Vraag en aanbod spelen een belangrijke rol op de huizenmarkt. Deze worden steeds belangrijker voor de huizenprijzen nu de voorraad huizen kleiner zal worden. Na de “Grote Financiële Crisis” is er geleidelijk een structureel tekort ontstaan van miljoenen huizen, zowel in Europa als in de Verenigde Staten.
In het verleden werd vooral gekeken naar het inkomen, de rente en de huizenprijs om te bepalen of iemand een huis kon betalen en om te kijken hoeveel rek er nog zat in de huizenprijzen. Hoewel theoretisch steeds minder mensen zich een nieuw huis kunnen veroorloven, zijn er nog altijd mensen die huizen blijven kopen. Geld van de familie speelt hierin een steeds grotere rol. Eigenlijk worden we allemaal een beetje Chinees.
Steun van de familie speelt in China een belangrijke rol bij de financiering van een huis. In de Chinese cultuur wordt sterk de nadruk gelegd op familie en steun tussen generaties. Het is gebruikelijk dat families hun middelen bundelen om jongere leden te helpen bij de aankoop van een huis. Vooral in stedelijke gebieden waar huizenprijzen hoog kunnen zijn. Zo kan een aanbetaling een belangrijke eerste barrière zijn voor eigenwoningbezit.
In veel gevallen kunnen ouders of andere familieleden bijdragen aan de aanbetaling. Ook staan ze vaak garant voor leningen als het inkomen of de kredietgeschiedenis onvoldoende is om in aanmerking te komen voor een hypotheek. Vaak is er ook sprake van gezamenlijk eigendom. De familie koopt het huis, aangezien het huis niet alleen wordt gezien als een dak boven het hoofd, maar ook als een spaarpot. Het is in China ook heel normaal om geld te geven aan de huizenkoper, via de bekende rode enveloppen.
In China gaat het collectief voor op het individu. In West-Europa en de Verenigde Staten staat vaak het individu voorop, maar dat lijkt binnen de familie noodgedwongen te veranderen. Hier woont de babyboomgeneratie in huizen waar de hypotheek grotendeels of geheel is afgelost, wat betekent dat er veel eigen vermogen vastzit in het huis. Voor het eerst in de geschiedenis is het daardoor mogelijk dat grotere groepen in de samenleving een huis kopen met steun van de ouders. In Nederland was dit met de jubelton zelfs enige tijd fiscaal gefaciliteerd. Ook in de Verenigde Staten blijken ouders steeds vaker hun kinderen te helpen bij de aankoop van een huis. Het helpt dat het aantal kinderen per gezin al jaren daalt. Er zit daarom nog rek in de huizenprijzen.
In de meeste landen hebben huizenprijzen recent een bodem neergezet. De dalende huizenprijzen waren een direct gevolg van de gestegen rente. Toch was de wereldwijde daling van de huizenprijzen over het algemeen milder dan verwacht. Fitch schat nu dat de nominale prijzen vorig jaar in de VS met 6 procent zijn gestegen, vergeleken met een eerdere prognose van 5 procent krimp. In het VK wordt nu een mildere krimp van 2 procent voorspeld over 2023, vergeleken met een eerdere schatting van maximaal 7 procent. In sommige economieën, waaronder de VS, Australië en het VK, is de markt veel sterker dan verwacht, allemaal landen waar ouders en de rest van de familie relatief veel eigen vermogen in het huis hebben zitten, geholpen door sterke prijsstijgingen in het verleden.
Juist nu deze Chinese toestanden heel gebruikelijk zijn geworden in West-Europa en de Verenigde Staten, heeft de Chinese huizenmarkt het al drie jaar moeilijk. Dat komt doordat Xi Jinping onder het motto dat ‘huizen zijn om in te wonen, niet om mee te speculeren’ ervoor gezorgd heeft dat de Chinese huizenmarkt op slot is gegaan. Het nieuwe Chinese beleid raakte direct de projectontwikkelaars, waarna enkele grote en zwaarder gefinancierde projectontwikkelaars failliet zijn gegaan. Dit drukt uiteraard zwaar op de Chinese economie, aangezien huizenbouwers en alle producten en diensten die bij de bouw en inrichting van een huis komen kijken in China tot wel 15 procent van de economie uitmaken.
Nu dat grotendeels is weggevallen, is het een opmerkelijke prestatie dat China desondanks nog wist te groeien, onder andere door nu de grootste exporteur van elektrische auto te worden en bijna monopolist op het gebied van zonnecellen en windmolens. De laatste tijd zijn er wel steeds meer maatregelen genomen om de Chinese huizenmarkt vlot te trekken. Dat zal op een gegeven moment lukken, ook omdat er de komende jaren nog miljoenen Chinezen van het platteland naar de stad zullen trekken.
Naast het geld van de familie als nieuwe factor voor de ontwikkeling van de huizenprijzen, is eind vorig jaar een piek in de rente neergezet. Verder stijgen de lonen. Lange tijd bleef de loonstijging achter bij de inflatie, maar door de snelle daling van de inflatie is er sprake van een reële stijging van het besteedbaar inkomen. Dan is er ook meer lucht om een huis te kopen. Nu zorgen stijgende huizenprijzen voor positieve welvaartseffecten en helpt dat het consumentenvertrouwen. Maar een hoge huizenprijs maakt een economie ook kwetsbaar.
Verder is het zonde dat er zoveel vermogen vastzit in de huizenmarkt. Hogere huizenprijzen betekenen hogere woonlasten, hogere schulden, geld dat beter aan andere zaken kan worden uitgegeven. Een huis wordt ook hier nog altijd als spaar- of beleggingsobject gezien. Dat is onterecht. Wat dat betreft heeft Xi volkomen gelijk door te stellen dat huizen zijn om in te wonen, niet om mee te speculeren. Mensen zien alleen de winst op hun huidige huis, maar wie een huis verkoopt heeft meestal weer een nieuw huis nodig.
Bovendien is er in Nederland helemaal geen sprake van een echte huizenmarkt. Hogere prijzen zouden moeten leiden tot meer aanbod, maar het tegendeel lijkt het geval. In 1995 werden nog 94.000 woningen opgeleverd, in 2003 was dit 60.000. Vorig jaar waren dat er met heel veel moeite 73.000, maar in twintig jaar tijd zijn er wel 1,7 miljoen Nederlanders bijgekomen. Er zijn te veel partijen (bouwers, ontwikkelaars, gemeenten) die belang hebben bij hoge huizenprijzen. Stijgende huizenprijzen zijn voor deze partijen een prikkel om minder te bouwen. Straks is de opbrengst nog hoger. Ook daarom stijgen de huizenprijzen.
Han Dieperink is chief investment strategist bij Auréus Vermogensbeheer. Hij was eerder in zijn loopbaan chief investment officer van Rabobank en Schretlen & Co.