Beursgenoteerd vastgoed is uitgegroeid tot een van de meest opvallende achterblijvers op de wereldwijde aandelenmarkten. Na vier jaar underperformance ten opzichte van de MSCI World noteren de waarderingen inmiddels onder hun historische mediaan ten opzichte van bredere aandelenmarkten, aldus Cohen & Steers.
Regionale verschillen zijn daarbij bepalend. De wereldwijde uitverkoop in 2020 verliep grotendeels synchroon, al was de daling in Europa iets minder scherp. In 2022 werd Europa echter veel harder geraakt: de Morningstar Developed Market European Real Estate-index daalde met bijna 37 procent, tegenover verliezen van circa 21 procent in de VS en 11 procent in Azië-Pacific. Sindsdien zijn de correlaties tussen regio’s laag gebleven. In 2025 presteerde beursvastgoed buiten de VS beter. Binnen de VS was de spreiding tussen subsectoren aanzienlijk: zorgvastgoed versloeg datacenters met meer dan 40 procentpunten, ondanks de omvangrijke AI-gerelateerde investeringen.
Tegen deze achtergrond van lagere waarderingen en toenemende regionale spreiding wint actief beheer aan belang. We vergelijken twee door analisten beoordeelde strategieën binnen de Morningstar-categorie Property – Indirect Global: Janus Henderson Global Real Estate Equity Income en AXAWF Global Real Estate.
People
Beide teams krijgen van Morningstar een Above Average-rating op het onderdeel People.
Ondanks de relatief beperkte omvang benut het team van Janus Henderson effectief de regionale structuur van de organisatie, die lokale expertise en grondige due diligence mogelijk maakt. Guy Barnard en Tim Gibson beheren het fonds sinds juni 2017 en zijn gevestigd in respectievelijk Londen en Singapore. Hun ervaring in vastgoedstrategieën gaat verder terug dan hun trackrecord op dit fonds; zij zijn sinds 2008 en 2014 betrokken bij Janus Henderson Horizon Global Property Equities. Greg Kuhl trad in maart 2019 toe tot het beheerteam en werkt vanuit Chicago. De drie beheerders worden ondersteund door een team van zes analisten verspreid over deze locaties.
Frédéric Tempel leidt het beursgenoteerde vastgoedteam van AXA IM sinds 2003. Zijn management- en strategische verantwoordelijkheden zijn in de loop der jaren toegenomen, waardoor hij meer beleggingsbeslissingen heeft gedelegeerd. In mei 2022 werd Salma Baho benoemd tot lead manager, met Tempel als co-manager. Het team bestaat daarnaast uit vier regiomanagers voor Europa, Amerika en Azië. Anders dan bij Janus Henderson opereren zij vanuit Parijs. De beheerders worden ondersteund door vijf analisten en ontvangen aanvullende input van het team voor direct vastgoed binnen AXA IM.
Process
Tempel en Baho richten zich op aandelenselectie en geven doorgaans de voorkeur aan ondernemingen van hogere kwaliteit. Bedrijven met zwakke governance of een kwetsbare balans worden uitgesloten. De fundamentele analyse concentreert zich vervolgens op de duurzaamheid van het bedrijfsmodel, waardering en potentiële katalysatoren. Daarbij worden onder meer intrinsieke waarde, dividendrendement en kasstroomrendement gehanteerd. Het proces wordt consistent toegepast en rechtvaardigt een Above Average-rating op de Process Pillar.
Ook de wereldwijde vastgoedportefeuille van Janus Henderson is gebaseerd op een uitgesproken bottom-upbenadering. Vanuit een universum van meer dan 500 aandelen wordt eerst circa 80 procent uitgesloten op basis van waarderingscriteria, waarbij per regio verschillende maatstaven worden gebruikt. De resterende ondernemingen worden beoordeeld aan de hand van een kwalitatieve scorecard, met nadruk op managementkwaliteit, kwaliteit van de activa en balanssterkte.
Portfolio
Barnard, Gibson en Kuhl beheren een geconcentreerde portefeuille die duidelijk afwijkt van de FTSE EPRA Nareit Global Index. De active share ten opzichte van de benchmark ligt doorgaans rond of boven 70 procent, wat betekent dat meer dan twee derde van de portefeuille afwijkt van de index. Bij AXA is de active share gedaald naar 44 procent, tegen bijna 60 procent in 2022. Janus Henderson houdt 44 posities aan, tegenover 74 bij AXA eind vorig jaar. Voor 2012 telde AXAWF Global Real Estate nog meer dan 100 posities.
Uit het risicorapport van AXA blijkt dat aandelenspecifiek risico de belangrijkste risicofactor is. Dat is een bewuste keuze: het team wil extra rendement genereren via aandelenselectie. Landen- en sectorafwijkingen zijn doorgaans beperkt, terwijl Janus Henderson eind 2025 een overweging in de VS van meer dan 15 procentpunten had. Beide fondsen delen enkele grote posities, waaronder Welltower, Prologis en Digital Realty. Janus Henderson heeft echter geen Duitse woningvastgoedfondsen in portefeuille en ook de positionering in Japan wijkt duidelijk af.
Performance
Sinds Barnard en Gibson in juni 2017 het beheer overnamen tot en met januari 2026 behaalde Janus Henderson Global Real Estate Equity Income een gemiddeld jaarrendement van 5,5 procent. Daarmee versloeg het fonds zowel zijn categoriegenoten als AXAWF Global Real Estate, dat 3,2 procent per jaar realiseerde. De resultaten waren overwegend stabiel, al bleef het fonds achter in perioden waarin macro-economische factoren dominanter waren dan waardering.
AXA had eveneens moeite in het meer macrogedreven klimaat van de afgelopen jaren. Over de periode van januari 2009 tot en met januari 2026 realiseerde de strategie een gemiddeld jaarlijks rendement van 8,3 procent, 1,1 procentpunt boven de wereldwijde peer group voor indirect vastgoed.
In 2025 boekte het fonds een verlies van bijna 6 procent, goed voor een 74e percentielpositie binnen de categorie in een van de zwakkere relatieve jaren. De prestatie was iets zwakker dan die van Janus Henderson, dat eveneens achterbleef bij de categorie.
Thomas De Fauw is manager research analyst bij Morningstar. Morningstar analyseert en beoordeelt beleggingsfondsen op basis van kwantitatief en kwalitatief onderzoek. Morningstar maakt deel uit van het expertpanel van Investment Officer.