Na een lange periode van zwakke prestaties gaat de tegenwind voor de vastgoedsector eindelijk liggen. De kloof tussen de waardering van techbedrijven en vastgoedaandelen is nog nooit zo groot geweest, maar die trend begint te keren.
Vastgoedaandelen beschikken over een groot opwaarts potentieel, zegt Rick Romano, beheerder van het PGIM Global Select Real Estate Securities Fund, in gesprek met Investment Officer. De wereldwijde vastgoedsector is in de afgelopen vijf jaar duidelijk achtergebleven bij de mondiale beurzen. Door de rentestijging gingen de kapitaalkosten omhoog en kwamen de vastgoedprijzen onder druk te staan.
Maar volgens Romano is er licht aan het einde van de tunnel. ‘Nu de centrale banken in de meeste delen van de wereld de monetaire teugels vieren en de rente zullen verlagen, gaat de tegenwind voor de sector liggen. De aanvangsrendementen hebben gepiekt en de vastgoedprijzen kunnen weer gaan stijgen. Na de start van een cyclus van renteverlagingen doen vastgoedaandelen het normaliter erg goed en beter dan de brede markt.’
Romano ziet een ‘enorm opwaarts potentieel’ voor Real Estate Investment Trusts (REIT’s). ‘Terwijl er veel geld naar de technologiesector stroomde, zijn REIT’s door beleggers min of meer genegeerd. Hierdoor is de kloof tussen de waardering van techbedrijven en vastgoedaandelen nog nooit zo groot geweest. De trend begint nu te keren, want de vastgoedsector laat sinds juni de brede aandelenmarkt al achter zich.’
De waarderingen variëren per regio en vastgoedtype maar gemiddeld genomen noteert de sector tegen een korting op de intrinsieke waarde van zeven tot negen procent, aldus Romano. ‘Dat is relatief hoog. Het interessante van REIT’s is dat wanneer de vastgoedprijzen weer stijgen en de intrinsieke waarde omhoog gaat, de korting vaak afneemt. Voor de aandeelhouder kan het rendement dan omhoog vliegen.’
Weinig nieuwbouw
Het PGIM Global Select Real Estate Securities Fund (IE00BYM2RB15) biedt een dividendrendement van circa 3,5 procent, tegen 4,0 procent voor de FTSE Epra Nareit Developed Index. Daarentegen steekt de verwachte jaarlijkse winstgroei per aandeel van 5,9 procent in de komende drie tot vijf jaar gunstig af bij de benchmark.
‘We hebben niet een voorkeur voor dividendrendement of groei, maar selecteren bottom-up aandelen op basis van het verwachte totaalrendement. Momenteel zitten we overwogen in groeisectoren zoals datacenters en zorgvastgoed die wat minder dividend uitkeren maar een sterke winstgroei laten zien.’
De fondsbeheerder verwacht dat de winststijging in de komende jaren ruim boven de inflatie zal liggen. ‘In de meeste vastgoedsegmenten zijn de vraag-aanbodverhoudingen gunstig. Nieuwbouw is door de gestegen bouwkosten vaak niet rendabel. Bovendien zijn banken terughoudend met het verstrekken van leningen. In 2025 en 2026 wordt er daarom heel weinig commercieel vastgoed opgeleverd. Tegelijkertijd blijft de vraag stijgen.’
Zo wijst hij op het wereldwijde tekort aan betaalbare woningen, wat voor de vastgoedeigenaren een sterke prijskracht oplevert. Ook in de markten voor logistiek vastgoed, opslagruimtes en datacenters blijft het aanbod volgens Romano voorlopig krap. Wat een rem zet op de bouw van datacenters, is dat het grote elektriciteitsverbruikers zijn. ‘Veel steden keuren de nieuwbouw van datacenters niet goed omdat ze gewoon niet kunnen garanderen dat er voldoende elektrische capaciteit is om ze te laten draaien.’ Daar komt bij dat datacenters erg duur zijn om te bouwen, waardoor de financiering moeilijker te verkrijgen is dan bij andere soorten vastgoed.
Ondertussen zijn de huuropbrengsten van datacenters naar recordhoogtes gestegen dankzij de AI-gedreven vraag. ‘We zitten nog maar aan het begin van een sterke groeifase en de huren kunnen in de komende drie tot vijf jaar met minstens 10 procent per jaar toenemen.’
Kansen in kantoren
Romano ziet ook waarde in zorgvastgoed. ‘De bezettingsgraad van seniorenwoningen ligt nog vijfhonderd basispunten onder het niveau van voor de coronacrisis en begint nu weer aan te trekken, terwijl de huren stijgen en de loonkosteninflatie juist afneemt. Dit vertaalt zich bij de betere exploitanten in een sterke winststijging van circa 20 procent per jaar.’
Het fonds heeft ook wat blootstelling aan winkelvastgoed en kantoren, maar is hier nog terughoudend mee. ‘Begin vorig jaar hadden we geen kantorenfondsen in de Verenigde Staten, maar na de sterke prijscorrectie zagen we aantrekkelijke aanvangsrendementen van 12 procent. Hoewel we op lange termijn niet veel verwachten van de kantorenmarkt, vonden we dit een tactische mogelijkheid om onze kantorenbeleggingen te vergroten. Selectiviteit is wel geboden. Zo heeft de kantorenmarkt in New York minder te lijden onder de thuiswerktrend dan San Francisco. Dat geldt bijvoorbeeld ook voor laboratoria en Japanse kantoren.’
Over de afgelopen vijf jaar wist het fonds gemiddeld 3,2 procent per jaar bij te schrijven, waar de benchmark een jaarlijks totaalrendement boekte van slechts 0,41 procent. Voor de komende tijd ziet het er veel beter uit, denkt Romano. ‘Op basis van het dividendrendement en de verwachte winstgroei kan deze beleggingscategorie een dubbelcijferig rendement in de komende twaalf maanden boeken. Daar komt de mogelijk positieve herwaardering nog bovenop. Dit is echt een van de beste uitgangspositie waar we ooit in hebben gezeten.’