De onvoorspelbaarheid van de impact van klimaatverandering maakt het steeds ingewikkelder om schade te verzekeren. Het zal vastgoedbeleggingen gaandeweg risicovoller maken, waarschuwt de AFM in het rapport ‘De invloed van klimaatverandering op schadeverzekeringen’. Beleggers als PGGM en Van Lanschot Kempen delen die risico-analyse vooralsnog echter niet.
Het klimaat is op dit moment een van de belangrijkste veroorzakers van schade, stelt de AFM in zijn onderzoek. Wereldwijd was er in 2020 sprake van 190 miljard dollar aan schade door natuurrampen, waarvan 81 miljard verzekerd was. In Nederland was er voor 296 miljoen euro aan klimaatgerelateerde schade. De kans op extreem weer wordt groter door het veranderende klimaat.
De gevolgen daarvan werden afgelopen zomer pijnlijk duidelijk door dodelijke overstromingen in Limburg, Duitsland en België. De schade door overstromingen in de EU in het eerste decennium van deze eeuw bedroeg gemiddeld 4 miljard euro per jaar. Dat zal oplopen tot maar liefst 23 miljard in 2050, zo blijkt uit ramingen van Het Verbond van Verzekeraars, belangenvereniging van schade- en levensverzekeraars in Nederland.
Het wordt voor verzekeraars daardoor steeds complexer om de impact van de klimaatverandering te voorspellen, met als gevolg dat klimaat gerelateerde schade, zoals overstromingen en huisverzakkingen door droogte, gaandeweg moeilijker te verzekeren zal zijn. Voor zover de schade gedekt is, kan de consument te maken hebben met grote onderlinge verschillen tussen verzekeraars, complexe polisvoorwaarden met beperkingen, uitsluitingen, preventie-eisen en veranderende polisvoorwaarden.
Omdat de schadelast in de komende jaren fors zal toenemen, roept de AFM de overheid en de sector op om te kijken hoe de groeiende schadelast opgevangen kan worden. Voor de vastgoedbelegger breekt een uitdagende tijd aan.
Mismatch van investeringshorizon
Volgens Lucas Vuurmans, senior portfolio manager voor beursgenoteerd vastgoed bij van Lanschot Kempen, geeft de AFM hiermee een belangrijke waarschuwing af voor vastgoedbeleggers. ‘Met deze waarschuwing benadrukt de AFM nog eens de noodzaak van toekomstgerichte analyse.’
‘De waarderingen van vastgoed kennen, net zoals klimaatverandering een horizon van meer dan 40 jaar. Vastgoedbeleggers hebben vaak een investeringshorizon van maar 10 jaar en nemen de invloed van klimaatverandering op hun beleggingen in veel gevallen helemaal niet mee in hun analyses. De AFM probeert hier terecht te waarschuwen voor het risico van die mismatch’, vertelt Vuurmans in een gesprek met Fondsnieuws.
Samen met wereld’s grootste herverzekeraar Munich Re brengt Van Lanschot Kempen de risico’s van natuurrampen in kaart. ‘Van Lanschot Kempen heeft veel kennis en ervaring in huis om op basis van data-analyses op gebouwniveau de kwaliteiten en de risico’s in te schatten. Waar staat het gebouw, hoe ontwikkeld is de omgeving en is de staat van het gebouw in orde? Aan die inschattingen voegen we de klimaatrisicoanalyse toe van Munich Re, die in kaart brengen wat oplopende temperaturen, meer neerslag en frequenter noodweer met het vastgoed kunnen doen.’
Onverzekerbaar vastgoed
Vuurmans vervolgt: ‘Er bestaat op dit moment vastgoed dat al niet meer verzekerbaar is. Dat is overigens geen nieuw fenomeen. Japans vastgoed is, in sommige gevallen, zelfs sinds de jaren 80 al niet meer verzekerbaar voor aardbevingen. De schade van aardbevingen aan vastgoed aldaar komen op het bord van de eigenaar en dus uiteindelijk bij de investeerder terecht.’
Diezelfde ontwikkeling voltrekt zich nu in Florida, vertelt Vuurmans. ‘Voor de orkaanverzekeringen van de hotels waar wij in belegd zaten gold drie jaar geleden een premie van minder dan een procent van de huurinkomsten op jaarbasis. Daar gaan de bedragen nu snel omhoog en dat maakt dat sommige ketens de hotels moeten verkopen. Dat zijn onvermijdelijke veranderingen waar een belegger van bewust dient te zijn.’
Het beleggingsfonds in beursgenoteerd vastgoed waar Vuurmans portfolio manager van is heeft meer dan EUR 1 miljard onder beheer. In de portefeuille zitten o.a. namen als Warehouse de Pauw, Vonovia en Merlin Properties. ‘Als wij de intrinsieke waarde van dat soort bedrijven willen inschatten kijken we naar de som van al het vastgoed dat die bedrijven in bezit hebben. Onze klimaatrisicoanalyse bepaalt vervolgens of we bereid zijn een premium betalen als het risico laag is, of korting eisen als het risico hoog is.’
PGGM blijft kalm
Maarten Jennen, senior director privaat vastgoed bij PGGM, erkent het probleem, maar hij ziet nog geen reden tot paniek. ‘We proberen de fysieke en transitie risico’s zo goed mogelijk in te schatten, maar we hoeven niet in de stress te schieten.’ PGGM, dat sinds 2009 aan haar private markten platform bouwt, beheert 16 miljard euro aan vastgoedinvesteringen, verdeeld over 4500 panden wereldwijd.
Volgens Jennen is deze ontwikkeling niet problematisch voor de wereldwijde vastgoedbelegger met een lange horizon. ‘We zien hier en daar dat verzekeringspremies kunnen stijgen, maar een verzekeraar kan jaarlijks de premies aanpassen. De langetermijnrisico’s zijn echter wel met veel onzekerheid omgeven. Dat kan betekenen dat extreme weersomstandigheden in de toekomst meer ingeprijsd zullen worden. Daarnaast worden bepaalde gebieden op termijn lastiger verzekerbaar, maar wij komen dat nu helemaal niet tegen in onze portefeuille.’
Alle vastgoedbeleggingen van PGGM zijn verzekerd, vertelt Jennen. ‘We zien dat verzekeringspremies hier en daar stijgen, maar vooralsnog zal een hogere premie onze beleggingen niet negatief genoeg beïnvloeden om actie te ondernemen. Dat effect is simpelweg niet zichtbaar in ons rendement. Waar verzekeringspremies wel significante invloed hebben op de beleggingsresultaten zal dit ook gepaard gaan met ongewenste veranderingen in het risicoprofiel. Van die locaties hebben we door onze analyse van fysieke risico’s naar verwachting dan al eerder afscheid genomen.’
De verandering in de verzekerbaarheid van vastgoed als gevolg van klimaatverandering heeft de aandacht van PGGM, maar dat is op dit moment geen doorslaggevend element voor het risicoprofiel van een vastgoedbelegging, voegt Jennen toe.
Infrastructuur, private equity, credit risk sharing en insurance linked beleggingen vormen de gezamenlijke beleggingen van PGGM in private markets, en vertegenwoordigen een kwart van de waarde die PFZW uit heeft staan. De nominale verplichtingen van het pensioenfonds worden afgedekt door obligaties. Beleggingen in private markten vormen de stabiele stroom van rendement die nodig is om uiteindelijk ten behoeve van de pensioendeelnemers te kunnen indexeren.