Les family offices européens tentent de tirer parti de la baisse des prix de l’immobilier aux États-Unis et, malgré l’instabilité du marché, recherchent des opportunités dans les espaces de bureaux de premier plan et les trophy assets, des bâtiments premium situés à des emplacements premium.
Aux États-Unis, la valorisation des immeubles de bureaux a fortement chuté en raison de la hausse des coûts de financement et de la transition vers le télétravail. Les bâtiments modernes continuent d’attirer des locataires malgré des loyers élevés, tandis que les bâtiments plus anciens souffrent de taux d’inoccupation élevés, ce qui déstabilise l’immobilier commercial américain.
Pour les family offices européens détenant d’importants intérêts immobiliers dans leur propre pays, le marché américain offre une opportunité de diversification et de déploiement de capitaux. Selon Goldman Sachs, des familles européennes achètent des biens immobiliers de premier ordre aux États-Unis à des prix considérablement réduits, se positionnant ainsi pour des gains potentiels à long terme lorsque le marché se stabilisera.
« Les family offices d’Europe et du Moyen-Orient montrent un intérêt croissant pour l’immobilier américain. Depuis vingt ans que je travaille ici, je n’avais jamais vu un tel engouement », déclare Darren Allaway, responsable de Goldman Sachs Apex dans la région EMEA.
Les family offices se concentrent principalement sur des bâtiments situés à des adresses emblématiques dans les grandes villes, « plutôt que sur des actifs de haute qualité dans des villes plus petites. Bien qu’ils prennent également en compte les valorisations, ces « trophées » sont davantage considérés comme de précieux héritages familiaux qui resteront en leur possession pendant des générations », a déclaré Darren Allaway à Investment Officer.
Un marché difficile
Ce regain d’intérêt intervient à un moment où le marché américain de l’immobilier commercial est confronté à une hausse des taux d’intérêt ainsi qu’à l’incertitude économique. Le marché stagne depuis deux ans, les propriétaires étant réticents à vendre à bas prix.
Les ventes récentes soulignent la baisse de la valeur de l’immobilier commercial. L’immeuble de 10 étages situé au 321 West 44th Street, dans le quartier de Hell’s Kitchen à Manhattan (photo), avait été acheté en 2018 pour 153 millions de dollars. Prix de vente actuel : moins de 50 millions de dollars. Le 1740 Broadway, une tour de bureaux située près de Columbus Circle, a été vendu pour 185 millions de dollars, une baisse considérable par rapport aux 605 millions de dollars déboursés par Blackstone il y a dix ans.
Au début de l’année, Amancio Ortega, le milliardaire fondateur de Zara, a profité de la crise pour acheter des biens immobiliers à prix réduit. Pontegadea, le family office d’Ortega, qui pèse plus de 90 milliards d’euros, a annoncé des acquisitions d’une valeur de 1,1 milliard d’euros au cours de l’année écoulée, notamment dans les domaines de l’immobilier logistique, de bureaux et résidentiel en Amérique du Nord et en Europe.
Ventes forcées
Face à la menace du remboursement de leurs dettes et à l’augmentation des coûts, de plus en plus de propriétaires sont contraints de limiter leurs pertes et de vendre leurs biens.
Cependant, selon MSCI Real Assets, les ventes forcées ont été rares jusqu’à présent. En 2023, seulement 3,5 % de toutes les transactions de bureaux aux États-Unis impliquaient des vendeurs en difficulté, soit bien moins qu’au cours de la crise financière mondiale.
Le nombre de défauts de paiement sur les titres adossés à des créances hypothécaires commerciales a augmenté, ce qui indique une inquiétude potentielle. Avec 929 milliards de dollars de prêts hypothécaires commerciaux américains arrivant à échéance en 2024, les échéances de la dette liée à l’immobilier commercial sont considérables cette année.
Le marché américain s’assèche
Selon Goldman Sachs, le mur d’échéance de ce type de dette semble « gérable », bien que l’équipe en charge des banques régionales américaines du géant de Wall Street souligne que les bureaux américains en particulier constituent une zone de risque majeure.
« La vague de détresse ne fait que commencer »
Certains analystes avertissent que la chasse aux bonnes affaires actuelle n’en est qu’à ses prémices. Ils y voient plutôt le signe que les acteurs du marché sont soucieux de conclure rapidement les transactions, et non que les prix de l’immobilier de bureau ont atteint leur plancher.
« Qu’il s’agisse de centres commerciaux ou de bureaux, la véritable vague de détresse ne fait que commencer pour les prêteurs », a déclaré John Murray, responsable de l’équipe immobilier commercial mondial chez Pimco, lors d’une interview accordée à Bloomberg au début du mois. John Murray faisait référence aux récentes faillites de banques régionales aux États-Unis, causées par une concentration excessive de prêts immobiliers commerciaux problématiques.
« Selon nous, à mesure que le nombre de prêts problématiques augmentera en raison de leur échéance, les banques commenceront à vendre ces prêts afin de réduire leur exposition à ce type de créances », a-t-il déclaré, ajoutant que son équipe avait acheté des prêts vendus par certaines grandes banques américaines au cours des 18 derniers mois.
Photo : 321 West 44th Street, un bâtiment emblématique dans le quartier Hell’s Kitchen à Manhattan, s’est récemment vendu pour moins du tiers du prix d’achat payé en 2018 par les investisseurs. Source : Instagram/W42st