Na enkele jaren van onzekerheid en protest van de markt is op 1 juli 2024 de Wet betaalbare huur ingevoerd. Kort gezegd reguleert de wet de huurprijs van een groot deel van de huurwoningen die tot voorheen tot de geliberaliseerde huurmarkt behoorden.
“We shall not cease from exploration
And the end of all our exploring
Will be to arrive where we started
And know the place for the first time”
T.S. Elliot - Four Quartets
Meer specifiek regelt de Wet betaalbare huur dat het Woningwaarderingsstelsel (beter bekend als huurpuntentelling) dwingend wordt voor verhuurders. Daarnaast wordt de ondergrens voor de liberale huurmarkt opgerekt van 144 naar 186 huurpunten.
Met het invoeren van de wet beoogt het kabinet een drietal objectieven te realiseren:
i. Huurders beschermen tegen hoge huren.
ii. Verduurzaming van de huurwoningenvoorraad.
iii. Een voldoende omvangrijk middensegment aan huurwoningen hebben, door de investeringsbereidheid op peil te houden.
In de eerste twee objectieven lijkt de wet succesvol. De huren voor het geïntroduceerde middensegment gaan omlaag. Omdat een goed energielabel zwaarder weegt in de nieuwe huurpuntentelling, wordt ook verduurzaming gestimuleerd. Helaas zullen deze successen een pyrrusoverwinning blijken. Het grootste deel van de woningbeleggers haakt namelijk af met deze voorwaarden.
Het derde objectief zal om die reden niet gerealiseerd worden. De voorraad aan “betaalbare” huurwoningen zal verder dalen. Het empirisch bewijs begint zich inmiddels aardig op te stapelen. Wie op verhuurwebsite Pararius naar een huurwoning zoekt in Amsterdam met een budget gelijk aan de bovengrens van de gereguleerde huurmarkt van 1.165 euro, vindt welgeteld zes (!) huurwoningen aangeboden ter verhuur. Grote institutionele investeerders in de Nederlandse woningvoorraad bieden hun portefeuilles aan ter verkoop. De nieuwe eigenaren van deze portefeuilles verkopen de huurwoningen op hun beurt op de koopwoningenmarkt zodra de huurders vertrekken. Voor particuliere beleggers in huurwoningen is de casus om hun huurwoning te verkopen nog evidenter omdat ook de nieuwe fiscale behandeling in Box III hen parten speelt.
Beleidsmakers lijken nog steeds de mening te zijn toegedaan dat het zo een vaart niet zal lopen. In een ambtelijk memo van de Gemeente Amsterdam van 22 juli 2024, valt te lezen dat de voorraad door particuliere gehouden huurwoningen tussen de 144 en 186 huurpunten één op één zal worden toegevoegd aan de gereguleerde voorraad. Het aantal “betaalbare” huurwoningen zal daarmee toenemen met 46 duizend woningen… Aannemelijker is het dat er op den duur 46 duizend woningen aan de huurmarkt worden onttrokken.
De komende jaren zul je merken dat je zoon, dochter, nicht of neef geen studentenkamer kan vinden. Dertigers houden deze studentenkamers bezet, maar kunnen daar zelf - met drie huisgenoten en een gedeelde badkamer - geen gezin starten. Wie vanwege een echtscheiding een tijdelijk nieuw onderkomen zoekt, is veroordeeld tot een vakantiepark. Verpleegsters, brandweermannen en crècheleidsters in de grote steden die dicht bij hun werk moeten wonen, zijn overgeleverd aan liefdadigheidsinitiatieven of voorkeursregelingen die zonder meer zullen volgen. Onze ouderen blijven in de gezinswoningen wonen omdat er geen aantrekkelijke appartementen voor hen worden gerealiseerd. Beleggers hebben alternatieven, huurders niet.
Vroeg of laat zullen ook onze beleidsmakers gaan inzien dat het ingeslagen pad ons naar een sinistere bestemming leidt. We zullen dan horen dat er te weinig betaalbare huurwoningen zijn en dat dit de doorstroming op de woningmarkt in zijn geheel ernstig belemmert. Dit alles klinkt ons bekend in de oren en herinnert ons aan de redenen om destijds de Wet betaalbare huur te introduceren.
We zullen terugkijken op jaren van aanrommelen. We zullen onszelf terugvinden in ons eerdere vertrekpunt en ons verbolgen afvragen hoe het zover heeft kunnen komen. We ervaren opnieuw wat we reeds wisten en “will know the place for the first time”.
Justin de Ridder is partner bij Nectar, een bedrijf dat actief is op het terrein van private markten en vastgoed. Hij is econometrist en heeft een achtergrond bij ING.