Niet alleen de Amerikaanse commerciële vastgoedmarkt kampt met historisch lage prijzen door renteverhogingen en de trend van thuiswerken. Ook Europa zit in de problemen. Partijen met grote blootstelling aan deze sector worden hard geraakt, terwijl renteverlagingen uitblijven.
De onrust over de mogelijke pijn voor financiers van commercieel vastgoed in de Verenigde Staten nam vorige week een hoge vlucht nadat New York Community Bancorp aankondigde zijn voorzieningen te verhogen om kredietverliezen te nemen op commerciële vastgoedleningen in de Verenigde Staten. Met de 10,6 procent daling op maandag heeft de markt het aandeel van de bank zo goed als gehalveerd sinds het nieuws naar buiten kwam.
Verwacht wordt dat andere Amerikaanse banken vergelijkbare maatregelen moeten nemen, getuige de 10 procent daling van de KBW Nasdaq Regional Banking Index sinds vorige week. Kleinere en regionale banken - die op basis van binnenlandse activa buiten de top 25 van banken vallen - zijn namelijk gevoeliger voor prijsdalingen in commercieel vastgoed dan Wall Street. De blootstelling is 4,8 keer groter.
De combinatie van hoge rentetarieven en verminderde vraag naar kantoorruimte maakt het voor ontwikkelaars moeilijker hun schulden te financieren. De oplossing – lagere rentestanden – werd door de Federal Reserve en de Europese Centrale Bank in januari wederom uitgesteld, tot frustratie van beleggers.
Existentiële crisis
Barry Stuart Sternlicht, ceo van Starwood Capital Group, stelt dat de Amerikaanse kantorenmarkt zich in een existentiële crisis bevindt. ‘We kijken naar een activaklasse die ooit 3000 miljard dollar waard was, maar nu waarschijnlijk slechts 1800 miljard dollar waard is. Er is 1200 miljard dollar aan waardeverlies, en het is onduidelijk waar die verliezen precies zitten’, aldus Sternlicht tijdens de Global Alts Conference in Miami vorige week.
Sternlicht ziet echter ook een positieve kant: de situatie in de kantorenmarkt lijkt volgens hem een typisch Amerikaans fenomeen. ‘In München zijn de huren met 15 procent gestegen en is de leegstand slechts 2 procent. In Seoul is dit 1 procent en in Tokio 4 procent’, voegde hij toe.
De leegstand in Europese kantoren is inderdaad lager dan in de VS, gemiddeld naar schatting 6,9 procent, maar intussen stellen onderzoekers van het IMF dat de risico’s van de commerciële vastgoedsector wel degelijk relevant zijn voor Europa, want daar spelen dezelfde factoren een rol.
Volgens expert financiële sector Andrea Deghi, een van die onderzoekers, gaat commercieel vastgoed in Europa een periode van stijgende wanbetalingen in, veroorzaakt door snel dalende vastgoedprijzen, vervallende schulden en strengere leennormen van banken. In het meest recente Global Financial Stability Report van het IMF schrijft Deghi: ‘De kasreserves van bedrijven en ondernemingen beginnen te eroderen aangezien de rentedekkingsratio’s dalen en de winsten naar verwachting zullen afnemen.’
Slechte leningen
In Europa, waar de schuld gerelateerd aan commercieel vastgoed 12 procent van het bbp betreft (18 procent in de VS), melden banken een stijging in het aantal slechte leningen, vooral leningen van oude of slecht gelegen kantoorpanden, aldus het IMF. In het eerste kwartaal van 2023 waren commerciële vastgoedleningen goed voor ongeveer 30 procent van alle niet-presterende leningen in Europa.
Dit werd vorige week in de praktijk bevestigd toen Julius Bär, de Zwitserse vermogensbeheerder, een netto kredietverlies rapporteerde van 701 miljoen dollar door blootstelling aan de Oostenrijkse vastgoedgroep Signa Holding, eigenaar van onder meer het Chrysler Building in New York. Julius Bär gaf aan deze blootstelling af te schrijven, maar de uiteindelijke verliezen overtroffen de verwachtingen van de markt. Ceo Philipp Rickenbacher kondigde zijn vertrek aan en maakte bekend 250 banen te zullen schrappen.
Problemen met herfinanciering van vastgoedleningen in Europa treffen niet alleen Signa, maar ook de Duitse vastgoedontwikkelaar Aroundtown en de Zweedse bedrijven Castellum, SBB en Pandox. Deutsche Bank AG moest haar voorzieningen voor verliezen op onroerend goed verviervoudigen. In dit geval ging het om blootstelling aan Amerikaans vastgoed.
Handel minus 47 procent
De Europese Centrale Bank meldt dat de handel in Europees commercieel vastgoed in de eerste helft van 2023 met maar liefst 47 procent is teruggelopen ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Uit een analyse blijkt dat de recente opmars in financieringskosten het aandeel van verlieslijdende bedrijven in de leningenportefeuille mogelijk kan verdubbelen tot 26 procent.
De bank wijst net als het IMF op ‘significante kwetsbaarheden’ binnen deze portefeuilles, mede vanwege de aanhoudend hogere financieringskosten en de dalende winstgevendheid. Dat zijn problemen die naar verwachting ‘nog jaren zullen voortduren’, aldus de ECB.
De exacte daling van de vastgoedprijzen is nog onbekend, maar uit gegevens van de ECB blijkt dat de grootste beursgenoteerde vastgoedverhuurders momenteel worden verhandeld met een korting van meer dan 30 procent op de netto activawaarde. Dit is de grootste korting sinds de financiële crisis van 2008, en markeert een dieptepunt sinds het begin van de Covid-19-pandemie in 2020.
Volgens Peter Papadakos, hoofd Europees onderzoek bij Green Street, een onafhankelijk onderzoeksbureau in vastgoed, kunnen eigenaren van kantoorgebouwen voor elke euro die in 2020 geleend werd, nu mogelijk slechts 75 cent terugverdienen, als gevolg van zwakke fundamenten in de kantorenmarkt en beperkte huurgroei.
Private Equity pakt zijn kans
Ondertussen zien enkele Amerikaanse partijen hun kans schoon om het gehavende vastgoed tegen grote kortingen op te kopen. Zo maakte RXR, een vooraanstaande vastgoedontwikkelaar in New York, in januari bekend dat het in samenwerking met private-equityfirma Ares Management een fonds van 1 miljard dollar lanceert. Dit fonds richt zich op investeringen in noodlijdende kantoorgebouwen in de stad.
De partners zijn optimistisch en geloven dat de stagnatie in de kantoormarkt, veroorzaakt door onzekerheid over rentetarieven en de impact van thuiswerken, aan het wijken is. Zij verwachten dat vele partijen bereid zullen zijn verlies te nemen op de verkoop of herstructurering van hun bezittingen.
‘We hebben nu helderheid over de rentestanden, duidelijkheid over de toekomst van kantoorruimtes en inzicht in welke gebouwen concurrerend zullen zijn. Er vindt een capitulatie plaats, een erkenning dat waarden niet zomaar zullen herstellen zoals in 2008’, verklaarde RXR-ceo Scott Rechler tegenover de Financial Times.
Verder heeft de in Manhattan gevestigde private-equityfirma Northwind Group in de eerste maand van 2024 al voor zo’n 300 miljoen dollar aan commerciële vastgoedleningen verstrekt, een verdubbeling ten opzichte van januari vorig jaar, meldt MarketWatch. Northwind Group plant dit jaar tussen de 1,5 en 2 miljard dollar uit te lenen.