Beleggers zetten op de valreep van 2017 nog honderden miljoenen aan huurwoningen in de verkoop. Afgelopen vrijdag stootte de Duitse belegger Patrizia voor 200 miljoen euro woningen uit de oude Vestia-portefeuille af.
De deal vormt de aftrap van een reeks grote transacties die de komende weken zo’n 700 miljoen tot 800 mln euro moeten opbrengen, blijkt uit een rondgang langs verschillende bronnen in de vastgoedmarkt.
Vooral de hoge prijzen verleiden beleggers om een deel van hun huurwoningen af te stoten. Door de extreem lage rente is er een overvloed aan kapitaal op zoek naar rendement. ‘Er is heel veel geld dat geïnvesteerd moet worden’, zegt Bas Wilberts van vastgoedadviseur Savills.
‘En huurwoningen worden gezien als een stabiele belegging.’ Doordat de vraag naar woningen het aanbod ruimschoots overstijgt, is de kans op leegstand vooral in de stedelijke regio’s op dit moment beperkt.
Stijgende prijzen
De enorme interesse van binnenlandse en buitenlandse investeerders drijft de prijzen op. Betaalden beleggers drie jaar geleden nog 80 of 90 procent van de leegwaarde van een huurwoning, inmiddels leggen ze 100 procent of meer neer. Dat was enkele jaren geleden ondenkbaar. ‘Je ziet zelfs transacties voorbijkomen waar bijna 120% van de leegwaarde wordt betaald’, zegt een goed ingevoerde bron uit de sector. ‘Ik vind dat veel te duur.’
Het zijn vooral de Nederlandse institutionele beleggers die nu willen verkopen. Amvest, Vesteda, Syntrus Achmea, Bouwinvest en Pensioenfonds Wonen, allemaal doen ze op dit moment woningportefeuilles in de verkoop, variërend in omvang van 50 miljoen tot 250 miljoen euro, melden verschillende goed ingevoerde bronnen.
Dat is opvallend omdat ze tegelijkertijd naarstig op zoek zijn naar beleggingen in huurwoningen. Sommige partijen hebben nog tientallen miljoenen op de plank liggen die geïnvesteerd moeten worden. De investeerders maken dan ook vooral gebruik van het momentum in de markt om hun portefeuille op te schonen.
Zoet en zuur
Ze verkopen doorgaans hun oudere bezit, of woningen in kleinere plaatsen buiten de Randstad. Om de portefeuille toch interessant te houden voor mogelijke kopers doen ze daar wat goede woningen bij, aldus de eerder genoemde bron. ‘Ze maken vaak een mandje met wat zoet en zuur.’ Zo lag het leeuwendeel van de woningen die Patrizia verkocht buiten de Randstad en waren veel huizen voor 1990 gebouwd.
Opmerkelijk genoeg was Amvest, een Nederlandse institutionele belegger, een van de kopers. Diezelfde belegger, zo gonst het rond in de vastgoedmarkt, staat op het punt een portefeuille van bijna €250 mln te verkopen aan Orange Capital Partners (OCP), een Nederlandse partij die onder meer met pensioengeld uit Singapore investeert in huurwoningen. Het zou deze keer juist gaan om woningen die grotendeels in de Randstad liggen, maar Amvest en OCP willen geen commentaar geven op de deal.
‘Als we iets verkopen, heeft dat vaak strategische redenen’, zegt Wienke Bodewes, directeur van Amvest, meer in het algemeen. ‘Maar per saldo koopt Amvest dit jaar zo’n 900 miljoen euro meer dan we verkopen. Het is een beetje boetseren. Je koopt 100 woningen en doet er 20 weg. Het eindresultaat is een portefeuille die beter bij je strategie past.’
Zo liggen de rendementen buiten de Randstad vaak net iets hoger. Terwijl het risico daar volgens Bodewes nog steeds beperkt is. ‘Voor woningen met een middenhuur in Deventer is er een prima markt. Het is ook maar net hoe je tegen risico aankijkt.’
De kans dat een heel dure huurwoning in Amsterdam niet verhuurd wordt als het economisch tegenzit, is waarschijnlijk groter dan een nette huurwoning in Arnhem met een huur van 850 euro per maand, wil hij maar zeggen. Bodewes: ‘Ook toen de markt onder druk stond, haalden we keurige cijfers in dit soort gebieden.’
Copyright: Het Financieele Dagblad, 5 december 2017.