Het leek vorige week bijna crisis in mijn inbox: we ontvingen een teaser voor een kantoorpand in de Randstad, volledig verhuurd en met een bruto aanvangsrendement van 11 procent. Dergelijke aanvangsrendementen hebben we lange tijd niet gezien in de markt.
Het is een publiek geheim dat de kantorenmarkt het moeilijk heeft. In 2023 lag het transactievolume voor kantoorvastgoed 68 procent lager dan in 2022 (CBRE Market Outlook 2024). Vanzelfsprekend is de gestegen rentevoet hier debet aan. Dit verklaart echter maar ten dele het probleem. De gestegen rentevoet is immers voor alle vastgoedsegmenten een negatieve factor, terwijl kantoren het specifiek moeilijk hebben.
Daar waar bij andere vastgoedsegmenten nog sprake is van schaarste (bijvoorbeeld logistiek vastgoed, datacenters, woningen), is de vraag naar kantoorruimte door vergrijzing en hybride werken sterk (en plots) afgenomen.
Het fysieke karakter van vastgoed en de afhankelijkheden van vergunningen, bestemmingsplannen en inspraakprocedures, maken de aanbodzijde van de vastgoedmarkt relatief star en inelastisch. Dit hoeft op zichzelf geen risico te vormen, als de vraag zich maar navenant traag ontwikkelt. Gebeurt dat niet, dan spreken economen over een varkenscyclus. Wat we zien in de kantorenmarkt is dat door de plotse opkomst van hybride werken, de vraag naar kantoorruimte ineens fors terugvalt bij gelijkblijvend aanbod. Wie kantoorruimte zoekt, heeft ineens wat te kiezen.
Waarvoor er dan wordt gekozen? Twee dingen: duurzaamheid en locatie. Duurzaam omdat (de klanten van) potentiële huurders verwachten dat dit thema serieus wordt genomen. Grotere bedrijven leggen zich in hun duurzaamheidsrapportages publiekelijk vast op een CO2 reductie. Voor de dienstverlenende sector - waarin Nederland groot is - is het kantoor vaak de knop om aan te draaien ten einde de gewenste CO2 reductie te realiseren. Voor dit soort huurders wordt een Paris-proof of BREEAM gecertificeerd kantoor een voorwaarde.
Daarnaast locatie. Wie als werkgever nog toegang wil hebben tot de toch al schaarse en kritische nieuwe generatie werknemers, is maar beter goed bereikbaar; het liefst met het OV of met de fiets. Dit criterium degradeert een heel scala aan perifeer gelegen kantoren tot zogenaamde ‘stranded assets’. Geen bank die zijn balans er nog beschikbaar voor wilt stellen - zie hier ook de wildgroei aan beleggingsfondsen in dertig jaar oude kantoorpanden voor particulieren die niet schrikken van “Let op! U belegt buiten AFM-toezicht”.
Terug naar de gerapporteerde volumedaling van 68 procent. Als we gemakshalve eens aannemen dat 18 procent van de daling verklaard kan worden door een lagere verkoopprijs, dan zou dat impliceren dat er ongeveer de helft aan transacties is gedaan in 2023 vergeleken met 2022. Er zijn kennelijk maar weinig partijen die nu al bereid zijn hun verlies nemen. Weldra zullen de banken zich echter direct dan wel indirect gaan bemoeien met het moment van verkoop.
In de markt klinkt het ‘survive ‘til twentyfive’. Gegeven de permanentie van de geschetste oorzaken van de malaise, lijkt deze wijsheid vooral ingegeven door hoop. Aan de locatie van een kantoor valt weinig te veranderen. Verduurzamen is daarentegen wel een optie. Eigenaren van kantoren die nu hopen op betere tijden, zouden er daarom beter aan doen om wijsheid te putten uit ‘fix before twentysix’.
Justin de Ridder is partner bij Nectar, een bedrijf dat actief is op het terrein van private markten en vastgoed. Hij is econometrist en heeft een achtergrond bij ING.