Pascale Nachtergaele, experte en immobilier chez Nagelmackers, peut à nouveau souffler un peu : à présent que le pic des taux d’intérêt est potentiellement passé, 2024 s’annonce plus favorable pour le secteur.
Tous les dangers pesant sur les valeurs immobilières ne sont néanmoins pas encore écartés, et la volatilité menace de persister encore au cours des semaines et mois à venir. « Il est encore trop tôt pour investir à 100 % », avertit-elle sans détour.
2024 sous des auspices favorables
Selon le scénario de base de Nagelmackers pour cette année, le pic des taux d’intérêt est probablement derrière nous, et il se peut que nous voyions apparaître les premières diminutions des taux en 2024. « Nous comptons en outre sur une légère accélération de la croissance économique dans la zone euro, aussi limitée que cette relance puisse être. »
« La combinaison de ces deux phénomènes rendra le climat immobilier un peu plus attrayant que ces deux dernières années. » Pascale Nachtergaele constate également qu’un nombre croissant d’investisseurs recommence à s’intéresser à l’immobilier. « Les investisseurs non spécialisés ont réduit leurs positions dans l’immobilier à chaque hausse des taux, mais nous les voyons à présent y retourner progressivement. »
Une volatilité accrue à court terme
Ceci ne signifie pas pour autant que Pascale Nachtergaele mise pleinement sur l’immobilier à ce jour. « Je n’oserais pas encore y investir la totalité de mes actifs, car je prévois encore un peu de volatilité à court terme, surtout après le beau rebond de ces dernières semaines. Je préfère donc garder encore suffisamment de liquidités sous la main. »
Et elle a de bonnes raisons d’afficher une telle prudence. Pascale Nachtergaele s’attend à ce qu’encore beaucoup de réductions de valeur se produisent sur les actifs immobiliers. « L’augmentation des taux d’intérêt diminue la valeur de l’immobilier, les futurs flux de trésorerie étant actualisés à un taux plus élevé, ce qui réduit la valeur actuelle. Nous pourrons surtout en observer le résultat fin janvier et en février, lorsque les sociétés immobilières publieront leurs chiffres annuels. La plupart des groupes ne procèdent à une dévaluation que sur une base trimestrielle ou semestrielle. »
Transactions au point mort
Elle se demande en outre quand reprendront les transactions. « Il n’y a aujourd’hui que peu, voire aucune transaction sur le marché car les vendeurs ne parviennent pas à trouver d’acheteurs. Tant qu’il est possible que les taux d’intérêt remontent, les acheteurs refusent de s’engager. Ils partent en effet du principe qu’un peu de patience leur permettra d’acheter à des prix encore plus bas. Et tant que demeurera ce fossé entre les deux parties, le marché restera fermé. »
Pour sortir de cette impasse, une période de quelques mois de taux d’intérêt stables est nécessaire, de sorte à ramener de la sérénité sur le marché. « Une fois les taux stabilisés, le marché s’ouvrira et nous verrons augmenter le nombre de transactions. Ceci peut agir comme un catalyseur sur le marché immobilier. Du reste, nombre de sociétés immobilières désirent vendre, car leur endettement est trop élevé. »
L’immobilier logistique, une valeur sûre
Pascale Nachtergaele voit toujours les meilleures opportunités dans l’immobilier logistique, un segment encore susceptible de bénéficier de quelques tendances structurelles. « Grâce à l’e-commerce, la demande est toujours supérieure à l’offre ; les loyers restent donc à la hausse et l’inflation peut être répercutée. »
Il devient en outre de plus en plus difficile de trouver de nouveaux terrains à développer. Plusieurs des entreprises logistiques du portefeuille, comme WDP, Montea et VGP, disposent cependant de grands parcs de terrains qui leur permettent de continuer à construire sans problème. « Elles peuvent toujours le faire aujourd’hui avec suffisamment de rendement », ajoute-t-elle.
Elle a également fait des acquisitions dans l’immobilier résidentiel allemand. « Ces sociétés immobilières sont assez endettées après plusieurs rachats, et n’ont pas pu totalement répercuter l’inflation plus élevée en raison de limitations légales. Avec une possible stabilisation prochaine des taux, ce segment devrait de nouveau susciter de l’intérêt. »
Les entreprises dans lesquelles elle refuse d’investir aujourd’hui sont celles qui possèdent essentiellement des bureaux sur des sites secondaires. Ces bureaux sont mal situés et ne sont généralement ni durables, ni économes sur le plan énergétique. Ces groupes de bureaux offrent des options limitées, selon la spécialiste. « On pourrait vendre ou redévelopper, mais cette dernière option coûte beaucoup d’argent et est complexe. »