Nederlandse pensioenfondsen investeren vaker in privaat vastgoed, omdat ze hier meer invloed kunnen uitoefenen en makkelijker impact maken. Maar dankzij de goede liquiditeit en diversificatiemogelijkheden verdwijnt beursgenoteerd vastgoed niet van de radar.
‘De toenemende voorkeur voor privaat vastgoed geldt specifiek voor de Nederlandse pensioensector en is vooral ingegeven door de overgang naar het nieuwe pensioenstelsel’, zegt Jorrit Arissen, co-head real assets bij Van Lanschot Kempen. Onder de Wet toekomst pensioenen (Wtp) wordt het volgens hem belangrijker om ook op korte termijn een lage correlatie tussen de verschillende beleggingscategorieën te realiseren.
‘Pensioenfondsen moeten elke maand de individuele pensioenpotten gaan waarderen en tekorten direct doorrekenen in de pensioenen. Vandaar dat ze ervoor kiezen om meer illiquide beleggingen aan te houden’, zegt Arissen. ‘Deze trend heeft ervoor gezorgd dat allocaties naar beursgenoteerd vastgoed zijn afgenomen. De meeste van onze pensioenklanten hebben een voorkeur voor privaat vastgoed, waarbij de totale allocatie 5 tot 10 procent bedraagt.’
Het grootste voordeel van beursgenoteerd vastgoed is de goede verhandelbaarheid. Daarentegen hebben beleggers in privaat vastgoed veel meer controle en kunnen ze heel specifiek alloceren naar bepaalde sectoren, aldus Arissen. ‘Voor pensioenfondsen is dat interessant, want zij hebben steeds vaker een duidelijke voorkeur voor bepaalde segmenten zoals betaalbare huurwoningen of zorgvastgoed, ook om hun impact-allocatie in te vullen.’
Keerzijde van beursgenoteerd vastgoed is de hogere volatiliteit vergeleken met niet-genoteerde fondsen. Arissen: ‘Op de beurs vindt er in feite elke seconde een waardering plaats van het vastgoed. Bij een beleggingshorizon van meer dan achttien maanden is de correlatie met het onderliggende vastgoed echter dominant. Dat is ook logisch, want als een beursgenoteerd vastgoedfonds te goedkoop wordt dan zal een private partij het overnemen.’
Institutionele beleggers hebben een lange beleggingshorizon en voor deze groep blijven vastgoedaandelen aantrekkelijk, meent Arissen. ‘We zien dat internationale partijen zoals Norges Bank een integrale benadering hanteren en zowel in privaat als publiek vastgoed beleggen.’
Invloed op ESG-beleid
Fiduciair manager MN investeert in privaat vastgoed voor meerdere klanten en dan gaat het hoofdzakelijk om huurwoningen, aangevuld met diverse andere soorten vastgoed zoals retail, kantoren en studentenwoningen. ‘Alleen voor PMT beleggen we in beursgenoteerd vastgoed’, zegt Tim Kesseler, senior portfolio manager bij MN. ‘Dat is een grote partij, waardoor we in totaal circa 18 procent beleggen in beursgenoteerd vastgoed en de rest in niet-genoteerd vastgoed.’
MN is in de afgelopen jaren meer gaan beleggen in privaat vastgoed, maar heeft tegelijkertijd ook de belangen in beursgenoteerd vastgoed uitgebreid. ‘Dat heeft te maken met het feit dat we meer vermogen moeten beleggen en dat gaat nu eenmaal sneller via beursgenoteerde beleggingen. De hogere allocatie heeft een tijdelijk karakter, want we willen wel degelijk meer buiten de beurs om in vastgoed beleggen’, zegt Kesseler.
De belangrijkste reden hiervoor is dat MN bij niet-genoteerde fondsen veel meer zeggenschap heeft. ‘We kunnen belangen tot wel 50 procent nemen en dat biedt de mogelijkheid om van alles vast te leggen. Denk aan de maximale schuldgraad, het ESG-beleid en de panden die worden aangekocht. Zodoende kunnen we bijvoorbeeld in een fonds investeren dat alleen in betaalbare huisvesting of in seniorenwoningen investeert, waardoor we direct een flinke blootstelling hebben aan een specifiek marktsegment.’
Kesseler ziet in de minder goede verhandelbaarheid van privaat vastgoed geen obstakel. ‘We beleggen op de lange termijn en elk kwartaal vindt er een waardering plaats waarbij beleggers deels kunnen uitstappen. Ook zijn er secondaire transacties mogelijk. Zo hebben we laatst aandelen in een niet-genoteerd vastgoedfonds van een andere investeerder overgenomen.’
Toch zal MN ook in beursgenoteerd vastgoed blijven beleggen. ‘Op de beurs is het makkelijker om diversificatie aan te brengen omdat alle grote vastgoedmarkten en regio’s goed vertegenwoordigd zijn’, aldus Kesseler. In bepaalde nichesectoren en landen zoals Zwitserland is het volgens hem lastig om een privaat fonds op te zetten vanwege de hoge investeringen die hiermee zijn gemoeid.
De volatiliteit van vastgoedaandelen vindt Kesseler an sich geen reden om de allocatie te verminderen. ‘Beursgenoteerd vastgoed is op korte termijn sterk gecorreleerd aan de aandelenmarkt, maar op lange termijn zijn de rendementen vergelijkbaar met niet-genoteerde vastgoedbeleggingen.’
Vastgoed overwogen
Bij ING, die naast particulieren een aantal kleinere pensioenfondsen bedient, is privaat vastgoed nadrukkelijk minder populair. Voor onze private banking klanten beleggen we alleen in beursgenoteerd vastgoed, zegt investment manager Simon Wiersma. ‘Naast de standaard strategieën bieden we toegang tot private markten via oplossingen van derden. Hierin heeft privaat vastgoed een bescheiden rol. Alleen een fonds van LGT investeert in niet-genoteerd vastgoed.’
Wiersma vindt vooral de goede liquiditeit van beursgenoteerd vastgoed een pluspunt. ‘We willen onze allocatie snel kunnen veranderen. Vorig jaar augustus zijn we bijvoorbeeld van een neutrale weging van 5 procent naar een overwogen positie gegaan van 7 procent, mede gelet op de hoge kortingen ten opzichte van de intrinsieke waarde. Dat gaat via beursgenoteerd vastgoed heel makkelijk.’
Daarnaast ziet Wiersma voldoende diversificatiemogelijkheden op de beurs. ‘We kunnen wereldwijd eenvoudig in diverse marktsegmenten beleggen, van datacenters tot logistiek vastgoed. Nederlandse huurwoningen zijn weliswaar niet vertegenwoordigd, maar de residentiele markt bespelen we bijvoorbeeld via het Duitse woningfonds Vonovia. Bovendien kun je via externe partijen wel degelijk enige invloed uitoefenen op bijvoorbeeld het ESG-beleid.’