Beursgenoteerd vastgoed heeft verschillende voordelen ten opzichte van directe vastgoedinvesteringen. Je hebt niet te kampen met de lage beschikbaarheid van gronden, de beperkte liquiditeit en diversificatie van direct vastgoed en kan met kleinere bedragen spreiden over verschillende vastgoedsegmenten.
Je kan ook dagelijks kopen en verkopen. Een nadeel is de marktvolatiliteit, omdat deze activaklasse gecorreleerd is met de bredere aandelenmarkten. Ook de rentegevoeligheid is een thema om rekening mee te houden. Kies voor kleinere en middelgrote GVV’s omdat ze minder sterk correleren met de brede markt. Let wel op met de stijging van de langetermijnrente.
Dat blijkt uit een podcast met Gert De Mesure (foto), onafhankelijk analist die onlangs een boek schreef over gereglementeerde vastgoedmaatschappijen (GVV), genaamd ‘GVV’s van A tot X’.
‘Met beursgenoteerd vastgoed kan je ook inspelen op verschillende maatschappelijke trends’, steekt De Mesure van Wal, ‘zoals e-commerce, logistiek, vergrijzing en verstedelijking en de outsourcing van vastgoedactiviteiten door bedrijven. Veel bedrijven willen immers asset-light opereren en hun balans vrijhouden van vaste activa. Ze willen gebruik maken van de knowhow van professioneel beheer.’
Performance drivers
De Mesure vernoemt zes performance drivers die bepalend zijn voor het courant resultaat van de GVV’s. De eerste factor is de interne groei van de huurinkomsten, waarin de indexering van de huren een belangrijke rol speelt. De tweede factor is de margegroei, die vaak voortvloeit uit het feit dat de GVV’s groter worden (betere spreiding van de vaste kosten). Ten derde is er de financiële kost, die sterk bepaald wordt door de rentestand. ‘Als je kan herfinancieren tegen de huidige lage rente speelt dat een grote rol, maar in de toekomst zal deze factor een kleinere rol spelen’, stelt de Mesure.
Ten vierde is er de schuldgraad. ‘Je kan met een schuldhefboom het rendement op eigen vermogen aanzienlijk opkrikken, op voorwaarde dat je uiteraard niet overdrijft want als de schuld toeneemt en de activa in waarde dalen, kan je in de knoei geraken.’
Een vijfde element zijn de herwaardering en herontwikkeling. Een herwaardering heeft te maken met de daling van het marktrendement, de yield compression. Als het rendement daalt, stijgt de waarde van de activa, waardoor ook de schuldgraad daalt en je hierop meer kan lenen om te groeien. Je kan ook nieuwe aandelen uitgeven. ‘Een WDP bijvoorbeeld kan door zelf te ontwikkelen 6,5 procent yield halen terwijl het marktrendement 5,5 procent is. Dat percentje meer maakt een groot verschil en daarom zie ik het wel zitten voor GVV’s die zelf ontwikkelen. Met een grotere portefeuille kan je ook toegang krijgen tot meer makelaars of interessante gronden.’
Het zesde en laatste element is de winstreservering. ‘Toen alle GVV’s naar de beurs kwamen, wilden ze allemaal een zo groot dividend uitkeren. De Belgische wet stelt echter dat je minimaal 80 procent moet uitkeren. De voorbije jaren heeft elke GVV zijn pay-out naar 80 procent laten dalen. Die 20 procent die in het bedrijf blijft kan dus geherinvesteerd worden en gebruikt worden voor groei. Die winstreservering kan het courant resultaat met meer dan 2 procent verhogen.’
Asset allocatie
‘Voor particuliere beleggers heb ik de GVV’s de afgelopen jaren vooral gebruikt als alternatief voor bedrijfsobligaties, die nu minder interessant zijn geworden. Voor beleggers met beperkte beurservaring zijn ze een goede manier om voor het eerst defensief op de beurs te beleggen. Als je optimaal wil profiteren van beursgenoteerd vastgoed, moet je volgens mij gaan voor kleinere en middelgrote GVV’s omdat ze ook minder sterk correleren met de brede markt.’
De Mesure stelt dat GVV’s een defensief profiel hebben dankzij de voorspelbare inkomsten, maar tegelijkertijd de laatste jaren een mooi rendement hebben neergezet dankzij de yield compression en de ontwikkeling van eigen activa. Hiermee kan je mooie returns verwezenlijken. ‘Ik heb liever dat het bedrijf niet te veel uitkeert en herinvesteert in eigen activiteiten waarmee je een rendement op eigen vermogen van 6 tot 8 procent kan realiseren. In Scandinavische landen keren ze vaak maar 40 procent uit van het resultaat.
Je kan met GVV’s dus zeker het risicoprofiel van een portefeuille verbeteren, maar ik houd een slag om de arm omdat ik me veel zorgen maak over de stijging van de langetermijnrente. Dat is zeker een factor om op te volgen.’
Tot slot kunnen de correlaties veranderen. In bepaalde periodes is er een bijna perfecte correlatie met de inverse langetermijnrente, maar als de markten sterk onderuitgaan zie je vaak een correlatie van 80 tot 90 procent met de brede index. ‘Daarom kies ik voor kleine en middelgrote GVV’s die minder last hiervan hebben.’
www.gertdemesure.be | www.demes-invest.be © 2017 door Gert De Mesure ISBN 9789080784550