ING Investment Management heeft haar overwogen positie in wereldwijd vastgoed iets verkleind in reactie op de sterk gestegen koersen van vastgoedaandelen dit jaar.
De positie in Brits vastgoed is teruggebracht naar neutraal.
De aandelen van bedrijven die wereldwijd in vastgoed beleggen zijn dit jaar maar liefst 19 procent in waarde gestegen. Deze koersstijging is volgens ING IM vooral te danken aan de voortdurende zoektocht naar rendement en de betere economische vooruitzichten.
Toch signaleert de asset manager de afgelopen maanden aanzienlijke regionale verschillen. De Verenigde Staten blijven onverminderd beter presteren dan de markt en Japan is, na een traag begin van het jaar, bezig met een inhaalslag.
Ontkoppeling
Europa zit ‘comfortabel’ tussen deze twee markten in. Als meest interessante ontwikkeling noemt ING IM de ontkoppeling van Brits vastgoed en de mogelijke gevolgen hiervan.
‘De voornaamste reden voor de ontkoppeling hangt samen met de wijziging die de Bank of England (BoE) ogenschijnlijk in haar beleid heeft aangebracht’, stelt multi asset strateeg Patrick Moonen.
‘De BoE probeerde de volatiliteit in de renteverwachtingen op te voeren, door – althans, op het eerste gezicht – vrij verwarrende signalen af te geven. Intussen wordt eigenlijk wel verwacht dat de BoE als eerste grote centrale bank de rente zal verhogen. De precieze timing hiervan blijft echter nog onzeker. Gelet op de gevoeligheid van vastgoed voor de rentevoet is deze slechtere performance geen verrassing. Op de korte termijn zal de rente de fundamentele factoren overheersen.’
Londen
Daarnaast heeft de BoE maatregelen aangekondigd, in een poging de snelle stijging van de Britse huizenprijzen - die zich niet langer beperkt tot Londen - een halt toe te roepen.
De verwachtingen van oplopende prijzen zijn in het hele Verenigd Koninkrijk zichtbaar, zegt Moonen. ‘Zo heeft de financiële beleidscommissie aanbevolen dat hooguit 15 procent van het totale aantal nieuwe hypotheken van een kredietverstrekker, groter mag zijn dan 4,5 maal het inkomen van de leningnemer. Ook pleit de commissie voor een betaalbaarheidstoets, om te bepalen of een leningnemer de hypotheek kan betalen als de rente stijgt tot boven de 3 procent.’
Deze aanbevelingen moeten de scherpe prijsstijging afremmen. De effectiviteit van dit beleid staat volgens de strateeg echter nog niet vast. Dit komt vooral doordat de ontoereikende woningvoorraad in het Verenigd Koninkrijk in belangrijke mate de huizenprijzen bepaalt.
Een ander punt waar Moonen op wijst is dat de marktprijzen in Londen worden beïnvloed door internationale beleggers, op wie deze wetgeving niet van toepassing is.
Voorkeur voor Europa
Binnen Europa prefereert Moonen dan ook vastgoed in de eurozone boven Brits vastgoed. ‘Niet alleen versoepelt de Europese Centrale Bank (ECB) nog altijd haar monetair beleid, ook de waarderingscijfers zijn gunstiger. Uit onze analyse blijkt dat de eurozone een dividendrendement van 4,1 procent noteert, vergeleken met 3,3 procent voor het Verenigd Koninkrijk.
Bovendien biedt vastgoed in de eurozone nog altijd een forse premie van 2,3 procent ten opzichte van het rendement op bedrijfsobligaties, voegt hij daar aan toe. In het Verenigd Koninkrijk is het dividendrendement van vastgoed daarentegen lager dan het rendement op bedrijfsobligaties.’
Deflatie
Volgens Moonen ligt de verklaring voor dit verschil in het risico van deflatie, wat een remmend effect kan hebben op huurverhogingen. Om dit te compenseren, verlangen beleggers een hoger direct rendement. Dit risico speelt minder in het Verenigd Koninkrijk.
De inflatieverwachting (op basis van de 10-jaars rente) ligt in het Verenigd Koninkrijk op 2,9 procent, vergeleken met 1,4 procent in Frankrijk en een nog lager percentage in Duitsland en Italië. ‘De angst voor deflatie kan verklaren waarom in Japan het rendementsverschil tussen vastgoed en obligaties nog groter is.’
Meer achtergronden op Fondsnieuws:
ING IM positief over vastgoedaandelen