Un marché libre garantit que lorsqu’un groupe de personnes a besoin de quelque chose, il y a toujours un autre groupe de personnes disposé à le produire. Ces produits sont alors échangés sur un marché qui profite aux deux parties. De plus, ils sont également échangés au prix le plus bas possible, à condition qu’il y ait une concurrence suffisante. Un monde idéal, également connu sous le nom de capitalisme.
Pourtant, ces derniers temps, le marché semble plus souvent défaillant qu’à l’accoutumée. Pour de nombreux produits, nous ne remarquons pas cette défaillance. Cela s’explique par le fait que la structure du marché s’est transformée en monopole ou en oligopole. Dans de telles structures de marché, la concurrence est insuffisante. En fin de compte, le produit est bien livré, mais à un prix trop élevé. Il n’y a que sur le marché de l’immobilier que, malgré une forte demande et une hausse spectaculaire des prix, les « produits » ne sont pas livrés.
Jamais les prix de l’immobilier n’avaient jamais été aussi élevés, et ils continuent d’augmenter. Ces dernières années, les prix des logements ont connu une forte hausse. Pourtant, tant aux États-Unis qu’en Europe, il manque toujours des millions de logements. Actuellement, il y a peu de pays en Europe où l’offre peut réagir librement à la hausse des prix, signe d’une forte demande.
De nombreux gouvernements interviennent fortement sur le marché immobilier, à tel point qu’on ne peut en fait plus vraiment parler de marché. Nous obtenons alors les effets désastreux qui se sont manifestés sous le communisme. La production existe, mais elle est insuffisante et surtout, non basée sur la demande.
En Russie, la planification gouvernementale a conduit à l’existence d’une usine de chaussures fabriquant des chaussures gauches, mais pas d’usine produisant des chaussures droites. Sur le marché immobilier, on construit principalement pour des acheteurs qui ne peuvent pas se permettre d’acheter, tandis que les logements pour les acheteurs disposant d’un bon pouvoir d’achat sont tout simplement inexistants.
Revenu disponible
À long terme, les prix de l’immobilier suivent l’évolution du revenu disponible. Pour la première fois depuis la bulle immobilière qui a conduit à la crise financière, les prix des logements sont de nouveau supérieurs à la tendance à long terme du revenu disponible.
Un problème majeur aux États-Unis est que la hausse des taux d’intérêt a entraîné une contraction significative du marché immobilier. Les propriétaires ont verrouillé leurs taux hypothécaires à des niveaux extrêmement bas, ce qui les empêche de déménager. Aux États-Unis, les prêts hypothécaires sur 30 ans sont très courants, notamment parce que l’acheteur peut à tout moment refinancer son prêt avec une nouvelle hypothèque sur trente ans à un taux plus bas.
Il faudra un certain temps avant que cet effet ne se dissipe, bien qu’une récession accompagnée d’un taux de chômage élevé puisse accélérer les choses. Cependant, cela constitue une solution indésirable pour de nombreuses parties prenantes.
En Europe, le marché hypothécaire a également contribué à l’insuffisance de construction de logements. Après la crise financière, les normes pour obtenir un prêt hypothécaire ont été durcies, rendant l’achat d’un logement plus difficile et contribuant ainsi à la pénurie actuelle de plusieurs millions de logements.
Pourtant, même aux États-Unis, on ne construit pas suffisamment de nouveaux logements. L’offre est insuffisante par rapport à la demande. Une explication possible est l’augmentation des coûts de construction, limitant la construction aux logements pouvant être vendus avec bénéfice.
Pourtant, les marges des constructeurs de logements sont historiquement élevées. Avec des marges brutes supérieures à 25 % et des marges nettes légèrement inférieures à 15 %, la concurrence devrait s’intensifier. C’est particulièrement vrai pour les grands constructeurs cotés en Bourse, qui bénéficient de coûts de capital plus bas, réalisent des économies d’échelle et vendent également des prêts hypothécaires.
Défaillance du marché
Pourtant, ces grands constructeurs ne se livrent pas à une concurrence suffisante, ce qui est le signe d’une défaillance du marché. Cette défaillance peut s’expliquer par le fait que, malgré la forte demande, environ un demi-million de maisons restent invendues, un niveau comparable à celui de la bulle immobilière qui a précédé la crise financière.
L’une des raisons possibles de ces stocks élevés est, ironiquement, la crainte de stocks élevés. Ces stocks sont souvent vendus à perte, et la hausse des taux d’intérêt rend leur détention beaucoup plus coûteuse.
L’augmentation des stocks indique plutôt que le consommateur moyen ne peut plus se permettre d’acheter une maison. Les constructeurs de logements devraient alors renoncer à une partie de leur marge, ce qui, grâce à un volume plus élevé, leur permettrait de réaliser davantage de bénéfices. Peut-être se concentrent-ils davantage sur les bénéfices à court terme que sur ceux à long terme, un phénomène fréquemment observé chez les entreprises cotées. Ce court-termisme sur le marché boursier est donc également à l’origine de la défaillance du marché.
Un autre problème pour le marché immobilier est que les préférences des acheteurs ont changé en raison de la crise du Covid-19. Les gens ont commencé à chercher des maisons en dehors des villes et ne voulaient plus vivre en ville. Techniquement, il était également possible de travailler, de faire ses courses et d’étudier depuis chez soi. Après un changement aussi radical et unique de la demande, il faut parfois un certain temps pour que l’offre s’ajuste en conséquence.
Cependant, même aux États-Unis, il apparaît que de plus en plus de réglementations ont été mises en place pour réguler le marché immobilier, ce qui limite les possibilités de construire de nouveaux logements. En conséquence, les propriétaires de maisons existantes dans ces zones préfèrent ne pas voir de nouvelles constructions dans leur quartier, ce qui ferait baisser le prix des logements existants.
Autres forces du marché
Il apparaît que différents facteurs obligent le marché à s’adapter aux nouvelles circonstances, qu’il s’agisse de la réglementation plus stricte du marché hypothécaire après la grande crise financière, du manque de concurrence entre les constructeurs de logements, du déplacement de la demande des zones urbaines vers les zones rurales ou de l’intervention accrue des pouvoirs publics dans l’aménagement du territoire.
Dans l’ensemble, tous ces facteurs entravent le fonctionnement du marché libre, alors que la force du marché libre réside précisément dans sa capacité à s’adapter très rapidement aux changements de circonstances. Aujourd’hui encore, peu de gouvernements semblent prêts à accepter l’idée que le renforcement des forces du marché pourrait être la solution au problème du marché immobilier.
Han Dieperink est directeur de la stratégie d’investissement chez Auréus Vermogensbeheer. Il a auparavant été directeur des investissements chez Rabobank et Schretlen & Co.