Beleggers liquideren al een jaar lang miljarden aan activa in Europese vastgoedfondsen. Vooral Duitse investeerders zijn opvallend actief in het verkopen van hun vastgoedposities.
Volgens gegevens van Morningstar Direct is het totale vermogen van Europese open-end vastgoedfondsen in 2023 met meer dan 10 procent gedaald tot 180 miljard euro. Beleggers haalden gemiddeld 660 miljoen euro per maand uit deze fondsen, met in het laatste kwartaal zelfs een gemiddelde van meer dan 1,1 miljard euro.
De hoge rente en de onzekerheid met betrekking tot de herfinanciering van schulden spelen een cruciale rol bij de dalende interesse voor vastgoedfondsen. Om aan de toenemende verzoeken tot terugbetaling te kunnen voldoen, staan nu mogelijk staan veel open-endfondsen onder druk om beleggingen te liquideren.
Hoewel er duidelijke verschillen zijn tussen vastgoedcategorieën, worden REITs vaak behandeld als alternatieven voor obligaties omwille van hun periodieke uitkeringen. De hogere obligatierendementen zijn dus ook een mogelijke factor waarom REITs minder in trek zijn, stelt Thomas De fauw, analist bij Morningstar. Toch zien sommige Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggers recent ook interesse van institutionele beleggers op zoek naar meer liquiditeit en diversificatie, aldus De fauw.
Duitsland
Duitse investeerders hebben gezamenlijk meer dan 750 miljoen euro uit vastgoedfondsen gehaald in de laatste vijf maanden van het 2023, volgens gegevens van Barkow Consulting, een Duitse management consultant.
Het is mogelijk dat beleggers het huidige scenario al geruime tijd zagen aankomen, waarbij Duitse vastgoedfinanciers zoals Deutsche Pfandbriefbank AG, Vonovia SE en Deutsche Bank AG in de problemen zijn geraakt door verliezen op vastgoedportefeuilles. Duitse banken hebben - samen met de Franse - notabene de meeste commerciële vastgoedleningen in de Europese Unie, waardoor ze kwetsbaar zijn in deze sector.
Tussen nu en 2026 wordt de markt geconfronteerd met een tekort van 38 miljard dollar tussen aflopende leningen en de financiering die ervoor in de plaats komt, volgens vermogensbeheerder AEW. Hedgefondsen die het somber inzien voor de Duitse markt hebben voor 5,7 miljard euro gewed tegen bedrijven in het land, waarbij Qube Research & Technologies Ltd. de grootste shortpositie heeft, onder andere tegen Deutsche Bank AG en Vonovia SE.
Volgens Florian Heider, voormalig hoofdonderzoeker financiële markten bij de ECB, zal commercieel vastgoed en een gebrek aan economische groei in de toekomst een punt van zorg zijn voor Duitse banken, ondanks dat het financiële systeem de afgelopen jaren goed is omgegaan met meerdere perioden van onrust. ‘De grote vraag is of ze goed risicobeheer hebben gedaan en voldoende kapitaal opzij hebben gezet voor verliezen’, aldus Heider.
De voorzitter van de Duitse BaFin, Mark Branson, is stelliger. Hij acht commercieel vastgoed ‘risico nummer één’ voor het financiële systeem van het land.
Institutionele allocatie
De huidige gemiddelde wereldwijde vastgoedallocatie gewogen naar AUM bedraagt 10,6 procent voor institutionele beleggers, iets boven de gemiddelde doelallocatie van 10,4 procent. Opvallend genoeg wordt de overallocatie voornamelijk gedreven door Europese beleggers. In Europa is het verschil tussen de gemiddelde doelallocatie en de huidige allocatie meer dan 65 basispunten, blijkt uit onderzoek van INREV, een branchevereniging voor beleggers in niet-beursgenoteerd vastgoed.
Volgens de enquête zijn beleggers niet zozeer terughoudend geworden ten opzichte van vastgoed, ze zijn selectiever geworden in de manier waarop de blootstelling wordt vormgegeven.
Zo heeft 84 procent van de investeerders in Europees vastgoed plannen om de allocatie naar niet-beursgenoteerde real estate debt te verhogen in de komende twee jaar. Meer dan een derde van de ondervraagden geeft aan de blootstelling aan funds of funds, REITS en direct vastgoed te willen verlagen, aldus de enquête onder 90 wereldwijde investeerders met een gezamenlijk beheerd vermogen van 830 miljard euro.