Op maandag werd de aandelenhandel van de getergde Chinese vastgoedontwikkelaar Evergrande tijdens de middagsessie onderbroken. Over de vraag of er sprake is van een systeemrisico door de falende vastgoedgigant zijn de meningen in beleggersland ook in 2022 nog altijd verdeeld.
De handel in aandelen van Evergrande Group werd maandag in Hongkong opgeschort, nadat Chinese media meldden dat de met schulden kampende projectontwikkelaar gedwongen zou worden een woonproject in de zuidelijke provincie Hainan af te breken. De vastgoedgigant moet binnen tien dagen 39 nog niet voltooide gebouwen slopen. De bouwvergunningen zouden illegaal zijn verkregen volgens lokale autoriteiten in Danzhou, een stad in het noordwesten van de eilandprovincie.
De handel in Evergrande’s aandelen, die in 2021 maar liefst 89 procent van hun waarde verloren, werd in oktober ook al opgeschort. De Hang Seng Mainland Property Index daalde met 3 procent tijdens de handelssessie op maandag. Eerder miste Evergrande al verschillende betalingen op obligaties.
Duidelijk is dat de situatie rondom Evergrande ook in 2022 mistig zal blijven. De ontwikkelaar heeft meer dan 300 miljard dollar aan passiva en bevindt zich in de beginfase van een langdurig en politiek gevoelig herstructureringsproces. Onder financiële experts heerst vooralsnog geen consensus over de impact die een eventueel faillissement van Evergrande kan hebben op het wereldwijde financiële systeem, en dat van China in het bijzonder.
Kapitaalverstrekkers kunnen geld gaan verliezen
‘De berichten deze week rondom Evergrande tonen duidelijk aan dat de bezorgdheid rond de vastgoedsector nog steeds springlevend is. Beleggers in vastgoedaandelen moeten na een zeer somber 2021 nog steeds oppassen.’ Dat stelt Lodewijk van der Kroft, managing director bij Comgest, in zijn beantwoording op vragen van Fondsnieuws.
Comgest heeft geen directe blootstelling aan de vastgoedsector via haar beleggingsportefeuilles, maar blijft absoluut scherp op de ontwikkelingen rondom Evergrande. Vastgoed maakt een belangrijk deel uit van het gezinsvermogen van Chinese gezinnen en zal om die reden de aanhoudende onzekerheid in Chinese consumentensectoren negatief blijven beïnvloeden, volgens van der Kroft.
Dit jaar is van belang voor het Chinese leiderschap als Xi Jinping streeft naar een herverkiezing als staatshoofd in november, wanneer de Chinese Communistische Partij (CCP) haar 20e Nationale Partijcongres zal houden. Volgens van der Kroft begint de tijd te tikken omdat het hele verkiezingsproces in de tweede helft van dit jaar van start zal gaan. ‘Sociale onrust is het laatste wat de partij nodig heeft in 2022.’
Het feit dat China onder Xi Jinping de termijnen voor zijn presidentschap heeft afgeschaft, betekent in wezen niet per se dat hij zich kandidaat stelt voor een derde termijn, hoewel het naïef zou zijn anders te denken.
Belangrijk is volgens van der Kroft om te weten wie is blootgesteld aan het falende Evergrande. ‘China zal er vermoedelijk naar streven om de ‘kleine man’ uit de wind te houden. In het geval van Evergrande zullen diegenen die een aanbetaling hebben gedaan voor hun appartement, naar alle waarschijnlijkheid beschermd worden. De kapitaalverstrekkers (aandelenbezitters en obligatiehouders) daarentegen zouden wel eens geld kunnen gaan verliezen, zeker als de onderneming door de staat wordt uitgekocht.’
Niet iedereen is ongerust
Volgens onderzoekers van Gavekal, een toonaangevende onafhankelijke aanbieder van wereldwijd beleggingsonderzoek, is de stopzetting van de handel in Evergrande-aandelen deze week geen reden tot ongerustheid. Het probleem is een enkelzijdig ‘Evergrande-probleem’, volgens het onderzoeksbureau, en dus vooralsnog geen probleem voor de Chinese economie als geheel.
In een reactie op vragen van Fondsnieuws liet Gavekal weten dat ‘de eerste aanwijzingen een sterk opgeveerde verkoop van Chinees onroerend goed laten zien. In combinatie met marginale beleidssteun en de beschikbaarheid van liquiditeit lijkt het erop dat de nabije toekomst er beter uitziet voor de sector.’ Volgens Gavekal’s Dragonomics onderzoekscentrum betekent dat echter niet dat alle ontwikkelaars noodzakelijkerwijs zullen meeprofiteren.
‘Kans op domino-effect is klein’
Ook Iris Pang, hoofdeconoom China bij ING, voorziet geen problemen in de Chinese vastgoedmarkt als geheel. Volgens Pang zijn de problemen die zijn ontstaan bij enkele ontwikkelaars niet onomkeerbaar, ‘de oplossing zal “clean” zijn’. De problemen zijn volgens Pang, die zich in haar commentaar onthield van het noemen van specifieke bedrijfsnamen, verder goed te verklaren.
In 2017 heeft China het plan opgevat om de gehele economie te “ontschulden”, vertelt ze. Na onderzoek bleek dat de sector met de meeste schuld de Chinese vastgoedmarkt was. Banken mochten nog maar gelimiteerd kapitaal lenen aan vastgoedontwikkelaar en enkel specifieke projecten mochten nog gefinancierd worden.
‘Mede door de handelsoorlog met Amerika is de implementering van die regels niet strak genoeg gehandhaafd. Daarnaast kreeg China te maken met de Covid-pandemie waardoor deze regels pas weer werden gehandhaafd in mei 2020. Op dat moment werd ook het zogenaamde ‘Three Red Lines’ beleid doorgevoerd. Dat betekent dat projectontwikkelaars die willen herfinancieren aan criteria moeten voldoen. Volgens de regels moeten projectontwikkelaars hun schulden beperken in verhouding tot de kasstromen, activa en kapitaalniveaus van het bedrijf’, aldus Pang.
Volgens Pang stimuleert de Chinese overheid op dit moment overnamegesprekken tussen vastgoed ontwikkelaars van de staat en private ontwikkelaars met teveel schulden. ‘De meeste ontwikkelaars in China zijn beursgenoteerd, dus mijn verwachting is dat de overnames zeer transparant zullen verlopen. Internationale standaarden zullen daarbij gehandhaafd worden. Dat betekent dat aan het eind van de dag, de risico’s absoluut onder controle zijn. De kans op een domino-effect is erg laag.’
‘Tevens is het grootste gedeelte van de publiek verhandelbare onderdelen van de Chinese onroerendgoedmarkt in handen van een grote groep internationale institutionele beleggers, hetzij mutual funds of bijvoorbeeld pensioenfondsen. De spreiding van de schuld is dusdanig breed dat ik vooralsnog geen systemische problemen zie ontstaan’ besluit Pang.