Een Nederlandse belegging met een vergelijkbaar risico als dat van staatsobligaties maar met bijna twee procent meer rendement, verklaart de populariteit van hypotheken onder institutionele beleggers.
Vorig jaar werd druk overlegd over de vorming van een nationale hypotheek instelling (NHI) die met staatsgaranties en geld van pensioenfondsen de huizenmarkt vlot moest trekken. Er was geen bank meer die nog hypotheken wilde verstrekken. Inmiddels is het al een tijdje stil rond de oprichting van de NHI. En het is ook de vraag of de noodzaak er nog is.
Want sinds de tweede helft van vorig jaar vloeien er miljarden euro’s in verschillende hypothekenfondsen die dat direct in Nederlandse hypotheken omzetten. Het grootste fonds, het Particuliere Hypothekenfonds van Syntrus Achmea, had jarenlang een omvang van om en nabij de 1,5 miljard euro, vertelt directeur Vastgoed Henk Jagersma (foto). Maar nu groeit het explosief.
‘We verwachten dat eind dit jaar meer dan 40 pensioenfondsen participeren, met een inleg van in totaal circa 4 miljard euro.’ Ook voor een soortgelijk fonds dat Aegon Asset Management dat afgelopen najaar lanceerde, is veel animo, zegt portefeuillemanager Frank Meijer. ‘In een half jaar tijd hebben wij 1,5 miljard opgehaald en wij verwachten dit jaar uiteindelijk op 2 à 2,5 miljard uit te komen.’
Zoektocht naar goed rendement
Het is, heel simpel, de zoektocht naar een goed voor risicogecorrigeerd rendement die de populariteit van deze hypotheekbeleggingen verklaart. Door strengere regelgeving die de hypotheekfinanciering maximeert en vereist dat hypotheeknemers verplicht en annuïtair aflossen, is het uitstaande hypotheekbedrag ten opzichte van het onderpand lager dan voorheen en dat neemt tijdens de looptijd ook nog eens af. Daardoor wordt het risico van beleggen in nieuwe NHG-hypotheken vergelijkbaar met dat van staatsobligaties.
En ondanks dat een derde van de Nederlandse koopwoningen ‘onder water’ staat is het aantal wanbetalingen nog altijd acceptabel. ‘De afboekingen zijn dit jaar lager dan 0,01 procent ofwel 1 basispunt’, vertelt Jagersma over het fonds van Syntrus Achmea.
Daar staat voor directe hypotheekbeleggingen momenteel een rendement tegenover van 200 basispunten terwijl een staatsobligatie een rendement van slechts 3 tot 5 basispunten boven swap geeft. De gegarandeerde hypotheekobligaties van de NHI gaan naar verwachting 10 tot 20 basispunten boven swap opleveren (zie tabel).
Herverpakte hypotheekleningen
Ondertussen zijn de spreads van herverpakte woninghypotheken, de zogenoemde residential mortgage backed securities (RMBS), die na de crisis enorm waren opgelopen, nu behoorlijk afgenomen, stelt fiduciair manager Robert Verhoeven van Kempen Capital Management vast.
‘De opmerking onlangs van ECB-president Draghi dat hij van plan is asset backed securities (ABS) op te kopen, heeft ervoor gezorgd dat deze spreads nog verder zijn gedaald.’
De belangstelling voor deze RMBS was de afgelopen jaren groot. En er is nog steeds veel interesse voor. ‘Maar het is de vraag of een rendement van 50 tot 60 basispunten boven swap nog aantrekkelijk genoeg is ten opzichte van het direct beleggen in hypotheken.’
Keerzijde
De interessante risicorendementverhouding van directe hypotheekbeleggingen kent echter ook een belangrijke keerzijde: de illiquiditeit. ‘Het duurt even voordat de exposure is opgebouwd’, geeft Meijer aan.
