De pandemie heeft de weerbaarheid van de grote stad voor het voetlicht gebracht. De noodzaak om steden te beschermen tegen de uitdagingen van deze eeuw blijft onverminderd groot. Schroders investeert daarom in vastgoedprojecten in de steden van de toekomst. Wij zoeken partijen die de grenzen verleggen en de meest drastische stappen zetten naar “net zero”. Hoe? Met een python script en een flinke database.’
Dat vertelt Tom Walker, beheerder van het Global Cities Fund bij Schroders, in een gesprek met Fondsnieuws. ‘Onze database van meer dan 15 miljard datapunten doet al het werk voor ons’. Het Python script, de programmeercode van Schroders, schraapt doorlopend data van meer dan honderden websites die een inzicht moeten geven in de steden van de toekomst en vastgoedprojecten met potentie.
De urban doom, de ontbinding van stedelijke agglomeraties als gevolg van het coronavirus is in zijn uitgebleven. De aantrekkingskracht van grote steden blijft onverminderd groot. Maar de lange termijninvesteerder in vastgoed moet verder kijken dan de pandemie. De échte kansen liggen in steden die gewapend zijn tegen de gevolgen van klimaatverandering en de politieke spanningen van deze eeuw.
De data die Schroders inzichtelijk maakt variëren daarom van milieurisico’s zoals overstromingen, aardbevingen tot welzijnsrisico’s als extreme hitte en luchtkwaliteit. Daarnaast heeft Schroders zicht op onder andere de waterkwaliteit van gebieden en de risico’s van politiek beleid zoals dat van de VS, het VK en China.
Universumselectie
‘We hebben onder meer twintig jaar aan weerhistorie van NASA gedownload. NASA verdeelt de aardbol in 27.000 vakken en elk vakje heeft drie datapunten met dagelijkse weerhistorie. We schrapen doorlopend grote hoeveelheden data van honderden websites’, stelt Walker. ‘Als wij naar vastgoedpartijen kijken, willen we exact weten waar ieder project zich bevindt en hoe onderhevig die projecten zijn aan bijvoorbeeld klimaatverandering.’
Walker laat vervolgens de database doorzoeken op de volgende vragen: Wat zijn de milieurisico’s van de investering? Hoe goed is de locatie bereikbaar? Bevind het project zich in een innovatieve, stabiele en economisch krachtige regio?
De vervoersimpactscore is om twee redenen belangrijk, zegt Walker. Vastgoed in beter bereikbare delen van steden hebben veel meer alternatieve bestemmingen. ‘Als je denkt aan een kantoorgebouw in the London City in een tijd dat mensen steeds meer thuiswerken, maakt een goede verbinding het veel eenvoudiger om aan zo’n kantoor een andere bestemming te geven, bijvoorbeeld als appartementencomplex of ziekenhuis. Als het gebouw niet goed bereikbaar is, zijn de alternatieven beperkt en daalt de waarde snel.’
Walker voegt eraan toe dat uit onderzoek van de Harvard University is gebleken dat steden met goede verbindingen de sociale mobiliteit sterk verhogen. ‘Het stelt laagbetaalde werknemers in staat om aan het werk te gaan. Het geeft werknemers een bredere keuzemogelijkheid voor hun werk en het vermindert bovendien de CO2-uitstoot.
Smart Cities
Succesvolle moderne economieën zoeken constant naar goede ideeën, zegt Walker. Het Global Cities fonds van Schroders investeert om die reden het liefst in steden waar veel academische activiteit is. ‘Denk aan Boston, dat is een van de beste voorbeelden wereldwijd. Harvard en MIT zijn daar gevestigd, naast andere topuniversiteiten. Daarnaast scoort Boston hoog op andere belangrijke factoren zoals de samenstelling van de beroepsbevolking en het gemiddelde gezinsinkomen. Dat zijn allemaal zaken die een sterke positieve correlatie hebben met huurgroei.’
Meer dan 55 procent van de vastgoedinvesteringen van het fonds bevinden zich in de VS met een stevige oververtegenwoordiging aan de oostkust en California. Op de vraag of de steden van de toekomst zich niet in opkomende markten bevinden antwoordt Walker ontkennend, noch bevestigend.
‘Sommige bedrijven hebben zeer interessante projecten in Mexico City en Lagos bijvoorbeeld, maar vaak ontbreken de minimum criteria die wij zoeken op het gebied van bedrijfsstructuur, duurzaamheidsbeleid of bestuur. Wij willen een sterk, risico gecorrigeerd rendement. Interessante kansen zijn één ding, maar door de bedrijfsstructuren en de afstemming van belangen in veel opkomende landen kunnen wij als impactfonds niet investeren in veel bedrijven daar.’ Walker benadrukt wel te beleggen in opkomende markten in Midden- en Zuid-Amerika, Indonesië en China. ‘Daar spenderen we steeds meer tijd, maar de voorkeur gaat vooralsnog uit naar ontwikkelde markten.’
Impact
Schroders’ databases creëren voor elk van de 530 bedrijven die zich in het universum bevinden een score. Van die bedrijven komen 230 beursgenoteerde bedrijven in de tweede fase van de selectieprocedure; de ESG- en waarderingsanalyse.
Zodra een bedrijf in aanmerking komt voor langetermijnbeleggingen, kent het fonds de belegging een positie van maximaal 6 procent in de portefeuille toe. ‘Geen enkel bedrijf is perfect, dus zodra we beginnen met de ESG-analyse wordt die 6 procent verminderd, afhankelijk van het risico dat we nemen. Bij sommige bedrijven, zoals SL-Green, een kantoorverhuurder in New York, bleek het ESG-beleid dusdanig slecht dat de data ons dwong het bedrijf uit de portefeuille te verwijderen.’
Als een artikel 9-fonds in het kader van de Europese richtlijn SFDR sluit het fonds bedrijven uit die geen impact hebben. ‘Het is onrealistisch ervan uit te gaan dat elke investering in dit fonds een nul-koolstofinvestering is maar er is een echte transitie gaande in het vastgoed, aldus Walker. ‘Wij investeren in vastgoedpartijen die de grenzen verleggen en de meest drastische stappen zetten naar netto-nul koolstofuitstoot. Veel van deze bedrijven hebben nul CO2 doelstellingen voor 2025. Zij lopen dus op de zaken vooruit.
Het in 2014 gelanceerde fonds heeft sinds de oprichting een gemiddelde outperformance van 200 basispunten ten opzichte van de FTSE EPRA NAREIT Developed (Gross TR) Index. Het cumulatieve rendement driejaars rendement van het fonds bedraagt netto 39,3 procent tegenover 20,9 procent van de benchmark. Over vijf jaar bedraagt het cumulatieve rendement van het fonds 50,4 procent, waar de benchmark met 34,0 procent rendeerde. De lopende kosten bedragen 1,04 procent.