Nu macro-economische factoren, in combinatie met sentiment, rendementen onderuit trekken, vragen beleggers zich af wat zij met hun vastgoedbeleggingen aan moeten. Is de stijgende rente voor één van de meest kapitaalintensieve beleggingscategorieën, doorgaans niet een slecht teken? ‘Het populaire idee dat vastgoed altijd een goede inflatiehedge zou zijn is flauwekul.’
De afgelopen dertig jaar was vastgoed een populaire activaklasse. Dat kwam door een combinatie van dalende rentes, lage inflatie, goedkope financiering en als gevolg daarvan goed voorspelbare kasstromen en aantrekkelijk rendementen op de investeringen.
Maar nu de centrale banken, met de Federal Reserve voorop, hun piketpaaltjes hebben geslagen en stijgende rentes in het vooruitzicht hebben gesteld, als reactie op de toenemende geldontwaarding, zou het tij kunnen keren voor vastgoed. De belangrijkste vraag die beleggers en investeerders zich nu stellen: zijn de krimpende winstmarges op vastgoedbeleggingen voldoende om een hedge te vormen tegen inflatie?
Vastgoed als inflatiehedge
Volgens Egbert Nijmeijer, co-hoofd real assets bij Van Lanschot Kempen, is het idee dat vastgoed altijd een goede inflatiehedge zou zijn simpelweg ‘flauwekul’. Er is volgens hem nog altijd veel vraag naar vastgoedbeleggingen, omdat zijn klanten veronderstellen dat het huidige inflatieniveau altijd kan worden doorberekend door de huren te verhogen.
‘Maar een belegger moet zich ervan bewust zijn dat slechts een gedeelte van deze activaklasse de inflatie kan compenseren door huurverhogingen’, vertelt Nijmeijer, die voor 1,7 miljard euro aan vastgoedbeleggingen beheert.
Bepaalde huren, zoals die van oude, niet-duurzame kantoorpanden of woningen in markten met gereguleerde huurprijsstijgingen, lopen niet evenredig mee met inflatie. Veel institutionele beleggers, zoals Nederlandse pensioenfondsen, maar ook particulieren, hebben Nederlandse woningen als belegging. Maar op dit moment zijn de reële rendementen van woningen in Nederland volgens Nijmeijer negatief, omdat er vaak sprake is van een maximaal toegestane huurprijsstijging waardoor de huurgroei de inflatie niet kan bijbenen.
Nijmeijer stelt dat zelfs het risico bestaat dat er op termijn geen kapitaal meer beschikbaar is voor nieuwe woningbouwprojecten in Nederland. ‘Op het moment dat de overheid de huren te veel reguleert, zullen beleggers geen kapitaal meer investeren in Nederlandse woningen, maar wel bijvoorbeeld in Britse of Amerikaanse woningen waar huren niet worden gereguleerd en het vastgoed wel inflatiebestendigheid biedt. Dan zijn we pas echt ver van huis.’
Amerika VS Europa
Boudewijn van Loen, die de Real Estate Investment Trusts (Reits) beheert bij Aegon Asset Management, beoordeelt de Amerikaanse vastgoedmarkt als een stuk professioneler, en dus interessanter voor institutionele beleggers. Beleggers kunnen in de VS heel specifiek kiezen in welk type vastgoed ze willen beleggen. Het vertrouwen dat institutionele beleggers daar hebben in Reits is hoog, stelt van Loen.
‘Als je in Europa een notering hebt als vastgoedbedrijf hoef je niet te proberen om geld op te halen, Europese vastgoedbeleggers willen vaak meteen een heel kantoorpand hebben. In de VS kunnen Reits wel 10 procent ophalen in één dag. Dat is enorm waardevol voor die bedrijven’, oordeelt hij.
Over de Nederlandse woningmarkt is van Loen, in tegenstelling tot Nijmeijer, wel degelijk positief. ‘De eventuele druk vanuit de politiek om de huren niet te ver te verhogen drukt slechts de winstmarge een beetje. Woningen blijven een mooie investering voor institutionele beleggers, maar niet voor “snel-geld-cowboys”.’
Reits
Ook Olaf van den Heuvel, de chief investment officer van Aegon AM, is positief over de toegevoegde waarde van vastgoed in de gespreide portefeuille. Hij stelt dat de aan inflatie gekoppelde huuropbrengsten momenteel nog opwegen tegen de negatieve implicaties van een stijgende renteomgeving. Ook is de sector volgens hem interessant omdat dalende koersen de waarderingen een stuk aantrekkelijker hebben gemaakt.
Voor beursgenoteerde Reits, die in het eerste kwartaal van 2022 een verlies boekten in euro’s van bijna 5 procent (zie bijlage) bestaat een verplichting om het grootste deel van hun belastbare inkomen aan aandeelhouders uit te keren. Volgens van den Heuvel is de structuur zo opgebouwd dat een bepaald percentage van de winst wordt uitgekeerd als dividend, waarover aandeelhouders geen belasting hoeven te betalen. ‘Dit is een relatief aantrekkelijke investering in dit inflatoire klimaat’, oordeelt van den Heuvel.
Logistiek vastgoed en ‘verdozing’
Het antwoord van Nijmeijer op de vraag waar de “sweet spot” zit binnen de vastgoedmarkt is duidelijk: logistiek vastgoed. Door de enorme pricing power van deze niche kan volgens Nijmeijer om het even welk inflatieniveau worden doorberekend aan de huurder. ‘Iedere huurverhoging zal moeten worden geslikt door de huurder, omdat de ontwikkeling van die projecten de vraag helemaal niet kunnen bijbenen. Huren in die sector stijgen wel met 10 procent per jaar.’
Ook van Loen erkent dat distributiehallen erg “hot” zijn op dit moment, maar dat is volgens hem van tijdelijke aard. Zijn argument is dat de wet- en regelgever uiteindelijk zal interveniëren met aangescherpte wet- en regelgeving. ‘Als je je het hele land volzet met dozen, terwijl er een tekort is aan woningen, dan is dat niet meer uit te leggen. Daarnaast geven grote afnemers, zoals Amazon, al aan dat ze voldoende capaciteit hebben.’