‘En als de klant eruit wil, kan niet de volgende dag alles verkocht worden.’ RMBS zijn een stuk eenvoudiger van de hand te doen. ‘Naast het voordeel van de liquiditeit kunnen deze producten ook als onderpand gebruikt worden bij de ECB’, voegt Verhoeven toe. ‘Als er een nieuwe uitgifte komt dan wordt die nog steeds goed geabsorbeerd.’
Meijer bevestigt dat de populariteit van de ene categorie niet perse ten koste gaat van de andere. Het asset backed securities (ABS)-fonds van de vermogenspoot van Aegon, met een rendement van grofweg 100 tot 150 basispunten, heeft het afgelopen jaar ook ruim een miljard aan mandaten opgehaald.
‘Voor die partijen die liquide assets zoeken en makkelijk in- en uit willen stappen is het een goed alternatief.’ Het bestaat voor 80 procent uit hypotheken, niet alleen uit Nederland, maar ook uit Engeland, Frankrijk en Duitsland.
‘ABS neemt men vaak op in de rendementsportefeuille. Participaties in hypotheekfondsen worden door pensioenfondsen en verzekeraars ook gebruikt als alternatief voor staatsobligaties, om de kasstromen af te stemmen op toekomstige uitkeringen.’
De portefeuillebeheerder merkt op dat hypotheken daarnaast een goede diversificatie bieden. ‘Pensioenfondsen bezitten veel staatsobligaties van verschillende landen en hebben via bedrijfsobligaties en aandelen risico’s uitstaan in het bedrijfsleven. Maar directe exposure naar consumenten, de derde groep die leent, heeft men vaak nog niet.’
Daarnaast wordt er wereldwijd een stuk minder ingezet op deze beleggingscategorie dan op vastrentende waarden als emerging markets debt (EMD) of high yield. Nederlandse pensioenfondsen kunnen de voordelen van deze hypotheek belegging beter doorgronden dan een belegger uit Singapore. Meijer: ‘Ze kennen de Nederlandse hypotheekmarkt. Daardoor valt het ook goed uit te leggen aan toezichthouder DNB’.
Maar blijft de rentemarge zo gunstig? De hypotheekrente is in Nederland een stuk hoger dan in omringende landen doordat er tot voor kort weinig hypotheekaanbieders waren. De banken zijn veel minder actief op de markt. Mede door de invoering van nieuwe Basel-III regelgeving moeten banken hogere financieringskosten maken en kunnen zij niet langer goede tarieven bieden.
Verschillende verzekeraars, die met premie-inkomsten uit langjarige verzekeringscontracten heel goed langetermijn verplichtingen kunnen aangaan, zijn in dit gat gedoken. Een deel van de hypotheken plaatsen zij op hun eigen balans en de rest gaat in hypotheekfondsen waarin onder meer pensioenfondsen kunnen participeren.
Rendementen
Mede door deze nieuwe concurrentie zullen de rendementen op termijn ook weer omlaaggaan. Door de oplopende lange rente is de marge op hypotheken de afgelopen maanden sowieso al afgenomen.
Syntrus Achmea meldt in haar outlook 2014-2015 dat deze marge de komende maanden naar verwachting verder zal dalen. ‘Het rendement op beleggingen in woninghypotheken, in het afgelopen jaar bijna 7,5 procent, staat daarmee enigszins onder druk.’
Volgens Meijer van Aegon een goede reden om juist nu in te stappen. ‘Als je eenmaal belegt in de pool ligt de spread vast. En de waarde van de pool neemt toe bij een daling van de rente.’
Jagersma verwacht dat hypothekenfondsen voorlopig flink blijven doorgroeien. ‘Ook al zou de marge boven swap dalen naar 100 basispunten, dan is dat nog steeds een aantrekkelijk rendement voor pensioenfondsen.’
Lees ook: Dynamic Credit biedt maatwerk hypotheekmandaat
Dit artikel is gepubliceerd in het Fondsnieuws-magazine dat woensdag is verschenen.