De waarschuwing dat klimaatgerelateerde schade moeilijker te verzekeren zal zijn, zwelt aan. Een uitdagende tijd breekt aan voor vastgoedbeleggers, aangezien hun beleggingshorizon risicovoller wordt.
Pijnlijk duidelijk was het deze zomer, met de dodelijke overstromingen in België, Duitsland en Limburg. Het veranderende klimaat zorgt voor extreem weer en enorme schade. De onvoorspelbaarheid van de impact van klimaatverandering maakt het steeds ingewikkelder om schade te verzekeren, waarschuwde de AFM onlangs. Vastgoedbeleggingen zullen volgens de Nederlandse toezichthouder gaandeweg risicovoller worden.
Wereldwijd was er in 2020 sprake van 190 miljard dollar aan schade door natuurrampen, waarvan 81 miljard verzekerd was. En de schade door overstromingen in de EU bedroeg in het eerste decennium van deze eeuw gemiddeld 4 miljard euro per jaar. Dat zal oplopen tot maar liefst 23 miljard in 2050, volgens ramingen van Het Verbond van Verzekeraars.
De impact van klimaatveranderingen voorspellen, wordt steeds lastiger, ook voor verzekeraars. Daardoor zal klimaatgerelateerde schade, zoals overstromingen en huisverzakkingen door droogte, gaandeweg moeilijker te verzekeren zijn. Voor zover de schade gedekt is, kan de consument te maken hebben met grote onderlinge verschillen tussen verzekeraars, complexe polisvoorwaarden met beperkingen, uitsluitingen, preventie-eisen en veranderende polisvoorwaarden. De schadelast zal de komende jaren fors toenemen, waarschuwt toezichthouder AFM.
Mismatch van investeringshorizon
Het gevaar ligt volgens senior portefeuillebeheerder Lucas Vuurmans van Van Lanschot Kempen bij de korte investeringshorizon van veel vastgoedbeleggers. Die is vaak maar tien jaar, terwijl de waarderingen van vastgoed en klimaatveranderingen vaak een horizon van meer dan veertig jaar kennen. Die mismatch vormt een risico, aldus de belegger. Daarbij nemen volgens hem veel vastgoedbeleggers de invloed van klimaatverandering op hun beleggingen niet mee in hun analyses.
Vuurmans benadrukt dat er op dit moment al vastgoed bestaat dat al niet meer verzekerbaar is. ‘Japans vastgoed is in sommige gevallen al sinds de jaren ‘80 niet meer verzekerbaar voor aardbevingen. De schade van aardbevingen aan vastgoed aldaar komen op het bord van de eigenaar en dus uiteindelijk bij de investeerder terecht.’
Vuurmans wijst ook naar Florida, waar dezelfde ontwikkeling zich voltrekt. ‘Voor de orkaanverzekeringen van de hotels waar wij in belegd zaten gold drie jaar geleden een premie van minder dan een procent van de huurinkomsten op jaarbasis. Daar gaan de bedragen nu snel omhoog en dat maakt dat sommige ketens de hotels moeten verkopen. Dat zijn onvermijdelijke veranderingen waar een belegger van bewust dient te zijn.’
De klimaatverandering en -schade maken volgens Vuurmans duidelijk hoe noodzakelijk toekomstgerichte analyse is. Samen met ‘s werelds grootste herverzekeraar Munich Re brengt Van Lanschot Kempen de risico’s van natuurrampen in kaart. ‘Op basis van data-analyses op gebouwniveau schatten we de kwaliteiten en de risico’s in te schatten. Waar staat het gebouw, hoe ontwikkeld is de omgeving en is de staat van het gebouw in orde? Aan die inschattingen voegen we de klimaatrisicoanalyse toe van Munich Re, die in kaart brengen wat oplopende temperaturen, meer neerslag en frequenter noodweer met het vastgoed kunnen doen.’
Het beleggingsfonds in beursgenoteerd vastgoed waar Vuurmans portefeuillebeheerder van is, heeft ruim 1 miljard euro onder beheer en belegt in namen als Warehouse de Pauw, Vonovia en Merlin Properties. Als het beleggingsteam de intrinsieke waarde van bedrijven wil inschatten, kijkt het naar de som van al het vastgoed dat die bedrijven in bezit hebben. ‘Onze klimaatrisicoanalyse bepaalt vervolgens of we bereid zijn een premium betalen als het risico laag is, of korting eisen als het risico hoog is.’
PGGM blijft kalm
Maarten Jennen, senior director privaat vastgoed bij PGGM ziet nog geen reden tot paniek. ‘We proberen de fysieke en transitierisico’s zo goed mogelijk in te schatten, maar we hoeven niet in de stress te schieten.’ PGGM, dat sinds 2009 aan haar private markten platform bouwt, beheert 16 miljard euro aan vastgoedinvesteringen, verdeeld over 4500 panden wereldwijd.
Volgens Jennen is deze ontwikkeling niet problematisch voor de wereldwijde vastgoedbelegger met een lange horizon. ‘We zien hier en daar dat verzekeringspremies kunnen stijgen, maar een verzekeraar kan jaarlijks de premies aanpassen. De langetermijnrisico’s zijn echter met veel onzekerheid omgeven. Dat kan betekenen dat extreme weersomstandigheden in de toekomst meer ingeprijsd zullen worden. Daarnaast worden bepaalde gebieden op termijn lastiger verzekerbaar, maar wij komen dat nu helemaal niet tegen in onze portefeuille.’
Alle vastgoedbeleggingen van PGGM zijn verzekerd, vertelt Jennen. ‘We zien verzekeringspremies hier en daar stijgen, maar vooralsnog zal een hogere premie onze beleggingen niet negatief genoeg beïnvloeden om actie te ondernemen. Dat effect is simpelweg niet zichtbaar in ons rendement.’
Waar verzekeringspremies wel significante invloed hebben op de beleggingsresultaten, zal dit ook gepaard gaan met ongewenste veranderingen in het risicoprofiel, vervolgt de belegger. ‘Van die locaties hebben we door onze analyse van fysieke risico’s naar verwachting dan al eerder afscheid genomen.’
De verandering in de verzekerbaarheid van vastgoed als gevolg van klimaatverandering heeft de aandacht van PGGM, maar dat is op dit moment geen doorslaggevend element voor het risicoprofiel van een vastgoedbelegging.