste niveau in de afgelopen dertig jaar. Er is letterlijk bijna niemand die beweegt, waardoor de prijzen de kans niet krijgen om de hogere rente te weerspiegelen.
Het gegeven dat de Federal Reserve heel graag de rente wil verlagen en dat huizenbezitters inmiddels wel weten dat de schaarste in de markt toeneemt, betekent dat de status quo voorlopig niet wordt doorbroken. En tegen de tijd dat de hypotheekrente gaat dalen, zul je zien dat de prijzen nog veel sneller omhoog gaan. Ik moet dus werken aan een model dat die schaarste op de huizenmarkt meeneemt, want daaraan komt voorlopig geen einde.
Jeroen Blokland analyseert in zijn nieuwsbrief The Market Routine in het oog springende, actuele grafieken over de financiële markten en macro-economie. Daarnaast beheert hij zijn eigen multi-asset fonds. Eerder was Blokland hoofd multi-asset bij Robeco.