2022 is een jaar dat niet snel vergeten zal worden. Dat is zeker het geval voor beleggers in beursgenoteerd vastgoed die zich grote zorgen maakten over groeivertragingen en gestegen financieringskosten.
Stijgende rentetarieven zijn over het algemeen niet goed voor rentegevoelige bedrijfstakken, waaronder technologie en onroerend goed. Beide konden lang profiteren van historisch lage financieringskosten, totdat daar in de loop van 2022 echt een einde aan kwam. Bovendien is de vastgoedsector ook afhankelijk van de algemene economische groei waar momenteel veel onzekerheid over heerst. Vastgoedfondsen in Europa (-33,5 procent), Noord-Amerika (-23,8 procent) en in een mindere mate Azië (-9,4 procent) leden dan ook forse verliezen. De FTSE EPRA Nareit Developed index, een veelgebruikte graadmeter voor de prestaties van beursgenoteerde vastgoedondernemingen en REITS wereldwijd, verloor in 2022 maar liefst 20,2 procent gemeten in euro’s ofwel 7,4 procentpunten meer dan de MSCI World index.
Daarbij lijkt het dat de markt een recessie al heeft ingeprijsd en kan vooruitkijken. Beleggers weten dat REITS, bedrijven die inkomsten genererende eigendommen bezitten, exploiteren of financieren traditioneel goed presteren wanneer de renteverhogingscyclus voorbij is en de index noteerde eind januari inmiddels zo’n 7 procent boven zijn dieptepunt net voor Kerst en dat terwijl de bedrijfsmarges dalen. Het risico is echter dat de Fed er mogelijk voor kiest om langer door te gaan met renteverhogingen dan de markt nu verwacht. Indien dat zou gebeuren, is het einde van de cyclus verder weg, wat erg negatief zou zijn voor de sector.
De impact van inflatie
De impact van inflatie en stijgende rentetarieven op beursgenoteerd vastgoed is niet eenduidig. Aan de ene kant zijn sommige huurovereenkomsten geïndexeerd voor inflatie. Voor overeenkomsten kan dan in principe op korte termijn een verhoging van de huren worden gerealiseerd. Anderzijds dragen hogere arbeidslonen, energie en gestegen materiaalprijzen bij aan hogere kosten voor de ontwikkelaars. Die verminderen op hun beurt de potentiële winsten voor nieuwbouw. Uiteindelijk zal de schuldgraad en looptijd per bedrijf ook sterk verschillen, waarbij bedrijven die nu de markt op moeten dat tegen veel minder gunstige voorwaarden kunnen doen. Actieve beheerders zullen hier proberen op in te spelen.
Frederic Tempel, hoofdbeheerder van het AXA WF Global Real Estate Securities fonds, dat van Morningstar analisten een Bronze rating krijgt, is momenteel overwogen in subsectoren met een hoog prijszettingsvermogen zoals logistiek en gezondheidszorg alsook in die met kortlopende huurcontracten zoals studentenhuisvesting en Amerikaans residentieel vastgoed. Hij blijft onderwogen in kantoren en de detailhandel.
Beursgenoteerd versus privaat vastgoed
Een opvallend fenomeen was het dramatisch prestatieverschil tussen beursgenoteerd en privaat onroerend goed in 2022. Terwijl de FTSE Nareit Developed index bijna 19 procent moest prijsgeven over de eerste negen maanden van vorig jaar, is volgens Cohen and Steers de NCREIF ODCE-index, een maatstaf voor particulier onroerend goed die ieder kwartaal wordt berekend over diezelfde periode met 13 procent gestegen in dollars. Die laatste blijft doorgaans achter bij beursgenoteerd vastgoed vanwege de lagere liquiditeit volgens de vermogensbeheerder.
Top-5
Voor de Top-5 van deze week kijken we naar de best presterende wereldwijde vastgoedfondsen in 2022.
Op de eerste plaats staat Invesco Global Income Real Estate Securities die vorig jaar een verlies van 15,6 procent moest incasseren. Het eindigde daarmee wel in het derde percentiel van haar property – indirect global Morningstar categorie en deed het beter dan de passieve alternatieven. iShares Developed Real Estate Index dat van Morningstar analisten een Gold rating krijgt, verloor 19,8 procent in het voorbije kalenderjaar. Het fonds van Invesco wisselde de voorbije vijf jaar sterke met zwakke jaren af. Deze strategie wordt beheerd door James Cowen, Darin Turner en Charles McKinley sinds respectievelijk juni 2018, mei 2021 en mei 2022. Voorheen stonden Joe Rodrigguez (2008-2022) en Paul Curbo (2008-2021) aan het roer. De doelstelling van dit fonds is om inkomsten te generen en in minder mate op lange termijn vermogensgroei te bereiken door te beleggen in een gediversifieerde effectenportefeuille van bedrijven maar ook andere entiteiten actief in de wereldwijde vastgoedsector. Zo is de portefeuille verspreid over residentieel, kantoor en industrieel vastgoed, maar is er ook plaats voor datacenters, opslag enzovoort. Echter, in de top 10 posities vinden we ook CMOs, een soort MBS die een verzameling van hypotheken bevat die gebundeld (volgens looptijd en risiconiveau) worden verkocht. CMOs ontvangen kasstromen wanneer leners hun hypotheken terugbetalen die als onderpand voor deze effecten dienen.
CMOs verdelen de hoofdsom en rentebetalingen aan hun beleggers. Hoewel het hier om een wereldwijd vastgoedfonds gaat, is de weging naar de VS ongeveer 80%.
Kempen Global Property Fund staat ook in de top-5. Dit fonds wordt beheerd op basis van bottom-up aandelenselectie waarbij het vastgoedteam van Kempen op zoek gaat naar ondergewaardeerde beursgenoteerde vastgoedondernemingen. Daarbij wordt de kwaliteit van de onderliggende activa, de financiële balans en de kwaliteit van het managementteam in acht genomen. Met behulp van data-analysetechnologie verzamelt het Real Estate Team wereldwijd voor 200.000 vastgoedobjecten relevante datapunten die worden omgezet in informatie die kan helpen met het nemen van beleggingsbeslissingen.
Ook milieu-, maatschappelijke en governance (ESG) criteria vormen een integraal onderdeel van het beleggingsproces. Eind december 2022 had de portefeuille onder andere blootstelling aan industrieel vastgoed (38,4%), kantoren (19,6%), woningen (14,4%) en de detailhandel (12,8%). De grootste posities waren in Equinix (5,8% - datacenters), Prologis (4,1% - logistiek), en Alexandria Real Estate (3,8% - life science vastgoed). Het ervaren beheerteam bestaat uit Jorrit Arissen, Egbert Nijmeijer, Lucas Vuurmans, Robert Stenger, Mihail Tonchev, Andreas Welter en Alex Williamson.
BE
