Après un peu plus de deux mois en 2022, il peut être utile de porter un regard rétrospectif sur les SIR (sociétés immobilières réglementées). Si nous comprenons ce qui s’est passé au cours des derniers mois, nous pourrons (peut-être) tirer des conclusions pour les mois à venir. Les actions plus faiblement valorisées sont plus résistantes.
Une première observation importante est que depuis le début de l’année, le Bel-20 affiche une perte de 10,7 %. Logiquement, nous pouvons donc nous attendre à ce que des membres de Bel-20 tels qu’Aedifica, Cofinimmo et WDP chutent. En 2021, ils ont bénéficié des conditions favorables du marché boursier, mais cette année, c’est l’inverse.
Au sein des SIR, nous remarquons encore diverses autres tendances. Par exemple, le fort recul des groupes immobiliers logistiques, Montea et WDP, est frappant. On pourrait parler de prises de bénéfices après la très bonne performance de 2021 : même après la perte de cette année, il est encore question de bénéfices de plus de 40 % depuis le début de l’année 2021. Prises de bénéfices ou non, le fait est que les valorisations de Montea et WDP avaient fortement augmenté et étaient donc très vulnérables.
Chez les groupes immobiliers de soins de santé, Aedifica, Care Property Invest et Cofinimmo, la faible performance en 2022 est également frappante. On pourrait l’imputer à la chute du Bel-20, mais on se serait normalement attendu à ce qu’en raison de leur caractère très défensif, ces groupes résistent mieux dans cet environnement. Les problèmes de l’exploitant de maisons de retraite Orpea ont sans nul doute joué un rôle négatif. La valorisation des groupes immobiliers de soins de santé était également relativement élevée – pas aussi élevée que celle des groupes immobiliers logistiques, mais tout de même.
Une autre constatation importante est que les groupes immobiliers commerciaux, comme QRF, Vastned Belgium et Wereldhave Belgium, se sont relativement bien comportés, même après une performance relativement bonne en 2021 (sauf pour QRF).
Soins de santé
Nous pouvons en fait affirmer qu’au cours des deux premiers mois de l’année 2022, nous avons assisté à une rotation des SIR plus chères de l’immobilier logistique et de soins de santé vers les SIR moins chères de l’immobilier commercial. Les SIR logistiques cotaient 33 à 36 fois leur résultat courant, contre 24 à 27 fois pour les SIR de soins de santé (mais moins pour Cofinimmo). En revanche, les SIR de l’immobilier commercial ne cotaient que 10 à 12 fois leur résultat courant. Cette rotation des segments s’est produite dans toute l’Europe et ne constitue donc pas un phénomène belge.
Bien entendu, il ne faut pas considérer cela indépendamment de l’évolution des taux d’intérêt à long terme dans la zone euro. Ainsi, le rendement des obligations d’État allemandes à 10 ans est passé de -0,18 % fin 2021 à 0,31 % le 15 février 2022, puis est retombé à 0 % depuis lors. Dans ce contexte, les actions immobilières à forte valorisation (c’est-à-dire les groupes immobiliers logistiques et de soins de santé) sont naturellement relativement vulnérables, tandis que les actions immobilières à faible valorisation (c’est-à-dire les groupes immobiliers commerciaux) le sont moins.
Quelle sera la suite ? Il est clair que la hausse des taux d’intérêt à long terme s’est temporairement ralentie, mais nous pensons que c’est effectivement temporaire. Malgré tout, les SIR commerciales restent relativement immunisées grâce à leur rendement en dividendes très attractif, ce qui pose une sorte de plancher ou de support sous les cours actuels.
Pour les SIR des autres segments immobiliers, nous pensons que le risque baissier est limité en raison de valorisations devenues plus attractives. D’une part, il y a les cours plus bas, et d’autre part, plusieurs SIR ont présenté des perspectives de bénéfices attrayantes. Aedifica et Xior, par exemple, prévoient une croissance de leur résultat courant par action d’environ 10 % pour 2022, à laquelle les indexations élevées des loyers ne sont bien sûr pas étrangères.
Malheureusement, il y a encore des événements qui assombrissent le tableau de l’immobilier et, par extension, celui du marché boursier. Nous espérons donc que la raison reviendra chez certains.
Gert De Mesure est analyse et stratégiste indépendant.